【 珠三角既是改革開(kāi)放的前沿，也是房地産崛起的策源地。從最初的萬(wàn)科，到後來(lái)的“萬(wàn)保招金”，再到“華南五虎”，都在中國(guó)房地産的江湖中書(shū)寫(xiě)了濃墨重彩的一筆。如今，中國(guó)地産江湖派系林立，急劇擴(kuò)張中的房企要想全國(guó)化，除了長(zhǎng)三角，進(jìn)軍珠三角也是必選項(xiàng)。

　　本期房産週刊，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者重返中國(guó)房地産市場(chǎng)的“策源地”，以招商蛇口、富力地産、中國(guó)奧園為案例，從區(qū)域格局，到派系攪局，再到迭代升級(jí)等進(jìn)一步挖掘房地産市場(chǎng)“向上的力量”。】

　　每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 隋丕寧

　　2016年，恒大、萬(wàn)科、碧桂園皆晉陞3000億元銷(xiāo)售規(guī)模房企，三家巨頭重兵佈局大本營(yíng)珠三角，加速全國(guó)佈局的融創(chuàng)、泰禾、陽(yáng)光城等通過(guò)收購(gòu)等多元手段拿到珠三角的入場(chǎng)券，本土豪強(qiáng)時(shí)代地産、方圓地産、鴻榮源、佳兆業(yè)等深耕區(qū)域，成為樓市格局中不能忽視的力量。

　　“以廣深為雙核的珠三角經(jīng)濟(jì)活力強(qiáng)勁，給市場(chǎng)長(zhǎng)期看好的底氣，大房企重兵佈局於此，區(qū)域銷(xiāo)售業(yè)績(jī)直接影響到排名。”明源地産研究院首席研究員劉策認(rèn)為，珠三角區(qū)域的準(zhǔn)入門(mén)檻被快速拔高，但市場(chǎng)化程度高的特性也為進(jìn)入者提供多種通道。

　　●加倉(cāng)：三大巨頭重兵佈局珠三角

　　在人口趨勢(shì)的研究方面，萬(wàn)科一直走在業(yè)界的前面。萬(wàn)科集團(tuán)高級(jí)副總裁、廣深區(qū)域總經(jīng)理張紀(jì)文曾經(jīng)表示，過(guò)去5~10年的發(fā)展，人口和産業(yè)的改變導(dǎo)致珠三角變成與大東京、大倫敦類(lèi)似的大都市，所以房企佈局不能取決於單個(gè)城市發(fā)展，應(yīng)該討論它們?cè)谡麄€(gè)都市圈結(jié)構(gòu)中的機(jī)會(huì)。

　　在都市圈或都市帶時(shí)代，這一趨勢(shì)正在以可見(jiàn)的速度推進(jìn)。隨著區(qū)域內(nèi)部人口大規(guī)模向珠江口流動(dòng)，廣州、深圳承載能力不足導(dǎo)致購(gòu)買(mǎi)力向周邊城市轉(zhuǎn)移，核心城市的産業(yè)升級(jí)與産業(yè)轉(zhuǎn)移也同步啟動(dòng)，都市圈各城市都在動(dòng)態(tài)平衡中找尋自身定位。

　　人口與産業(yè)的高頻流動(dòng)顯示著經(jīng)濟(jì)的活力，這是房地産行業(yè)長(zhǎng)足發(fā)展的基石，全國(guó)佈局的房企急於在此擴(kuò)充版圖。2016年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)達(dá)千億以上的房企共有12家，除綠城中國(guó)外，其餘11家房企已進(jìn)軍“大深圳”。其中，7家房企在深圳、惠州及東莞均有項(xiàng)目。

　　從珠三角出發(fā)的3000億元巨頭恒大、碧桂園在其中重兵佈局。自2015年收購(gòu)新世界惠州項(xiàng)目以來(lái)，恒大不斷增加在惠州的土儲(chǔ)。而惠州之前，其早已在深圳、東莞落子，“大深圳”佈局成型。

　　據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，6年時(shí)間，恒大在深莞惠佈局的項(xiàng)目超過(guò)40個(gè)，碧桂園8年時(shí)間裏佈局超過(guò)50個(gè)項(xiàng)目，兩者的項(xiàng)目總數(shù)加起來(lái)約有100個(gè)，相當(dāng)於今年深圳新房預(yù)計(jì)入市的新盤(pán)數(shù)目。目前，恒大在“深莞惠”的土儲(chǔ)已達(dá)2095.3萬(wàn)平方米，碧桂園的土儲(chǔ)達(dá)到4195.9萬(wàn)平方米，位居前列。

　　萬(wàn)科歷來(lái)推崇“軌道＋物業(yè)”模式，華潤(rùn)轉(zhuǎn)讓萬(wàn)科股票給深圳地鐵也將萬(wàn)科與深鐵綁在一起。萬(wàn)科研究指出，未來(lái)按照TOD模式大規(guī)模發(fā)展軌道交通的城市帶裏面，以深圳為核心的“深莞惠”，是最重要的一個(gè)地區(qū)。

