【 2017年以來(lái)，熱點(diǎn)城市房地産調(diào)控繼續(xù)加碼，不少大型房企主動(dòng)下調(diào)銷售預(yù)期。然而，克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，前兩個(gè)月，萬(wàn)科與碧桂園銷售額再創(chuàng)新高，雙雙突破800億元，這背後的原因到底是什麼？本期房産週刊，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者深入一線，呈現(xiàn)一線房企項(xiàng)目操盤(pán)手是如何高效運(yùn)作項(xiàng)目的，這背後有何可資借鑒的秘密武器？】

　　2017年開(kāi)局至今，3家3000億巨頭領(lǐng)銜的房企規(guī)模之爭(zhēng)已仍在繼續(xù)。多家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前2月，碧桂園銷售總額872.1億元，領(lǐng)先萬(wàn)科、恒大，拿地金額亦位居榜首。

　　在行業(yè)集中度加速提升的賽道中，房企應(yīng)對(duì)新變革的架構(gòu)調(diào)整正在悄然展開(kāi)。新的變局之下，組織的新老更替明顯加速，年輕的操盤(pán)手走到舞臺(tái)中央。

　　●新賽季中的生力軍

　　日前，克而瑞研究中心公佈《2017年1~2月中國(guó)房地産企業(yè)銷售TOP100》排行榜顯示，今年前兩月，碧桂園以872.1億元的銷售總額位居榜首，萬(wàn)科、恒大分別以859.2億元和685.1億元位列第二和第三。中海、保利、龍湖分別以305.3億元、288.3億元、245.4億元位列第四、第五、第六位。

　　中原地産研究中心發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示，2017年1~2月拿地最多的20大房企排行中，碧桂園共拿了58宗地，拿地總金額達(dá)273.37元。無(wú)論是數(shù)量，還是金額，均排名第一。

　　兩份報(bào)告還顯示，在房企銷售50強(qiáng)中，有16家房企銷售業(yè)績(jī)同比翻番。在房企拿地20強(qiáng)中，有12家企業(yè)拿地超過(guò)100億元，20大房企合計(jì)拿地金額2376.22億元，同比上漲75.4%。

　　在行業(yè)集中度不斷提升的背景下，新的賽季競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)更加激烈，龍頭房企隊(duì)伍換血進(jìn)程正在加速。

　　繼去年原集團(tuán)副總裁、深圳公司總經(jīng)理周彤內(nèi)部退休後，萬(wàn)科在2017 開(kāi)局之時(shí)對(duì)其管理團(tuán)隊(duì)進(jìn)行新一輪調(diào)整，最受矚目的是中西部區(qū)域首席執(zhí)行官王海武進(jìn)入核心管理層，其最新職務(wù)是萬(wàn)科高級(jí)副總裁、中西部區(qū)域首席執(zhí)行官。

　　萬(wàn)科總裁鬱亮曾經(jīng)表示，萬(wàn)科總是推陳出新，有很好的人才儲(chǔ)備和規(guī)劃，使得公司在做任何調(diào)整時(shí)，都可以遊刃有餘，在隊(duì)伍調(diào)整上“新老並舉，以新為主”。周彤的內(nèi)部退休，劉肖、王海武的晉陞，顯示出萬(wàn)科在加快管理團(tuán)隊(duì)的新老交替中加快速度，調(diào)整之後萬(wàn)科核心高管中有3位“75後”副總裁。

　　萬(wàn)科2015年年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，房地産開(kāi)發(fā)系統(tǒng)共有員工6388人，平均年齡32.7歲，平均司齡4.5年。

　　恒大也開(kāi)始讓年輕的面孔主導(dǎo)深圳版圖的擴(kuò)張。2016年12月26日，恒大地産集團(tuán)（深圳）有限公司與深圳市蛇口灣廈實(shí)業(yè)股份有限公司簽約了《城市更新項(xiàng)目框架協(xié)議》，宣佈將與灣廈股份公司一起推進(jìn)灣廈的城市更新項(xiàng)目。代表恒大深圳公司進(jìn)行簽約的人是恒大高管柯鵬，這是柯鵬首次以恒大深圳公司執(zhí)行董事長(zhǎng)的身份亮相。2008年加入恒大之後，其歷任恒大集團(tuán)總裁助理、副總裁，2015年開(kāi)始先後調(diào)任恒大吉林公司董事長(zhǎng)、黑龍江公司董事長(zhǎng)，但任職時(shí)間均未超過(guò)一年。

　　此番回歸廣東，柯鵬要接手的是一個(gè)真正打開(kāi)深圳市場(chǎng)的重任。恒大對(duì)外披露稱，目前已在深圳擁有房地産開(kāi)發(fā)項(xiàng)目32個(gè)，其中6個(gè)位於南山，在深圳全部項(xiàng)目開(kāi)發(fā)後總貨值約6000億元。

