內(nèi)地房企南下 拿走香港新拍一半土地

　　記者 羅琦

　　短短九個月，內(nèi)資房企在香港購入9塊土地，成交金額已超過513.85億港元，佔香港賣地總價的50%

　　[ 海航實業(yè)集團在短短三個月內(nèi)，就斥資198億港元，投得啟德三塊地皮，是內(nèi)地企業(yè)在香港投地的主力軍。 ]

　　在香港香港島南區(qū)香港仔對面的小島嶼上，近日出了一樁大新聞。在這個全島面積僅有1.3平方公里的小島上，出了全香港最貴的一塊地皮。

　　根據(jù)香港特區(qū)地政總署公佈的數(shù)據(jù)，鴨脷洲利南道的住宅地皮以168.56億港元（約合149億元人民幣）批出，折合每平方英尺樓面價格高達22117港元（即每平方米約21萬元人民幣）。按總價計算，已成為香港最貴地皮，較估值高出了10.3%。

　　而購入地皮的買家更令香港人感到熟悉又陌生。中標者是龍光地産和合景泰富的合資公司，兩家公司都是在香港上市的內(nèi)地房企。這一塊地皮于2月17日截標，從投標的財團名單中可以看出，這塊地皮引得幾乎所有在港的大型地産商垂涎，而內(nèi)地地産商的熱情參與尤為引人注目。

　　資料顯示，該地皮總共收到了14份標書，入標財團包括長實地産、新世界發(fā)展、萬科置業(yè)（香港）、中信股份旗下中信泰富、新地、會德豐地産、中國海外發(fā)展、英皇國際和佳明集團、恒基地産與帝國集團合資公司。

　　項目佔地大約11761平方米。龍光地産和合景泰富表示其位置優(yōu)越，是香港島區(qū)罕有的大型市區(qū)住宅地皮，背山面海，所有建成單位均坐北向南，可發(fā)展優(yōu)質(zhì)的大型住宅項目。

　　高力國際（Colliers International）亞洲區(qū)估價及諮詢服務(wù)行政董事張翹楚稱，儘管作價太高讓人很難猜測日後發(fā)展項目的方向，但發(fā)展商應(yīng)該會興建洋房及中低密度的住宅項目，每平方英尺價格有望挑戰(zhàn)6萬港元（合每平方米57.2萬元人民幣）。但實際上，同樣在鴨脷洲的地産項目“海怡半島”，價格頓時顯得經(jīng)濟實惠。根據(jù)中原地産資料，海怡半島截至2月23日的平均售價為每平方英尺1.5萬港元（即每平方米14.3萬元）。

　　內(nèi)地地産商搶地不計成本，令香港業(yè)者咋舌。實際上，從去年年底開始，內(nèi)地地産商的身影開始頻繁出現(xiàn)在香港的土地市場，究竟是什麼原因，能夠吸引這些房企呢？

　　內(nèi)地開發(fā)商搶走香港新拍一半土地

　　除了鴨脷洲地皮以外，最近內(nèi)地房地産企業(yè)似乎都把眼光放在香港市場上，引起了很多市場人士的注意。

　　第一財經(jīng)記者梳理髮現(xiàn)，從2016年5月至今，內(nèi)地房企在香港購入9塊土地，成交金額已經(jīng)超過513.85億港元（約合455億元人民幣），佔香港賣地總價的50%。

　　而最令人關(guān)注的，就是從去年下半年開始，內(nèi)地房企在香港的搶地行為。海航實業(yè)集團（下稱“海航”）在短短三個月內(nèi)，就斥資198億港元，投得啟德三塊地皮，是內(nèi)地企業(yè)在香港投地的主力軍。

　　海航並不是唯一一家舍得出錢的內(nèi)地地産公司。2016年8月，五礦地産以40.05億港元奪得油塘崇信街住宅地皮，每平方英尺樓面地價為7068港元，是當時東九龍住宅用地平均樓面地價的新高。