　　2016年6月12日，萬(wàn)科與深圳地鐵籤署合作協(xié)議。簽署合作備忘錄還包括東莞實(shí)業(yè)投資控股集團(tuán)、重慶城市交通開(kāi)發(fā)投資集團(tuán)、中軌集團(tuán)等。從深圳地鐵四期規(guī)劃看，其中14號(hào)線將連接惠州，因此深圳地鐵參照東莞合作模式進(jìn)入惠州的可能性也很大。

　　萬(wàn)科高級(jí)副總裁譚華傑就表示，房地産企業(yè)抓住了軌道交通，就抓住了未來(lái)。要抓住軌道交通，最重要的就是抓住深圳，或者是以深圳為核心的“深莞惠”都市圈。

　　●入場(chǎng)：新進(jìn)入者通過(guò)並購(gòu)拿地

　　珠三角成為房企鏖戰(zhàn)主戰(zhàn)場(chǎng)，意味著準(zhǔn)入門(mén)檻越來(lái)越高。在傳統(tǒng)“招拍掛”方式拿地難度和成本高企的當(dāng)前，新進(jìn)入者開(kāi)始通過(guò)其他方式爭(zhēng)奪入場(chǎng)券，“曲線入市”這種做法或?qū)⒏喑霈F(xiàn)。

　　2016年5月19日，融創(chuàng)中國(guó)以43.94億元收購(gòu)萊蒙國(guó)際位於三河燕郊、上海、南京、杭州、深圳及惠州等地7個(gè)項(xiàng)目公司的所有股權(quán)。通過(guò)此次交易，融創(chuàng)中國(guó)獲得了深圳及惠州的項(xiàng)目。同年5月初，融創(chuàng)聯(lián)合合景泰富地産以30.95億元競(jìng)得廣州增城朱村兩塊地，曲線進(jìn)入廣州市場(chǎng)。

　　1月4日，融創(chuàng)在廣深區(qū)域的品牌發(fā)佈會(huì)上透露，其完成廣深區(qū)域的初步佈局。融創(chuàng)方面表示，珠三角區(qū)域作為公司未來(lái)發(fā)展的重中之重，成為融創(chuàng)全國(guó)佈局的第六大區(qū)域。截至1月4日，融創(chuàng)在廣州、深圳、佛山、東莞等珠三角8個(gè)城市佈局的項(xiàng)目達(dá)到20個(gè)。廣州市場(chǎng)在去年5月份首次拿地破冰之後，儲(chǔ)備項(xiàng)目3個(gè)，分別在增城朱村以及老城區(qū)海珠。增城兩個(gè)住宅項(xiàng)目都將於今年開(kāi)售，預(yù)計(jì)在第三季度入市。

　　閩係房企陽(yáng)光城低調(diào)潛行，通過(guò)數(shù)起收購(gòu)擴(kuò)大在華南版圖。1月24日，陽(yáng)光城公告宣佈31.8億元收購(gòu)漢國(guó)置業(yè)旗下廣州天河區(qū)兩宗宅地。去年7月3日、7月15日以及8月9日，陽(yáng)光城分別以11.03億元、12.67億元和3.66億元收購(gòu)南沙的廣州廣晟海韻房地産有限公司49%股權(quán)、廣州南沙經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)太古房地産有限公司90%股權(quán)、廣州南沙經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)逸濤雅苑房地産有限公司90%權(quán)益。

　　通過(guò)數(shù)次並購(gòu)，陽(yáng)光城不僅實(shí)現(xiàn)了進(jìn)入廣州的目標(biāo)，並且在這個(gè)城市累計(jì)持有土地面積超過(guò)70萬(wàn)平方米。

　　中信建投的研報(bào)預(yù)測(cè)，陽(yáng)光城會(huì)繼續(xù)加大股權(quán)拿地模式的運(yùn)作，以期進(jìn)一步打開(kāi)深圳等一線市場(chǎng)，“在一二線城市土地成本居高不下的環(huán)境下，以非市場(chǎng)化途徑獲取高性價(jià)比土地的能力是在未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)中佔(zhàn)領(lǐng)高地的一大助力。”

　　另一家閩係房企泰禾在2016年“高舉高打”，繼續(xù)加強(qiáng)一線城市佈局，除京津冀、長(zhǎng)三角外，還形成了以深圳為中心的珠三角佈局。

　　據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，僅在深圳坪山、佛山、珠海、東莞，泰禾獲取的土地便花費(fèi)過(guò)百億元。2016年末，泰禾又進(jìn)入惠州，以3.518億元拍下巽寮濱海旅遊度假區(qū)赤砂村地段。

　　國(guó)泰君安分析師劉斐凡表示，行業(yè)集中度的提升有助於新進(jìn)房企擴(kuò)大在華南的佈局。他認(rèn)為，一些開(kāi)發(fā)、行銷(xiāo)能力不足的房企項(xiàng)目只能被實(shí)力雄厚的大公司收購(gòu)，一些中小企業(yè)由於戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移或者資金壓力大等原因轉(zhuǎn)讓地塊，也給尋地的房企提供了機(jī)會(huì)，2017年，在珠三角樓市中的股權(quán)收購(gòu)會(huì)更加普遍。

　　●舊改：一個(gè)彎道超車(chē)的機(jī)會(huì)