　　去年以“買(mǎi)買(mǎi)買(mǎi)”闖進(jìn)千億陣營(yíng)的融創(chuàng)，2017年的目標(biāo)是2100億元。據(jù)熟悉融創(chuàng)的人士透露，融創(chuàng)一線操盤(pán)手非常年輕，1987年左右出生的已經(jīng)擔(dān)綱城市副總的重要職責(zé)。

　　●新牌局中的組織變革

　　3月9日，馮侖在其微信公眾號(hào)發(fā)文稱，美國(guó)二戰(zhàn)以後誕生的一些大型開(kāi)發(fā)商逐漸消失，是因?yàn)楣疽恢睕](méi)改變，住宅市場(chǎng)滿足之後，沒(méi)有進(jìn)入商用不動(dòng)産或者其他的新型增長(zhǎng)行業(yè)。這對(duì)國(guó)內(nèi)的開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)説頗具警示意義。

　　2016中國(guó)商品房銷售額達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的11.76萬(wàn)億元，但在業(yè)界人士看來(lái)，新房市場(chǎng)已不是藍(lán)海，如何在未來(lái)的存量資産時(shí)代找到新的入口，開(kāi)發(fā)商急於尋求答案。

　　在2017年初的公司內(nèi)部會(huì)議上，鬱亮為萬(wàn)科定調(diào)要堅(jiān)持兩條業(yè)務(wù)主線：一是適應(yīng)城市發(fā)展變化的需求，從單一住宅開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)為城市配套服務(wù)商，城市需要什麼就做什麼，比如商業(yè)、物流、産業(yè)辦公等；二是適應(yīng)客戶不斷變化的需求，拓展養(yǎng)老、度假和教育等業(yè)務(wù)。

　　萬(wàn)科首先對(duì)商業(yè)架構(gòu)進(jìn)行整合。2月中旬，原萬(wàn)科商業(yè)地産事業(yè)部和印力集團(tuán)進(jìn)行整合，印力將成為萬(wàn)科主要的商業(yè)運(yùn)營(yíng)平臺(tái)，由印力集團(tuán)董事長(zhǎng)丁力業(yè)掌管；原萬(wàn)科商業(yè)地産掌門(mén)人丁長(zhǎng)峰則主要掌管冰雪事業(yè)部和萬(wàn)丈資本。

　　明源地産研究院首席研究員劉策認(rèn)為，此次整合意味著萬(wàn)科將商業(yè)地産運(yùn)營(yíng)提升到更獨(dú)立的層面，並且為未來(lái)的資本化鋪路。

　　在新業(yè)務(wù)方面，萬(wàn)科目前獨(dú)立出來(lái)的新業(yè)務(wù)包括物業(yè)管理、物流地産、冰雪事業(yè)部、教育事業(yè)部、養(yǎng)老事業(yè)部等。

　　去年早些時(shí)候，萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華傑還釋放出一個(gè)新的計(jì)劃——“沃土計(jì)劃”，即“在萬(wàn)科組織結(jié)構(gòu)改革設(shè)想裏，曾經(jīng)做過(guò)一個(gè)最大膽的方案——把萬(wàn)科所有區(qū)域的一線公司、職能部門(mén)全部打散、全部撤銷。”

　　譚華傑表示，這個(gè)計(jì)劃會(huì)拆掉萬(wàn)科，讓萬(wàn)科變成一個(gè)更簡(jiǎn)單、更扁平的組織架構(gòu)，更以業(yè)務(wù)為導(dǎo)向，通過(guò)建立一個(gè)個(gè)“獎(jiǎng)金包”，以能力與效率為導(dǎo)向，對(duì)“大公司病”開(kāi)刀，讓萬(wàn)科體系更開(kāi)放，更加具有對(duì)行業(yè)週期的抵抗能力。

　　最新的動(dòng)作顯示深圳萬(wàn)科對(duì)其城市公司組織架構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，城市公司將執(zhí)行合夥人負(fù)責(zé)制，設(shè)立教育公司、商業(yè)公司等新業(yè)務(wù)單元。

　　碧桂園則在組織架構(gòu)上體現(xiàn)同場(chǎng)競(jìng)技、自我競(jìng)爭(zhēng)的原則。為加大佈局深圳，莞深區(qū)域、惠深區(qū)域及一線城市事業(yè)部圍攻深圳拓展項(xiàng)目，誰(shuí)拿下誰(shuí)開(kāi)發(fā)。投資人員跨區(qū)域的重合競(jìng)爭(zhēng)，加快了碧桂園向一線城市的拓展；全員行銷、跟投制度及碧桂園內(nèi)部若干的固有條款讓自我競(jìng)爭(zhēng)演變成業(yè)績(jī)的提升。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》此前報(bào)道稱，碧桂園年銷售額300億元，凈利潤(rùn)突破30億元的區(qū)域總，就可以升任為集團(tuán)副總裁，但這是動(dòng)態(tài)的，如果下一年業(yè)績(jī)達(dá)不到年銷售額300億元和凈利潤(rùn)突破30億元的標(biāo)準(zhǔn)，則會(huì)降下來(lái)。