房地産稅有利資金“脫虛向?qū)崱?/p>
□陳濤
完善房地産稅收制度，增加政府固定收入，抑制住房投機(jī)，是國際通行做法，也是我國財稅改革的一個重要選擇。房地産稅引發(fā)的疑慮有很多，能否既有效抑制房價過快上漲，又能真正促進(jìn)資金“脫虛向?qū)崱保窟@需要認(rèn)真對待和考量。
疑慮可以理解，但仔細(xì)分析即可得出結(jié)論：風(fēng)險整體可控。房地産稅可能在短期內(nèi)對住房市場造成一定影響，但我國現(xiàn)行較高的首付比，可以給予金融機(jī)構(gòu)房貸資産 品質(zhì)充足安全墊；且房地産稅有助於減少社會資金向房地産業(yè)聚集，反過來又會降低整體房地産金融杠桿，並引導(dǎo)資金“脫虛向?qū)崱保嵘鹑诜?wù)實體經(jīng)濟(jì)效率。
房地産稅可增加住房交易及持有成本，調(diào)節(jié)房産投資收益，因而利用稅收杠桿抑制住房市場投機(jī)炒作，是各國普遍做法。不可否認(rèn)，高房價可能因投機(jī)炒作受到抑制 而失去支撐，並出現(xiàn)價格回調(diào)，進(jìn)而影響到商業(yè)銀行房貸資産品質(zhì)。但應(yīng)該看到，我國現(xiàn)行個人住房貸款最低20%（熱點城市最低30%）的首付比例以及二套房 貸更高的首付成數(shù)，理論上至少可以承擔(dān)整體房價20%以內(nèi)的降幅。且二手房的貸款額按照評估價而非市場價來計算，理論上二手房貸可以承擔(dān)40%以內(nèi)的房價 降幅。
從過往的經(jīng)驗看，1997年至2003年期間，香港房價曾經(jīng)出現(xiàn)腰斬，但香港商業(yè)銀行按揭貸款拖欠率從未超過1.5%。2016年以來我國熱點城市房價大 幅上漲，可能更多受到投資投機(jī)力量驅(qū)動，但熱點城市二套房貸最低40%的首付比例，完全可以抵補(bǔ)房價回調(diào)的風(fēng)險。真正存在較大違約風(fēng)險的，當(dāng)屬房地産仲介 違規(guī)首付貸業(yè)務(wù)，但數(shù)十、數(shù)百億元的首付貸規(guī)模與全國近20萬億元個人購房貸款餘額相比，不可同日而語。截至2016年12月末，我國個人購房貸款餘額與 住戶存款餘額的比例為32.02%，房貸整體杠桿處於可控範(fàn)圍。綜合來看，房地産稅對房貸資産品質(zhì)的衝擊，總體可控。
房地産稅也勢必減少社會資金在房地産業(yè)聚集，並推動資金“脫虛向?qū)崱薄?016年，我國人民幣房地産貸款增量約佔各項貸款增量的44.8%，而個人購房貸 款增量就佔各項貸款增量的39.21%。截至2016年12月末，全國房地産貸款餘額佔各項貸款餘額的比例約為1/4。在銀行表內(nèi)房地産貸款外，社會資金 通過委託貸款、信託貸款、債券、股票發(fā)行等途徑，也大量進(jìn)入房地産業(yè)，推升了房地産金融杠桿。而通過房地産稅抑制市場投機(jī)炒作，將會有效降低房地産金融杠 桿。同時住房投資收益回落，則社會資金投向房地産業(yè)的積極性勢必下降，投向?qū)嶓w製造業(yè)的積極性將會明顯提升，那麼引導(dǎo)社會資金“脫虛向?qū)崱惫ぷ饕矊㈨樌沓?章完成。
中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出，“房子是用來住的，不是用來炒的。”前不久國務(wù)院出臺《關(guān)於創(chuàng)新政府配置資源方式的指導(dǎo)意見》指出，“支援各地區(qū)在房地産稅、養(yǎng)老 和醫(yī)療保障等方面探索創(chuàng)新”。試點城市需要審慎制定細(xì)則，在綜合考慮當(dāng)?shù)亟鹑谫Y産品質(zhì)狀況的情況下，進(jìn)行房地産稅徵收試點，充分考慮市場反應(yīng)，做好風(fēng)險應(yīng) 對預(yù)案，為在全國全面推行房地産稅先行探索，積累經(jīng)驗與教訓(xùn)。
[責(zé)任編輯：郭曉康]
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