　　無(wú)論是外來(lái)大鱷還是本土豪強(qiáng)，擴(kuò)大廣深佈局不得不面對(duì)土地供應(yīng)緊缺的困局，城市更新將是主動(dòng)或者被動(dòng)的選擇。一線城市本身的産業(yè)升級(jí)、區(qū)域結(jié)構(gòu)變化、人口組成更新、個(gè)體需求變化，都要求城市持續(xù)更新，這些將給片區(qū)物業(yè)的改造帶來(lái)投資機(jī)會(huì)。

　　在新增土地供應(yīng)緊張的情況下，城市舊改成為土地供應(yīng)的主力軍。深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年深圳全市新增土地供應(yīng)面積580.7萬(wàn)平方米，其中舊改面積達(dá)到330.7萬(wàn)平方米，佔(zhàn)比高達(dá)56.9%。

　　根據(jù)深圳發(fā)佈的《城市更新“十三五”規(guī)劃》要求，在此規(guī)劃期內(nèi)，全市要爭(zhēng)取完成各類(lèi)城市更新用地規(guī)模30平方公里；完成100個(gè)舊工業(yè)區(qū)複合式更新、100個(gè)城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目。據(jù)此推算，深圳未來(lái)舊改和城市更新市場(chǎng)規(guī)模在數(shù)萬(wàn)億。

　　這一未來(lái)主戰(zhàn)場(chǎng)已經(jīng)引得多方搶食，深圳本土開(kāi)發(fā)商如佳兆業(yè)、招商蛇口、華僑城、萬(wàn)科以及外來(lái)開(kāi)發(fā)商恒大、碧桂園等，均在加碼進(jìn)入舊改領(lǐng)域，彼此之間競(jìng)爭(zhēng)激烈。舊改項(xiàng)目將成為這些開(kāi)發(fā)商的重要收入和利潤(rùn)來(lái)源。

　　2016年12月26日，恒大簽約灣廈城市更新項(xiàng)目。其同時(shí)透露，目前公司已在深圳擁有房地産開(kāi)發(fā)項(xiàng)目32個(gè)，其中6個(gè)位於南山，在深圳全部項(xiàng)目開(kāi)發(fā)後預(yù)估總貨值約6000億元。

　　恒大動(dòng)作迅猛，深圳本土開(kāi)發(fā)商也不甘落後。目前在深圳擁有及潛在在談的舊改土地儲(chǔ)備上千萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)商，至少有華潤(rùn)、佳兆業(yè)、華僑城、招商蛇口這四家。

　　佳兆業(yè)是深圳本土專(zhuān)注城市更新和舊城改造的典型房企。早在2011年初，佳兆業(yè)組建了全國(guó)第一家專(zhuān)業(yè)城市更新公司——佳兆業(yè)置業(yè)公司。據(jù)了解，佳兆業(yè)的城市更新項(xiàng)目覆蓋深圳龍崗、福田、鹽田等區(qū)域。

　　受限于土地資源稀缺，萬(wàn)科也在深圳發(fā)力舊改項(xiàng)目，佈局了作為深圳總部的皇崗三星理光廠房地塊、福田車(chē)公廟捷榮創(chuàng)富廠區(qū)城市更新單元、留仙洞萬(wàn)科雲(yún)城、南山漁一村、南苑新村等舊改項(xiàng)目。

　　隨著深圳市區(qū)住宅用地緊缺，工改工項(xiàng)目受到開(kāi)發(fā)商的青睞，深圳萬(wàn)科亦有涉獵。緊鄰福田市區(qū)的、原關(guān)外的坂田萬(wàn)科夢(mèng)工場(chǎng)地塊和萬(wàn)威空調(diào)廠地塊分別被暫時(shí)做成面對(duì)公眾的集團(tuán)行銷(xiāo)展廳和星火online創(chuàng)意生態(tài)産業(yè)園，未來(lái)也做成工改工項(xiàng)目進(jìn)入市場(chǎng)銷(xiāo)售。

　　劉策表示，珠三角地區(qū)市場(chǎng)化程度較高，即使像舊改這樣的領(lǐng)域也不會(huì)設(shè)地域門(mén)檻；隨著存量資産時(shí)代的到來(lái)，在這個(gè)領(lǐng)域的佈局快慢將成為影響未來(lái)市場(chǎng)格局的變數(shù)，不排除踩中節(jié)奏的企業(yè)實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)。

　　中國(guó)奧園

　　“粵派新銳”中國(guó)奧園：超六成土地在一二線 重點(diǎn)錘鍊大項(xiàng)目

　　每經(jīng)記者 魏 瓊 每經(jīng)編輯 隋丕寧

　　2016年，中國(guó)房地産行業(yè)集中度進(jìn)一步提升，房企規(guī)模強(qiáng)者愈強(qiáng)。隨著樓市調(diào)控加碼，市場(chǎng)出現(xiàn)一些調(diào)整。如何在嚴(yán)峻的市場(chǎng)形勢(shì)面前取得更高增長(zhǎng)，考驗(yàn)著每一家參與主體的綜合競(jìng)爭(zhēng)能力。

　　隨著行業(yè)集中度的提升，搶佔(zhàn)市場(chǎng)份額成為房企較量的一大目標(biāo)。在各派房企林立的華南區(qū)域市場(chǎng)，本地實(shí)力派與“過(guò)江龍”之間的較量在所難免。

