■本報(bào)記者 王麗新

　　“未來(lái)5年—10年，我相信處?kù)渡仙谥校?guī)模最大且跟非常多的消費(fèi)人群緊密相連的是房産租賃市場(chǎng)。”日前，鏈家研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)向《證券日?qǐng)?bào)》記者及其他媒體表示，過(guò)去近20年，房産市場(chǎng)以開(kāi)發(fā)為主，新房是主角，但如今市場(chǎng)已經(jīng)多元化，租購(gòu)並舉時(shí)代將來(lái)臨，品牌公寓滲透率將快速提高，未來(lái)可能佔(zhàn)據(jù)房産租賃市場(chǎng)一半以上的規(guī)模。

　　據(jù)鏈家研究院新近發(fā)佈的《租賃崛起》報(bào)告測(cè)算，2016年中國(guó)房産租賃市場(chǎng)租金規(guī)模為1.1萬(wàn)億元，2020年大概是1.6萬(wàn)億元，2025年將達(dá)到2.9萬(wàn)億元，2030年預(yù)計(jì)會(huì)超過(guò)4萬(wàn)億元。楊現(xiàn)領(lǐng)表示，這代表著未來(lái)5年—10年，房産租賃市場(chǎng)增速非常快，租金將穩(wěn)定上升，品牌公寓運(yùn)營(yíng)商將借助規(guī)模化侵佔(zhàn)市場(chǎng)份額並實(shí)現(xiàn)盈利。

　　事實(shí)上，鏈家集團(tuán)於今年5月份將自如品牌拆分為獨(dú)立子公司運(yùn)營(yíng)，旗下自如友家、自如整租、自如寓、自如驛幾大産品線，擁有30萬(wàn)間房源，構(gòu)建了國(guó)內(nèi)目前規(guī)模第一的長(zhǎng)租公寓品牌。

　　購(gòu)租並舉時(shí)代將來(lái)臨

　　土地溢價(jià)率水漲船高之下，僅僅依靠傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式已不能保證一個(gè)企業(yè)未來(lái)的盈利空間持續(xù)提升，資産運(yùn)營(yíng)能力開(kāi)始成為房企的“必修課”，借鑒美國(guó)及日本等大型房地産企業(yè)業(yè)務(wù)版圖來(lái)看，租賃和租賃資産管理所佔(zhàn)業(yè)務(wù)比重均超過(guò)20%。反觀中國(guó)的房地産市場(chǎng)，目前大型開(kāi)發(fā)商仍以開(kāi)發(fā)銷售為主，有實(shí)力的資産運(yùn)營(yíng)能力的房企並不多。

　　不過(guò)，可以看到的是，臨界點(diǎn)已經(jīng)來(lái)臨。一方面是工業(yè)化主導(dǎo)産業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展時(shí)代已經(jīng)結(jié)束，過(guò)去建築業(yè)、房地産業(yè)、製造業(yè)等行業(yè)是吸納流動(dòng)人口的重要池子，這些人的住房問(wèn)題是通過(guò)廠房、工礦來(lái)解決的，但第三産業(yè)快速壯大之後，大量服務(wù)人員、快遞等藍(lán)領(lǐng)服務(wù)業(yè)和白領(lǐng)階層成為吸納流動(dòng)人口的新池子，這些人的住房問(wèn)題則多是通過(guò)有品質(zhì)的租賃需求來(lái)解決；另一方面，傳統(tǒng)的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)距離行業(yè)天花板越來(lái)越近，資産運(yùn)營(yíng)時(shí)代來(lái)臨是不可逆趨勢(shì)，北京土地市場(chǎng)開(kāi)始出讓100%由開(kāi)發(fā)商持有的住宅地塊，萬(wàn)科、龍湖已經(jīng)開(kāi)始佈局長(zhǎng)租公寓。

　　從房産租賃市場(chǎng)與中國(guó)房屋交易規(guī)模版圖對(duì)比來(lái)看，據(jù)鏈家研究院《租賃崛起》研究報(bào)告測(cè)算，目前中國(guó)房屋交易額大概為15萬(wàn)億元，其中包括10萬(wàn)億元新房和5萬(wàn)億元二手房交易額，而租金規(guī)模大概在1.1萬(wàn)億元，整個(gè)房屋交易額中租金收入佔(zhàn)比在7%左右。對(duì)比美國(guó)，目前其房屋交易規(guī)模大約在1萬(wàn)億美元，這其中90%為二手房，10%為新房，此外，租金規(guī)模為5000億美元，租金收入佔(zhàn)整個(gè)房屋交易總額達(dá)到了50%。對(duì)比日本，日本因?yàn)槠浞课萁灰资袌?chǎng)是商品房與自建房並存，大概40%的比例為商品房開(kāi)發(fā)，這部分交易額在4000億元人民幣左右，另一部分自建房的也在5000億元左右的規(guī)模，而租金規(guī)模達(dá)到8000億元。

　　而楊現(xiàn)領(lǐng)給出的另一組數(shù)據(jù)顯示，目前國(guó)內(nèi)一線城市品牌公寓滲透率約為5%，品牌公寓在全國(guó)租賃市場(chǎng)滲透率為2%。