　　萊坊（Knight Frank）高級董事和估價及諮詢主管林浩文表示，內(nèi)地地産商資金實力雄厚，同時人民幣持續(xù)貶值，選擇境外投資是實現(xiàn)資産配置及保值的方法，也是分散投資的手段。他還稱，許多地産商更是在香港的上市公司，在香港的融資成本很低，且更為方便，發(fā)展風險也明顯比內(nèi)地要更低，預(yù)計未來內(nèi)資仍會積極買地，尤其是稀缺的優(yōu)質(zhì)土地。而香港的地産商由於原本就有土地儲備，相對而言，出價也不會很進取。

　　亞太房地産發(fā)展學會會長邵志堯?qū)Φ谝回斀?jīng)記者稱，香港房屋政策相對穩(wěn)定，沒有限購令或限價令的束縛，加上香港沒有資産增值稅，所以香港的投資比起內(nèi)地的還要劃算一些。他預(yù)計，未來會有越來越多的內(nèi)地發(fā)展商到香港投地，甚至可能會出現(xiàn)更高的土地價格；未來香港的土地市場，可能由財大氣粗的中資房企掌握話語權(quán)。

　　內(nèi)地房企真那麼有錢？！

　　從龍光地産和合景泰富的市值來説，都屬於相對小的地産開發(fā)商，如果按照2月24日的收盤價計算，龍光地産的市值為184億港元，合景泰富的市值為156億港元。比起財大氣粗的海航，龍光地産和合景泰富要吞下總價168.56億港元的地皮，幾乎可以用“蛇吞象”來形容。

　　根據(jù)龍光地産的中期報告，截至2016年6月30日，公司持有現(xiàn)金及銀行結(jié)余約為124.38億元（人民幣，下同），凈債項權(quán)益率為74.6%；而合景泰富的現(xiàn)金及銀行結(jié)余賬面金額約為205.65億元，凈負債比率則為65.4%。

　　而從資金成本的角度來説，兩家民企也遠遠比不上有國資背景的海航以及中海外。根據(jù)龍光地産公佈的數(shù)據(jù)，公司在2016年12月23日，建議發(fā)行2億美元的2022年到期的優(yōu)先票據(jù)，年息為5.75%；合景泰富同樣如此，公司在2016年12月30日，建議發(fā)行2.5億美元2022年到期的優(yōu)先票據(jù)，年息為6%。相比之下，中海外在2014年發(fā)行的一批美元債券中，5年期的利率僅為4.3%，其資金成本要低很多。

　　但是為何兩家公司還要冒險到香港拿地？邵志堯認為，實際上，能讓兩家房企下定決心赴港買地的，主要是香港的房價開始被深圳反超，形成價值洼地。未來如果香港房價繼續(xù)上漲，那麼對於兩家小型房企來説，也有品牌效應(yīng)。

　　林浩文則認為，兩家房企之所以敢出手，是由於項目確實有利可圖，這一項目有望建數(shù)百豪宅單位，如果建築成本按照每平方英尺5000至7000港元計算，但售價卻可高達每平方英尺5萬港元左右，意味著如果市況平穩(wěn)，利潤空間仍較大。

　　香港特區(qū)政府財政司司長陳茂波在公開場合表態(tài)稱，鴨脷洲的地價超出預(yù)期，令人擔憂，香港特區(qū)政府希望可以讓樓市儘量平穩(wěn)，儘量遏制投資需求，等待供應(yīng)量可以追上需求。

　　上一次香港特區(qū)出現(xiàn)的高地價，還是在1997年3月25日。當天出售的是香港小西灣填海區(qū)的地皮，最後由信和置業(yè)以118.2億港元投得，樓面地價為每平方英尺5139港元，這一價格高出底價87%。

　　不過，與當年不太相同的是，現(xiàn)在的土地供應(yīng)問題比當時更嚴重。市場人士認為，土地供應(yīng)這個長期問題只要未解決，香港的樓價就很難下滑。

　　不僅如此。林浩文稱，目前香港樓市有70%的買家都是剛需的自用買家，但1997年時的買家主要是短線炒家和投資者。