　　作為“粵派新銳”，中國(guó)奧園2016年交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。奧園集團(tuán)主席郭梓文表示，2017年要真正實(shí)現(xiàn)大跨越，必須重點(diǎn)錘鍊超大規(guī)模項(xiàng)目，對(duì)有經(jīng)營(yíng)管理能力的團(tuán)隊(duì)、重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行投資。

　　4年業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)近4倍

　　恰逢中國(guó)奧園成立20週年，2016年奧園交出了一份不錯(cuò)的成績(jī)單。數(shù)據(jù)顯示，中國(guó)奧園2016年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額256億元，同比增長(zhǎng)69%，較2012年的52.2億元增長(zhǎng)近4倍，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的151%。

　　克而瑞發(fā)佈的房地産銷(xiāo)售榜單顯示，2016年奧園銷(xiāo)售金額排名第65位，較2015年的第68名上升3位，2017年1月最新排名則升至52名。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者梳理近幾年中國(guó)奧園年報(bào)發(fā)現(xiàn)，自2013年奧園銷(xiāo)售金額首次突破百億大關(guān)以來(lái)，一路保持快速增長(zhǎng)。2012年至2016年，奧園銷(xiāo)售金額分別為52.5億元、100.38億元、122.2 億元、151.7億元、256億元。其中，2016年有7個(gè)項(xiàng)目年銷(xiāo)售金額突破10億元。

　　白銀時(shí)代的房企規(guī)模爭(zhēng)奪日趨激烈，未來(lái)行業(yè)的集中度將進(jìn)一步提升，一路追求穩(wěn)健發(fā)展的奧園在粵派房企中逐漸凸顯規(guī)模優(yōu)勢(shì)，呈現(xiàn)加速發(fā)展態(tài)勢(shì)。

　　2015年中國(guó)奧園先後收購(gòu)13個(gè)商住項(xiàng)目，新增249萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。2016年，奧園地産于廣州、佛山及澳洲雪梨等地補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，並首次進(jìn)軍深圳、成都及寧波等城市。

　　2016年上半年，奧園收穫深圳、成都等地的4塊商住地塊，新增建築面積139萬(wàn)平方米。截至2016年月6月30日，奧園集團(tuán)土地儲(chǔ)備面積為1380萬(wàn)平方米，每平方米建築面積成本為1754元，土地儲(chǔ)備面積高於2015年末。下半年，奧園花費(fèi)21.08億元在廣佛、寧波、雪梨等城市斬獲地塊，新增建築面積為60.35萬(wàn)平方米。2016年，奧園鞏固珠三角優(yōu)勢(shì)區(qū)域，優(yōu)化一二線城市土地儲(chǔ)備，為業(yè)務(wù)規(guī)模的增長(zhǎng)奠定了基礎(chǔ)。

　　近些年，一二線城市土地價(jià)格日益攀升，對(duì)於集中佈局一二線城市的奧園而言，土地成本也水漲船高。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，奧園鮮有在公開(kāi)招拍掛市場(chǎng)露面，更多的選擇收購(gòu)以及合作開(kāi)發(fā)模式獲取土地。

　　據(jù)奧園集團(tuán)營(yíng)運(yùn)總裁馬軍透露，2016年奧園用於土地增持的預(yù)算是60億元，上半年僅用了約25億元。加上下半年的土地資金支出，尚未達(dá)到預(yù)算。2017年1月份，奧園花費(fèi)21.2億元在珠海和揚(yáng)州兩地獲得地塊，新增建築面積50.6萬(wàn)平方米。

　　從城市分佈來(lái)看，奧園超六成的土地儲(chǔ)備在一二線城市，郭梓文表示，依然看好一二線城市的市場(chǎng)前景，三四線城市則要在未來(lái)三四年才能逐步緩解庫(kù)存壓力。未來(lái)的土地投資策略也將繼續(xù)保持“一二線為主、三四線為輔”。

　　佈局多元化産業(yè)

　　在中國(guó)奧園地産集團(tuán)2016年度工作總結(jié)大會(huì)暨2017年軍令狀簽訂儀式上，郭梓文表示，2017年要真正實(shí)現(xiàn)大跨越，必須重點(diǎn)錘鍊超大規(guī)模項(xiàng)目，對(duì)有經(jīng)營(yíng)管理能力的團(tuán)隊(duì)、重點(diǎn)區(qū)域進(jìn)行投資。作為奧園集團(tuán)業(yè)務(wù)板塊的重點(diǎn)，地産集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)、澳洲項(xiàng)目、奧買(mǎi)家跨境電商集團(tuán)分別簽署了2017年目標(biāo)責(zé)任書(shū)。

　　奧園方面表示，2017年奧園集團(tuán)還會(huì)繼續(xù)保持高於行業(yè)平均的增長(zhǎng)水準(zhǔn)，保持穩(wěn)健的購(gòu)地策略。2016年，奧園首次進(jìn)入深圳、成都，除了深耕現(xiàn)有佈局城市外，奧園還將不斷拓展新進(jìn)城市發(fā)展規(guī)模。

　　奧園集團(tuán)劉濤在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者採(cǎi)訪時(shí)表示，未來(lái)將加大成都市場(chǎng)的佈局，開(kāi)拓多個(gè)項(xiàng)目。鋻於成都商業(yè)庫(kù)存較大，未來(lái)在成都將偏重住宅開(kāi)發(fā)。同時(shí)，為了做大做強(qiáng)成都區(qū)域，奧園將會(huì)為成都項(xiàng)目注入教育、跨境電商、文化旅遊、體育、健康養(yǎng)生等資源。

