豪宅井噴的2016年，“量價”成交都創(chuàng)下新高。

　　據(jù)中原地産市場研究部統(tǒng)計，截至12月10日，北京單價“10萬元+”豪宅已經(jīng)成交523套，是2010年—2015年這6年同類豪宅成交總和253套的2倍還多，累計金額首次突破100億元，達到192億元。

　　另據(jù)5000萬元量級內(nèi)城別墅行銷人士向《證券日報》表示，預計未來的豪宅市場中，總價處在中間層面的項目銷售壓力將比較大，尤其3000萬元—4000萬元量級的豪宅，其最大的難處可能是客戶的資格問題，而不是資金問題。相反，5000萬元量級以上的豪宅由於極其稀缺性反而幾乎沒有壓力，可以慢慢銷售。

　　豪宅成交井噴

　　調(diào)控後首月的今年10月份，北京單價“7萬元+”公寓豪宅成交量曾一度重挫，不過隨後又出現(xiàn)回升。

　　據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2016年11月份，北京單價“7萬元+”公寓豪宅共實現(xiàn)成交226套，相比10月份增加了35套，而進入到12月份，成交回升的趨勢愈發(fā)明顯，僅前7天公寓豪宅産品即實現(xiàn)成交120套，按照這一趨勢計算，12月全月成交量甚至可能接近500套，再回年度高峰。

　　亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅指出，除去商辦公寓項目，調(diào)控後仍保持成交的公寓豪宅項目仍多地處核心區(qū)，聚集在四環(huán)內(nèi)城中。比如，11月份成交前十的項目當中，包括使館壹號院、龍湖西宸原著等在內(nèi)的7個項目均為近兩年“新豪宅”的代表，除此之外老牌豪宅當中僅山水文園等少數(shù)幾個項目上榜。

　　郭毅稱，城區(qū)住宅項目的稀缺性是造成這些公寓豪宅項目抗壓性較強的根本原因。從四環(huán)內(nèi)供應走勢來看，2010年四環(huán)內(nèi)住宅及公寓的預售套數(shù)佔到總預售量的比重尚且能夠達到12%，不過隨後幾年一直處於10%以內(nèi)，而2016年截至目前四環(huán)內(nèi)住宅及公寓的預售佔比僅有3%。而從土地出讓新特徵來看，這也將成為最後一批位於城區(qū)的公寓豪宅項目，因此雖然遭遇調(diào)控也仍然能夠得到購房者的青睞。

　　中原地産首席分析師張大偉也表示，即使樓市在調(diào)控，但從趨勢看，因為土地供應結(jié)構(gòu)的變化，可以預計的是，新建純商品房供應在未來2年將明顯減少，這將導致市場高端化趨勢加劇。即將過去的2016年全年，商品房住宅只能供應建設3000套左右的商品房，而市場成交已經(jīng)達到了4.6萬套，供需比例達到了1:15。

　　而這些豪宅的接盤者已經(jīng)越發(fā)年輕化。據(jù)多位豪宅操盤手向《證券日報》記者透露，在項目做客戶定位時，其實瞄準的一般是50歲左右人群，但實際上來買豪宅項目的財富階層則多集中在40歲左右，其中金融行業(yè)居多。而對於支付方式，其中一位銷售人士還向本報記者透露，對於部分5000萬元量級以上豪宅的客戶，可能因為貸款會有一些問題，反而一次性付款者較多。

　　內(nèi)城別墅供應極少

　　事實上，經(jīng)歷了四環(huán)、五環(huán)高端産品如開閘般扎堆入市後，近期迎來了最冷清的四季度新盤供應——11月份僅有3個純新商品住宅開盤入市，12月份僅有9個項目有開盤計劃，但實際開盤項目預計仍將縮水，這將是連續(xù)三個月新盤供應在個位數(shù)。

　　縱觀2016年四環(huán)內(nèi)的頂豪，從萬柳書院到北京壹號院，再到中駿天宸、華潤崑崙域等等，可以用“扎堆”來形容，如此密集的亮相，可知城市核心的豪宅其實並非想像中的稀缺。

　　真正少的，是別墅産品。綜合近10年北京四環(huán)以內(nèi)別墅存量來看，僅有188套，除去爛尾項目126套房源，真正入市的內(nèi)城別墅産品僅62套。且從2011年至今，除去2015年供應的47套別墅外，僅入市過2套別墅，從2015年下半年至今更是零供應。目前來看，近期入市的位於三環(huán)旁的全部類獨棟合院別墅魯能釣魚臺美高梅別墅極有可能是四環(huán)內(nèi)別墅的收官之作。

　　據(jù)該項目人士透露，魯能釣魚臺美高梅項目一共只有46套。在北京住房和城鄉(xiāng)建設委員會的官網(wǎng)上，記者查詢到該項目已經(jīng)取得22套房子的銷售許可證，擬售均價是169929.47元/平方米。

　　上述項目人士向《證券日報》記者透露，一天多的時候要接待五六組客戶，少的時候可能也有一兩組。“我們項目的客戶多來自金融、收藏和文化行業(yè)，年齡階層在四十歲左右居多，其中多數(shù)客戶在北京傳統(tǒng)別墅區(qū)都有房，在海外也有資産配置。而回歸內(nèi)城別墅居住後，對於郊區(qū)別墅的處置，有的賣掉，有的乾脆就空放”。

　　不過，對於明年整個北京豪宅市場來説，幾乎所有項目都是有壓力的。“壓力肯定有，只是高低之分，估計2000萬元以內(nèi)的豪宅項目定位於剛改階層，銷售壓力將不大。而5000萬元量級以上項目供應稀少，銷售壓力也相對較低。處在中間價位的項目，競爭激烈，而且多數(shù)客戶都有資格問題，壓力較大。”上述人士如是表示。