　　從這兩組數(shù)據(jù)可以看出，美日兩國(guó)房?jī)r(jià)水準(zhǔn)高的城市，租賃市場(chǎng)也發(fā)展充分，40%以上收入花在房租上，規(guī)模化機(jī)構(gòu)快速擴(kuò)張，品牌房企租賃資産業(yè)務(wù)規(guī)模佔(zhàn)比超過(guò)20%，而我國(guó)租賃市場(chǎng)發(fā)展尚有很大空間，實(shí)際上政府也正加快“購(gòu)租並舉”政策的落地。

　　據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)提供給《證券日?qǐng)?bào)》記者的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前北京120萬(wàn)套的租賃住宅中，其中40%通過(guò)仲介，另外40%通過(guò)二房東，另外10%則包括了鏈家自如這類的品牌公寓，最後10%則是C2C的市場(chǎng)。而據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)預(yù)計(jì)，未來(lái)5年—10年內(nèi)，租賃市場(chǎng)50%的規(guī)模將由品牌公寓機(jī)構(gòu)化運(yùn)營(yíng)管理。從目前國(guó)內(nèi)一線城市的市場(chǎng)格局來(lái)看，無(wú)論是整租式運(yùn)營(yíng)，還是分散式出租模式，現(xiàn)在已經(jīng)存在一些有品牌影響力的青年公寓，包括之前因小米投資而大熱的you+國(guó)際青年公寓、由毛大慶創(chuàng)辦的共用際、鏈家自如、魔方公寓等，而且這些企業(yè)已經(jīng)獲得投資者的青睞，多完成A輪，甚至B輪的融資。

　　如此看來(lái)，租賃市場(chǎng)儼然是一片藍(lán)海，但目前來(lái)看，大型房企仍在試水，還未向這一片藍(lán)海“深潛”。而其背後，則是盈利模式待考。

　　盈利模式待市場(chǎng)解決

　　據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)透露，目前美國(guó)託管行業(yè)的規(guī)模達(dá)到了100億美元，而房屋滲透率也已佔(zhàn)到22%，盈利則是通過(guò)傭金和後續(xù)的管理費(fèi)實(shí)現(xiàn)。同樣在日本，80%的房子都通過(guò)託管的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)，從最初的簽訂合同到篩選租戶、代收租金以及房屋維修，完整的託管業(yè)務(wù)鏈條是保證租賃市場(chǎng)成熟的關(guān)鍵。

　　更重要的是，以美國(guó)的租賃資産管理為例，整個(gè)模式核心就是REITs。據(jù)楊現(xiàn)領(lǐng)透露，公寓在美國(guó)REITs佔(zhàn)10%，這個(gè)市場(chǎng)能夠受到關(guān)注，是因?yàn)槟芘苴A股市，其本身的回報(bào)率也能夠跑贏債市，促成行業(yè)效率的提升。

　　反觀我國(guó)市場(chǎng)，REITs的渠道還未全完暢通。不過(guò)，在楊現(xiàn)領(lǐng)看來(lái)，REITs的發(fā)展將進(jìn)一步促進(jìn)國(guó)內(nèi)加速機(jī)構(gòu)化持有、培育專業(yè)的投資管理團(tuán)隊(duì)以及提供行業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，但規(guī)模化仍是租賃資産盈利的關(guān)鍵。

　　值得關(guān)注的是，對(duì)於手握持有性物業(yè)帶來(lái)的資金成本過(guò)重與租賃資産的租金回報(bào)率不匹配問(wèn)題，楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，市場(chǎng)會(huì)解決這個(gè)難題。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)進(jìn)一步表示，長(zhǎng)週期來(lái)看，中國(guó)處在利率市場(chǎng)化的浪潮裏，資金成本是下降的，運(yùn)營(yíng)物業(yè)的長(zhǎng)期租賃回報(bào)率是穩(wěn)定上漲的。另外，轉(zhuǎn)售的回報(bào)率和長(zhǎng)期持有回報(bào)率在靠近，大概有兩個(gè)點(diǎn)的價(jià)差，一個(gè)在上漲，一個(gè)在下降，當(dāng)兩者交叉時(shí)，市場(chǎng)租金回報(bào)率會(huì)支撐正常的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)所需要的回報(bào)率。

　　楊現(xiàn)領(lǐng)認(rèn)為，未來(lái)，這些難題會(huì)被市場(chǎng)自發(fā)解決掉，而對(duì)於現(xiàn)在的開(kāi)發(fā)商來(lái)説，怎樣做到成本控制和運(yùn)營(yíng)管理才是核心能力。“我一直覺(jué)得開(kāi)發(fā)商會(huì)成為中國(guó)租賃市場(chǎng)非常重要的力量。他們有天然的優(yōu)勢(shì)，包括在資金端、裝修、建築端都有很大的優(yōu)勢(shì)。租賃市場(chǎng)的良好發(fā)展會(huì)讓城市居住更美好，希望鏈家也在這個(gè)過(guò)程中發(fā)揮積極作用”。