　　2012年奧園提出“商住雙線”發(fā)展戰(zhàn)略，其後便開(kāi)始多元化佈局。據(jù)了解，奧園集團(tuán)設(shè)有地産集團(tuán)、商業(yè)集團(tuán)以及奧買(mǎi)家集團(tuán)。奧園相關(guān)人士告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，隨著多元化業(yè)務(wù)的不斷成長(zhǎng)，未來(lái)或許還會(huì)設(shè)立其他的集團(tuán)。

　　目前，包括萬(wàn)科、恒大、綠地等在內(nèi)的房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)都在進(jìn)行多元化佈局，轉(zhuǎn)型方向日漸明晰。相對(duì)這些龍頭房企，奧園的多元化佈局規(guī)模較小。

　　馬軍認(rèn)為，在確保主營(yíng)業(yè)務(wù)仍是地産的前提下，做一些其他的嘗試是合理而必要的。據(jù)了解，過(guò)去兩年時(shí)間內(nèi)，奧園已佈局金融、網(wǎng)際網(wǎng)路跨境電商、社區(qū)商業(yè)等領(lǐng)域。目前，奧園多元化的發(fā)展格局初步奠定，涉及産業(yè)包括教育、文化旅遊、健康養(yǎng)生、跨境電商等，依託房地産開(kāi)發(fā)，打造複合地産。

　　目前，奧園多元化業(yè)務(wù)在集團(tuán)的收入中佔(zhàn)比較低，2016年中報(bào)顯示，上半年確認(rèn)收入中，97.3%來(lái)源於地産物業(yè)發(fā)展收入。

　　對(duì)於新業(yè)務(wù)的發(fā)展前景，尤其是跨境電商，奧園方面表現(xiàn)出較強(qiáng)的信心。奧園跨境電商集團(tuán)總裁苗思認(rèn)為，跨境電商是擁有廣闊市場(chǎng)空間的商業(yè)新機(jī)，奧買(mǎi)家要搶佔(zhàn)先機(jī)，做大規(guī)模做強(qiáng)平臺(tái)。未來(lái)將打造中國(guó)跨境電商的千億級(jí)品牌平臺(tái)，並能夠單獨(dú)上市。

　　除了紮根國(guó)內(nèi)市場(chǎng)，奧園也在積極開(kāi)拓海外市場(chǎng)。2016年奧園斥資2.88億元收購(gòu)雪梨2個(gè)住宅項(xiàng)目。加上已經(jīng)開(kāi)盤(pán)的雪梨馬魯布拉188號(hào)以及雪梨海德公園130號(hào)兩個(gè)項(xiàng)目，奧園已經(jīng)在雪梨落子4個(gè)項(xiàng)目。劉濤透露，奧園已經(jīng)成立國(guó)際部，未來(lái)將繼續(xù)拓展海外市場(chǎng)，已有一個(gè)新的海外項(xiàng)目正在洽談中。

　　招商蛇口

　　招商蛇口轉(zhuǎn)型城市運(yùn)營(yíng) 産融結(jié)合欲實(shí)現(xiàn)千億進(jìn)階

　　每經(jīng)記者 黃博文 每經(jīng)編輯 楊 軍

　　招商蛇口（001979，SZ）重組是央企改革的典型案例之一，自此其不再局限于傳統(tǒng)的地産業(yè)務(wù)，而是將自身定位為“中國(guó)領(lǐng)先的城市及園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”。重組上市一週年後，招商蛇口距離銷(xiāo)售額千億元關(guān)口已是咫尺之遙。

　　近日，招商蛇口公告宣佈2016年簽約銷(xiāo)售金額為739.34億元，同比增加30%，完成650億元銷(xiāo)售目標(biāo)的113.7%；此外，招商蛇口還宣佈，公司預(yù)計(jì)2016年度歸屬於上市公司股東的凈利潤(rùn)為93億~98億元，同比增長(zhǎng)91.75%~102.06%。

　　招商蛇口方面對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，2017年公司的銷(xiāo)售額目標(biāo)是衝刺千億元關(guān)口，公司要保證30%以上的年複合增長(zhǎng)率才能不掉隊(duì)，這個(gè)目標(biāo)相比2016年的銷(xiāo)售規(guī)模有近40%的增長(zhǎng)，將力爭(zhēng)在2020年能夠躋身中國(guó)房企銷(xiāo)售規(guī)模TOP10。

　　●2017年衝刺千億銷(xiāo)售目標(biāo)

　　作為一家老牌央企，于1984年成立的招商地産，其業(yè)績(jī)?cè)诤荛L(zhǎng)時(shí)間內(nèi)位於行業(yè)前列，但在2010年左右被恒大超越。2016年，恒大、萬(wàn)科、碧桂園皆成3000億元銷(xiāo)售規(guī)模巨頭，招商蛇口的業(yè)績(jī)卻一直在千億門(mén)檻之外。

