房企拼搶長(zhǎng)三角

　　謝敏敏

　　在過(guò)去一週，各地陸續(xù)迎來(lái)了雞年的首場(chǎng)土地拍賣(mài)，而長(zhǎng)三角市場(chǎng)的活躍度明顯高於其他地區(qū)。

　　2月14日，南京春節(jié)後首場(chǎng)土拍，7幅地塊全部成交，其中5幅因觸及最高限價(jià)需搖號(hào)確定競(jìng)得人；2月15日，蘇州2天推14塊地，吸引了40余家房企競(jìng)拍；2月17日及2月21日，上海先後進(jìn)行了兩次備受關(guān)注的土拍。

　　中原地産研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年截至2月20日，30大房企拿地總金額超過(guò)2331.9億元，調(diào)控背景下熱點(diǎn)城市的土地市場(chǎng)依然火爆。

　　截至目前，11個(gè)城市賣(mài)地收入已超過(guò)百億，包括：武漢、南京、鄭州、合肥、蘇州、杭州、上海、溫州、北京、深圳、廣州，其中7個(gè)是長(zhǎng)三角城市。

　　綜合多家機(jī)構(gòu)提供的土地監(jiān)測(cè)投資數(shù)據(jù)，今年以來(lái)，房企投資向民間流動(dòng)性更為活躍的長(zhǎng)三角城市傾斜的趨勢(shì)進(jìn)一步加強(qiáng)。調(diào)控背景下，諸多品牌房企在長(zhǎng)三角打響了一場(chǎng)土地爭(zhēng)奪戰(zhàn)。

　　克而瑞華東區(qū)總經(jīng)理劉晨光對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，房企將投資向長(zhǎng)三角區(qū)域傾斜的現(xiàn)象，自2015年開(kāi)始大量出現(xiàn)，2016年這一現(xiàn)象蔚然成風(fēng)，今年這一趨勢(shì)還會(huì)不斷延續(xù)：“對(duì)於房企而言，長(zhǎng)三角市場(chǎng)始終有著不可替代的絕對(duì)吸引力。”

　　熱鬧的土拍

　　經(jīng)歷了2016年的銷售“大年”，今年房企補(bǔ)充土地的積極性依然較高。在何處拿地，就成了戰(zhàn)略重心所在。

　　中原地産研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，1月全國(guó)土地市場(chǎng)有所降溫，超過(guò)10億的成交地塊中溢價(jià)率超過(guò)100%的只有17宗，但其中就有10宗在長(zhǎng)三角市場(chǎng)，包括合肥、杭州等地。

　　進(jìn)入到2月中旬，各地陸續(xù)開(kāi)始了雞年的首場(chǎng)土拍。

　　2月14日，南京的首場(chǎng)土拍，共有7幅地塊參與網(wǎng)上競(jìng)拍，總起始價(jià)183.7億元，成交總價(jià)268.7億元，溢價(jià)85億元。其中，5幅地塊因觸及最高限價(jià)，在次日下午通過(guò)搖號(hào)確定了競(jìng)得人。

　　南京的這次土拍看點(diǎn)頗多。被招商以98.1億元拿下的中華門(mén)G98地塊，實(shí)際出讓面積為地上19.9萬(wàn)平方米、地下12.1萬(wàn)平方米，綜合容積率1.09，未來(lái)將建成低密度建築，是真正的“黃金寶地”。最終，歷經(jīng)395輪報(bào)價(jià)，拍賣(mài)輪次創(chuàng)下新高，價(jià)格也創(chuàng)下南京歷年來(lái)地塊拍賣(mài)總價(jià)之最。

　　中國(guó)金茂拿下了位於河西南的G97地塊，這幅出讓起始價(jià)高達(dá)72.6億元的土地，按照規(guī)劃，將要被建成一座超500米的超高層建築，成為南京新地標(biāo)。經(jīng)過(guò)9輪出價(jià)，中國(guó)金茂以73.4億元將該地塊收入囊中。

　　一位圍觀了土拍的南京資深地産人認(rèn)為，此次土拍依然表現(xiàn)了房企對(duì)南京土地市場(chǎng)的“饑渴”：“目前開(kāi)發(fā)商在南京拿地全靠運(yùn)氣，搶地的也都是老面孔。很多房企投資部的人和我交流過(guò)，一手市場(chǎng)太難搶，都在四處找二手地塊，基本上他們都希望能在南京這樣的市場(chǎng)多儲(chǔ)存一些項(xiàng)目。”