　　2015年底，招商地産與蛇口工業(yè)區(qū)的重組誕生了嶄新的招商蛇口。整合上市後的招商蛇口以“再造新蛇口”和“前海蛇口自貿(mào)區(qū)建設(shè)運(yùn)營(yíng)”為核心，大力拓展特色産業(yè)園區(qū)以及郵輪港區(qū)經(jīng)濟(jì)帶，致力於成為“中國(guó)卓越的城市綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”。

　　根據(jù)招商蛇口方面的公告數(shù)據(jù)，其2016年實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售金額739.34億元，同比增加30%，完成650億元銷(xiāo)售目標(biāo)的113.7%；銷(xiāo)售面積為471.15萬(wàn)平方米，同比增加32%，3年複合增長(zhǎng)率近20%。在2016年房企銷(xiāo)售排行榜中千億房企數(shù)量達(dá)12家的背景下，千億的業(yè)績(jī)門(mén)檻離排在第14位的招商來(lái)説也已近在咫尺。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者從招商蛇口方面了解，2017年，招商蛇口的銷(xiāo)售額目標(biāo)是衝刺千億臺(tái)階，公司將力爭(zhēng)在2020年能夠躋身中國(guó)房企銷(xiāo)售規(guī)模TOP10。這一目標(biāo)的達(dá)成將依賴於重組後形成的園區(qū)、社區(qū)與郵輪三大版塊的協(xié)同發(fā)力，但短期內(nèi)地産業(yè)務(wù)的貢獻(xiàn)依然至關(guān)重要。

　　從公開(kāi)拿地的節(jié)奏來(lái)看，招商蛇口擴(kuò)充“糧倉(cāng)”的動(dòng)作迅疾。2月15日，經(jīng)過(guò)長(zhǎng)達(dá)兩小時(shí)的“廝殺”，招商蛇口與華僑城聯(lián)合體斥資59.8億元奪得深圳龍華商業(yè)地塊；在此前一天的南京春節(jié)後首場(chǎng)土拍中，招商蛇口以總價(jià)98.1億元拿下中華門(mén)G98地塊。

　　根據(jù)申萬(wàn)宏源的研報(bào)數(shù)據(jù)，招商蛇口在2016年拿地579萬(wàn)平方米，平均樓面價(jià)為15491元／平方米，綜合權(quán)益比例為65%(截至11月)，新增土儲(chǔ)主要集中在深圳、上海、蘇州、南京、北京等一二線城市。

　　在業(yè)界看來(lái)，招商蛇口因前海土地確權(quán)而大幅擴(kuò)充土地儲(chǔ)備，為招商蛇口未來(lái)發(fā)展社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)業(yè)務(wù)提供了土地儲(chǔ)備的支撐。2016年10月26日，招商蛇口實(shí)際控制人招商局集團(tuán)與深圳規(guī)土委、前海管理局就招商局集團(tuán)前海灣物流園區(qū)土地整備問(wèn)題簽署框架協(xié)議書(shū)，公司與前海管理局按4：6比例分享土地增值收益。

　　招商蛇口是建設(shè)開(kāi)發(fā)前海蛇口自貿(mào)區(qū)的最大企業(yè)主體。在面積14.92平方公里的前海，招商局集團(tuán)獨(dú)擁3.9平方公里土地，其中有2.42平方公里直接歸屬於招商蛇口。招商蛇口與前海管理局合作開(kāi)發(fā)前海土地，意味著招商局在前海的工業(yè)土地將實(shí)現(xiàn)“變性”。

　　招商蛇口在前海擁有的土地將逐步進(jìn)入紅利釋放期。申萬(wàn)宏源的研報(bào)指出，此次前海土地確權(quán)將加快推進(jìn)前海蛇口自貿(mào)區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)程，助力公司後續(xù)高效利用該片土地資源。

　　對(duì)於招商蛇口2017年的目標(biāo)，易居(中國(guó))控股有限公司執(zhí)行總裁丁祖昱發(fā)文表示，對(duì)招商蛇口重組上市作出盈利預(yù)測(cè)，2016年和2017年將分別實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)85.9億元和103億元。百億利潤(rùn)勢(shì)必離不開(kāi)超千億的銷(xiāo)售金額，2017年103億元的凈利潤(rùn)承諾已基本讓招商蛇口今年的千億銷(xiāo)售業(yè)績(jī)板上釘釘，而且這千億業(yè)績(jī)的飛躍還是在蛇口併入的資源尚未充分整合的情況下就有可能實(shí)現(xiàn)。

　　●“去地産化”是未來(lái)發(fā)展方向

　　外界看來(lái)，在和蛇口工業(yè)區(qū)重組後，招商蛇口算是規(guī)模房企中資源最豐富的央企之一。

　　定位於“中國(guó)領(lǐng)先的城市及園區(qū)綜合開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)服務(wù)商”，重組上市後的招商蛇口不再局限于地産業(yè)務(wù)，而是明確園區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)、郵輪産業(yè)建設(shè)與運(yùn)營(yíng)三大業(yè)務(wù)版圖，開(kāi)創(chuàng)“前港、中區(qū)、後城”的城市運(yùn)營(yíng)模式，以“産、網(wǎng)、融、城一體化”推動(dòng)城市升級(jí)發(fā)展，從而實(shí)現(xiàn)打造智慧城市、智慧商圈、智慧園區(qū)、智慧社區(qū)的中長(zhǎng)期戰(zhàn)略目標(biāo)。

　　“去地産化”和推進(jìn)産融結(jié)合的城市運(yùn)營(yíng)，將是招商蛇口未來(lái)幾年的發(fā)展方向。根據(jù)招商蛇口方面的三到五年規(guī)劃，公司將把社區(qū)收入從85%左右降到60%，園區(qū)比重從目前的15%左右提升到30%~ 40%左右，郵輪産業(yè)將從輕資産戰(zhàn)略的角度出發(fā)，未來(lái)收入也將持續(xù)增長(zhǎng)。

　　目前，招商蛇口已經(jīng)在國(guó)內(nèi)成功開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)了10個(gè)産業(yè)園區(qū)，運(yùn)營(yíng)面積超500萬(wàn)平方米，園區(qū)內(nèi)的産業(yè)涵蓋創(chuàng)意産業(yè)、網(wǎng)際網(wǎng)路、設(shè)計(jì)類(lèi)、高科技産業(yè)、醫(yī)療、電子商務(wù)類(lèi)等。

　　同時(shí)，依託母公司招商局的身後資源以及深圳濱海和港口條件，招商蛇口大力進(jìn)入郵輪産業(yè)。2016年以來(lái)，招商蛇口分別與多家世界級(jí)郵輪集團(tuán)達(dá)成合作意向或簽署合作協(xié)議。

　　深圳蛇口太子灣區(qū)域也于2016年5月獲批設(shè)立“中國(guó)郵輪旅遊發(fā)展實(shí)驗(yàn)區(qū)”，填補(bǔ)了華南地區(qū)郵輪産業(yè)的空白。

　　2016年11月12日，太子灣郵輪母港在深圳蛇口開(kāi)港，招商蛇口的郵輪業(yè)務(wù)正式落地，這也是招商蛇口首個(gè)全資擁有的郵輪母港項(xiàng)目。

　　不過(guò)，同任何新業(yè)務(wù)的培養(yǎng)一樣，招商蛇口想要園區(qū)、郵輪業(yè)務(wù)與地産業(yè)務(wù)形成均衡，完成全面的轉(zhuǎn)型尚需時(shí)日。從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，地産業(yè)務(wù)仍是招商蛇口的主要業(yè)績(jī)板塊。招商蛇口2016年半年報(bào)顯示，其社區(qū)開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)營(yíng)業(yè)收入佔(zhàn)總營(yíng)業(yè)收入總額的79.9%。

　　招商蛇口方面向記者表示，經(jīng)過(guò)在産融結(jié)合方面的一些探索，公司認(rèn)為金融領(lǐng)域的發(fā)展必須要起到支援實(shí)業(yè)的作用，如何實(shí)現(xiàn)實(shí)業(yè)與金融深層次的融合，是最大的挑戰(zhàn)。公司正在推進(jìn)各大業(yè)務(wù)板塊之間與金融的協(xié)同，借助招商局集團(tuán)金融板塊的資源協(xié)同，招商蛇口在産融結(jié)合這條路上會(huì)有更快進(jìn)展。

　　富力地産

　　富力地産去年160億拿地 凈負(fù)債率攀升

　　每經(jīng)記者 魏瓊 每經(jīng)編輯 楊軍

　　“華南五虎”中的恒大、碧桂園如今已成銷(xiāo)售規(guī)模破3000億元的地産巨無(wú)霸，而富力地産、雅居樂(lè)和合生創(chuàng)展的發(fā)展則相對(duì)緩慢，昔日水準(zhǔn)相當(dāng)?shù)?家房企的差距逐漸拉大。

　　其中，富力地産2016年實(shí)現(xiàn)全年總合約銷(xiāo)售金額約608.6億元，同比上漲12%，完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)，位居全國(guó)第19位。

　　在銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)的同時(shí)，富力不斷補(bǔ)充土地儲(chǔ)備，為後續(xù)的規(guī)模增長(zhǎng)儲(chǔ)備“糧食”。數(shù)據(jù)顯示，富力地産2016年全年土地購(gòu)置費(fèi)用支出約達(dá)160億元，相比2015年的45億元，同比增長(zhǎng)255%。

　　同時(shí)，伴隨土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)的還有富力的凈負(fù)債率。申萬(wàn)宏源預(yù)測(cè)，富力2016年末的凈負(fù)債規(guī)模將進(jìn)一步上升至780億元，相比2015年末時(shí)的690億元，同期凈負(fù)債率將達(dá)到約171%，高於2015末168%的凈負(fù)債率。

　　●去年完成銷(xiāo)售目標(biāo)

　　2016年是富力的突破發(fā)展之年，富力地産發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示，2016年富力地産全年實(shí)現(xiàn)總合約銷(xiāo)售金額約608.6億元，同比上漲12%，順利完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)。

　　申萬(wàn)宏源的研究報(bào)告顯示，2016年市場(chǎng)火爆，富力的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鏊傧啾韧瑯I(yè)更顯乏力，2016年12%增幅遠(yuǎn)不及同期板塊約50%或者行業(yè)平均約35%的同比增速。富力佈局的各個(gè)地區(qū)中的銷(xiāo)售目標(biāo)不及預(yù)期的包括北京、太原、石家莊以及海外市場(chǎng)的澳大利亞和馬來(lái)西亞；同期銷(xiāo)售表現(xiàn)優(yōu)異的則包括杭州、惠州、海南和無(wú)錫。