　　2月16日，蘇州今年首場(chǎng)土拍也落下帷幕。此次土拍吸引了包括中國(guó)金茂、龍湖、中海、正榮在內(nèi)的近40家房企，最終出讓的14幅地塊共拍出人民幣178.77億元。

　　2月17日，上海雞年的首場(chǎng)土拍只經(jīng)過(guò)了短暫的45分鐘就宣告結(jié)束，三幅臨港新城地塊被綠地、萬(wàn)科、碧桂園摘走，溢價(jià)率分別是0.85%、1.76%、0.41%。雖然溢價(jià)率得到了控制，但三塊地的起始樓面價(jià)為每平方米21000元，而在1年半前，臨港新城出讓地塊的起始樓面價(jià)僅約為每平方米6500元左右，這意味著不到2年的時(shí)間內(nèi)，當(dāng)?shù)仄鹗紭敲鎯r(jià)翻了3倍。

　　中原地産首席分析師張大偉認(rèn)為，類似長(zhǎng)三角這樣的區(qū)域，“去年大部分企業(yè)庫(kù)存去化明顯，這種情況下，房企對(duì)熱點(diǎn)區(qū)域、優(yōu)質(zhì)屬性地塊依然會(huì)拼搶激烈。”

　　房企的轉(zhuǎn)移

　　億翰智庫(kù)研究中心重點(diǎn)監(jiān)測(cè)了前十大房企在重點(diǎn)城市的土地投資，數(shù)據(jù)顯示，去年下半年以來(lái)，前十大房企將投資向長(zhǎng)三角領(lǐng)域傾斜的趨勢(shì)十分明顯。

　　該監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，萬(wàn)科2016年上半年在環(huán)渤海拿地879.5萬(wàn)平方米、下半年至今拿了220.5萬(wàn)平方米；在長(zhǎng)三角，去年上半年拿地158.5萬(wàn)平方米，下半年至今增長(zhǎng)至226.5萬(wàn)平方米。而到了一月份，萬(wàn)科新增約120.6萬(wàn)平方米土儲(chǔ)，其中長(zhǎng)三角地區(qū)新增83.1萬(wàn)平方米，佔(zhàn)比高達(dá)69%。

　　保利地産 近期同樣加大了在長(zhǎng)三角的土地投資，2016年10-12月期間，保利在長(zhǎng)三角0投資，進(jìn)入1月份，土地投資迅速增長(zhǎng)至30.6萬(wàn)平方米；綠城2016年7-11月期間在長(zhǎng)三角0投資，去年12月份和今年1月份，在長(zhǎng)三角分別新增土地儲(chǔ)備4.5萬(wàn)平方米和12.3萬(wàn)平方米，佔(zhàn)集團(tuán)總新增土儲(chǔ)為100%和40%。

　　加速佈局長(zhǎng)三角最為突出的前十大房企是碧桂園。上述監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2016年1月至今，碧桂園拿下了2514.6萬(wàn)平方米的土地，其中長(zhǎng)三角新增894.5萬(wàn)平方米，高於其大本營(yíng)珠三角的885.7萬(wàn)平方米，穩(wěn)居區(qū)域投資第一。1月份截至2月8日，碧桂園在長(zhǎng)三角區(qū)域投資了85萬(wàn)平方米，佔(zhàn)1月土儲(chǔ)的62%；

　　碧桂園在長(zhǎng)三角的打法是搶佔(zhàn)長(zhǎng)三角區(qū)域的環(huán)上海市場(chǎng)。目前，碧桂園在華東已設(shè)立5個(gè)區(qū)域公司，包括上海區(qū)域、滬蘇區(qū)域、江蘇區(qū)域，滬浙和浙江區(qū)域公司。以滬蘇區(qū)域?yàn)槔煜马?xiàng)目已經(jīng)超60個(gè)，其中以上海為目標(biāo)市場(chǎng)的項(xiàng)目就有10個(gè)，2016年來(lái)，該區(qū)域公司在上海、江蘇市場(chǎng)的土地投資數(shù)量和投資額均呈翻倍式增長(zhǎng)。“上海、‘環(huán)上海’市場(chǎng)的蛋糕很大，很有誘惑力，自然競(jìng)爭(zhēng)激烈。同樣，在經(jīng)過(guò)2016年快速發(fā)展後，如蘇州、無(wú)錫等上海周邊城市，昆山、太倉(cāng)等‘環(huán)上海’三四線城市也都成為上海市場(chǎng)外溢的熱點(diǎn)。2017年碧桂園將以上海為中心，繼續(xù)深化‘環(huán)上海’城市的佈局和發(fā)展，會(huì)積極關(guān)注蘇州、無(wú)錫、南通等長(zhǎng)三角潛力城市。”碧桂園集團(tuán)副總裁、滬蘇區(qū)域總裁謝金雄對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示。“接下來(lái)上海只要有土地，無(wú)論是中心區(qū)域還是郊區(qū)，只要經(jīng)濟(jì)賬算得過(guò)來(lái)我們都會(huì)考慮。”謝金雄進(jìn)一步表示，進(jìn)入上海這樣的長(zhǎng)三角典型城市成本很高，碧桂園在拓展上海時(shí)會(huì)嘗試通過(guò)招拍掛、舊改、聯(lián)合開(kāi)發(fā)等多種方式獲取土地。