　　此外，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，富力的銷(xiāo)售金額一直在業(yè)績(jī)目標(biāo)線上下浮動(dòng)。2014年，富力未達(dá)到原定銷(xiāo)售目標(biāo)，並且相較2013年出現(xiàn)營(yíng)業(yè)額下滑，純利減少。2015年，富力下調(diào)了原定的600億元銷(xiāo)售目標(biāo)，最終完成下調(diào)後的目標(biāo)。

　　同策研究總監(jiān)張宏偉表示，衡量房地産公司的業(yè)績(jī)情況需要綜合考量多項(xiàng)指標(biāo)，不僅僅是業(yè)績(jī)規(guī)模，還包括利潤(rùn)率、負(fù)債率、現(xiàn)金流情況等指標(biāo)。另外，房企在制定發(fā)展戰(zhàn)略時(shí)是有考量的，並不是所有企業(yè)都是追求極端的規(guī)模快速增長(zhǎng)，有些追求利潤(rùn)，保持規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)。

　　據(jù)了解，在房地産行業(yè)利潤(rùn)被壓縮的情況下，2015年，富力的毛利和凈利率保持在較高水準(zhǔn)，分別為32.1%和15.2%。2016年上半年，富力的純利由2015年的17億元增加至24.2億元，總體毛利率為27.1%。萬(wàn)宏源預(yù)計(jì)，2017年，富力的毛利率將維持在30%以上的較高水準(zhǔn)。

　　●積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備

　　2016年，富力一改前兩年在土地市場(chǎng)的謹(jǐn)慎表現(xiàn)，在銷(xiāo)售改善以及境內(nèi)流動(dòng)資金充足的情況下，積極補(bǔ)充土地儲(chǔ)備。僅2016年上半年，富力斥資55億元獲取土地建築面積達(dá)149萬(wàn)平方米，半年拿地金額已超2015年。

　　申萬(wàn)宏源的研究報(bào)告顯示，2016年，富力的土地購(gòu)置費(fèi)用支出約達(dá)160億元，相比2015年的45億元，同比增長(zhǎng)255%。

　　富力的項(xiàng)目佈局範(fàn)圍集中在珠三角、京津冀、長(zhǎng)三角、太原以及海南五大區(qū)域。2016年，富力首次落子深圳，完成“北上廣深”一線城市佈局。同時(shí)，富力不斷加碼海外業(yè)務(wù)，繼2013年底斥資85億元佈局馬來(lái)西亞後，接著又在澳大利亞墨爾本及布裏斯本先後收購(gòu)了5個(gè)項(xiàng)目。

　　2016年底，富力旗下富力香港與Caesars的美國(guó)子公司訂立協(xié)議，取得仁川永宗島的綜合度假村項(xiàng)目並與其共同開(kāi)發(fā)。

　　同時(shí)，富力將有意開(kāi)拓柬埔寨市場(chǎng)。據(jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》消息，富力高層到訪柬埔寨，雙方初步約定，未來(lái)3到5年裏，富力地産將投入30億美元在柬埔寨投資。

　　關(guān)於海外投資，富力地産聯(lián)席董事長(zhǎng)李思廉曾表示，富力投資海外，主要是由於合理的土地價(jià)格、合適的利潤(rùn)率以及相較于國(guó)內(nèi)較低的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　張宏偉表示，從大趨勢(shì)來(lái)看，長(zhǎng)期看好海外房地産市場(chǎng)。國(guó)人海外留學(xué)以及投資增加，存在海外購(gòu)房需求。同時(shí)，投資佈局海外市場(chǎng)有利於對(duì)衝市場(chǎng)週期性波動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，降低融資成本。有些房企在海外投資項(xiàng)目，擁有海外的上市平臺(tái)、融資平臺(tái)，在促進(jìn)規(guī)模化發(fā)展的同時(shí)又能解決資金問(wèn)題。

　　隨著土地市場(chǎng)的大規(guī)模投資，富力地産的凈負(fù)債率也不斷攀升。克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2015年至2016年中期，房企公司債發(fā)行規(guī)模TOP10榜單中，富力地産以433億元排名第一，可謂“發(fā)債王”。

　　富力地産2017年1月發(fā)佈的公告顯示，截至2016年12月31日，公司借款餘額約為1199.97億元，較公司2015年借款餘額825.24億元增加374.73億元。

　　申萬(wàn)宏源預(yù)測(cè)，富力2016年末的凈負(fù)債規(guī)模將進(jìn)一步上升至780億元，相比2015年末時(shí)的690億元，同期凈負(fù)債率將達(dá)到約171%，高於2015末168%的凈負(fù)債率。

　　張宏偉認(rèn)為，房地産行業(yè)具有特殊性，房企凈負(fù)債率上升需要辯證看待。如果是因?yàn)殡A段性集中拿地導(dǎo)致負(fù)債率提高，等到獲取土地通過(guò)銷(xiāo)售回籠資金後，負(fù)債率自然會(huì)降下來(lái)。這是週期性問(wèn)題，有些房企會(huì)採(cǎi)用這一策略，通過(guò)提高負(fù)債獲取更多土地，實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速擴(kuò)張。