　　除了前十大房企，一些正處在高速增長(zhǎng)期的成長(zhǎng)型房企也在積極關(guān)注長(zhǎng)三角市場(chǎng)。

　　2016年初將總部搬遷到上海的中梁集團(tuán)，目前投資區(qū)域以浙江、江蘇為主，兼顧安徽、江西等區(qū)域，2016年銷售額為336.8億元，躋身全國(guó)房企TOP40。中梁集團(tuán)投資發(fā)展中心總經(jīng)理李和栗對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，目前公司旗下項(xiàng)目主要集中在長(zhǎng)三角地區(qū)，是相對(duì)封閉、基本面良好的市場(chǎng)，受週期波動(dòng)較小，2017年公司依然會(huì)重點(diǎn)關(guān)注長(zhǎng)三角三四線城市的土地投資。

　　長(zhǎng)三角貢獻(xiàn)最大

　　對(duì)於蜂擁而至的房企而言，長(zhǎng)三角的吸引力有哪些？

　　劉晨光認(rèn)為，這體現(xiàn)在三個(gè)方面：一是城市人口超預(yù)期地增長(zhǎng)；第二是目前這些城市之間的競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)良好；第三，過(guò)去幾年長(zhǎng)三角城市的庫(kù)存水準(zhǔn)極速下降。

　　在劉晨光看來(lái)，目前重倉(cāng)押注長(zhǎng)三角的開(kāi)發(fā)商多來(lái)自於中部、西南和福建區(qū)域，這些企業(yè)出於調(diào)倉(cāng)的需求，不惜在長(zhǎng)三角市場(chǎng)大手筆拿地；此外，在長(zhǎng)三角區(qū)域已有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商依然在持續(xù)加倉(cāng)。“長(zhǎng)三角地區(qū)有人口、有需求、剛需基礎(chǔ)大，對(duì)郊區(qū)物業(yè)有需求；從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度看，改善需求比例高，能接受高溢價(jià)率的改善産品。所以房企在這些城市，無(wú)論是在郊區(qū)還是核心區(qū)，拿地都很積極。”張大偉進(jìn)一步分析説。

　　整體上而言，受益於市場(chǎng)基本面的良好，長(zhǎng)三角區(qū)域確實(shí)逐漸成為各大房企業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)的最主要區(qū)域。

　　2016年，碧桂園江蘇區(qū)域銷售額367億元，滬蘇區(qū)域銷售額308億，分別佔(zhàn)據(jù)了碧桂園集團(tuán)各區(qū)域公司銷售前兩名的位置；萬(wàn)科2016年超過(guò)3000億的銷售中，上海大區(qū)完成了1200億的銷售額； 新城控股 今年首次提出了衝刺千億元的目標(biāo)，重倉(cāng)押注在長(zhǎng)三角，這一區(qū)域貢獻(xiàn)率或在6成以上。

　　龍湖2016年累計(jì)實(shí)現(xiàn)簽約金額881.4億元，長(zhǎng)三角區(qū)域業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)最大，累計(jì)簽約金額325.1億元，同比增長(zhǎng)63.3%，佔(zhàn)全集團(tuán)總簽約金額的36.9%。其中，上海龍湖全年銷售業(yè)績(jī)?yōu)?4.71億元，杭州龍湖銷售業(yè)績(jī)超90億元，進(jìn)入市場(chǎng)前五；蘇州獅山原著項(xiàng)目、南京春江酈城項(xiàng)目分別錄得近40億元、超50億元簽約金額。

　　當(dāng)然，房企將投資向長(zhǎng)三角市場(chǎng)傾斜有一定的客觀原因——目前相對(duì)於環(huán)渤海和珠三角市場(chǎng)，長(zhǎng)三角的供地力度明顯更大。“賣(mài)地多的城市現(xiàn)在看基本都集中在長(zhǎng)三角，所以一定程度上顯得大家都去長(zhǎng)三角拿地了。如果北京賣(mài)地，肯定也會(huì)多。”張大偉提醒説。