■本報(bào)記者 王 崢

　　在上海、天津再度升級(jí)樓市調(diào)控政策後，北京的樓市信貸也開始悄然收緊。

　　11月29日，《證券日?qǐng)?bào)》從 農(nóng)業(yè)銀行 相關(guān)人士處了解，目前該行的住宅貸款開始執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策。這也意味著，只要借款人利用貸款購(gòu)買過(guò)一套或者以上的住房，再次申請(qǐng)貸款買房時(shí)，將被認(rèn)定是第二套及以上住房。而除農(nóng)業(yè)銀行外， 招商銀行 在北京區(qū)域也開始執(zhí)行上述信貸政策。

　　此前，北京的“930”新政中對(duì)二套房貸款，只看購(gòu)房人名下的房産數(shù)量，並不要求銀行執(zhí)行認(rèn)貸政策。不過(guò)，根據(jù)“930”新政的規(guī)定，對(duì)擁有1套住房的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買普通自住房的，無(wú)論有無(wú)貸款記錄，首付款比例均不低於50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士指出，“銀行收緊信貸，一方面可能確實(shí)是為了配合樓市的整體調(diào)控，另一方面，年末銀行的信貸額度所剩無(wú)幾，從往年的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，很多銀行都會(huì)在此時(shí)收緊房貸，市場(chǎng)對(duì)此也已經(jīng)習(xí)慣了。”

　　據(jù)悉，11月份北京的新房和二手房成交量雙雙下滑，其中二手房成交量更是創(chuàng)下春節(jié)後的月底新低，局部區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格更是明顯下調(diào)。

　　11月12城加碼調(diào)控

　　而在北京收緊樓市信貸前，11月28日上海市住建委、人民銀行上海分行、上海銀監(jiān)局便聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)於促進(jìn)本市房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康有序發(fā)展進(jìn)一步完善差別化住房信貸政策的通知》，要求自11月29日起，居民家庭購(gòu)買首套住房申請(qǐng)商業(yè)貸款的，首付款比例不低於35%；在本市已擁有1套住房的、或在本市無(wú)住房但有住房貸款記錄的居民家庭申請(qǐng)商業(yè)貸款，購(gòu)買普通自住房的，首付款比例不低於50%；購(gòu)買非普通自住房的，首付款比例不低於70%。

　　同日，上海市住房公積金管理委員會(huì)印發(fā)的《關(guān)於調(diào)整本市住房公積金個(gè)人貸款政策的通知》，則嚴(yán)格要求執(zhí)行公積金差別化信貸政策，調(diào)高對(duì)第二套改善型購(gòu)房的首付比例至普通商品房50%和非普通商品房70%、二套普通商品房貸款利率上浮10%、二套普通商品房個(gè)人貸款最高限額下調(diào)10萬(wàn)元，並停止向已有兩次公積金貸款于記錄的職工家庭再行發(fā)放貸款。

　　此外，中國(guó)人民銀行天津分行官方網(wǎng)站也在11月28日當(dāng)天，掛出了由該行與同天津銀監(jiān)局聯(lián)合發(fā)佈的《關(guān)於進(jìn)一步加強(qiáng)住房信貸政策管理工作的通知》，對(duì)居民家庭申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買首套住房的，最低首付款比例為30%；對(duì)擁有1套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)商業(yè)性個(gè)人住房貸款購(gòu)買住房的，最低首付款比例為40%；但對(duì)非本市戶籍居民家庭，在市內(nèi)六區(qū)和武清區(qū)範(fàn)圍內(nèi)購(gòu)買首套住房的，貸款最低首付款比例為40%。

　　實(shí)際上，在上海和天津加碼調(diào)控前，僅11月份便有包括石家莊、福州、杭州、深圳、武漢、東莞、成都、廣州、西安、南京在內(nèi)的10個(gè)城市升級(jí)了調(diào)控措施，並加大了落地執(zhí)行的力度。

　　本次調(diào)控或持續(xù)一年

　　中原地産首席分析師張大偉表示，上海、天津等升級(jí)調(diào)控的城市都是房?jī)r(jià)前期漲幅較高的，從10月份房?jī)r(jià)走勢(shì)看，兩地的漲幅雖有所放緩，但仍處?kù)渡蠞q通道，本次調(diào)控升級(jí)顯然是為了抑制當(dāng)?shù)乩^續(xù)上漲的房?jī)r(jià)。而從市場(chǎng)走勢(shì)看，11月份住宅成交量開始明顯下調(diào)，疊加這些調(diào)控措施後，預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)降溫。

　　“最新的政策，主要特徵就是認(rèn)房又認(rèn)貸，基本恢復(fù)到2014年‘930’之前政策力度。預(yù)計(jì)其他一線城市及漲幅比較大的二線城市，後續(xù)都有可能部分恢復(fù)認(rèn)房又認(rèn)貸的政策，這對(duì)市場(chǎng)的改善需求打擊非常大。”張大偉認(rèn)為，本次調(diào)控週期起碼會(huì)持續(xù)6個(gè)月—9個(gè)月，甚至有可能週期拉長(zhǎng)到2018年，22個(gè)出臺(tái)調(diào)控的城市，整體房?jī)r(jià)將出現(xiàn)10%以上的下調(diào)空間。

　　實(shí)際上，密集出臺(tái)的調(diào)控政策已經(jīng)起到了一定效果。上周，全國(guó)各地新房成交量再度下滑，且絕對(duì)值為“十一”調(diào)控潮以來(lái)的單周最低位。中原監(jiān)測(cè)的40個(gè)城市數(shù)據(jù)顯示，上周新建住宅成交面積環(huán)比下降10%，其中一線、二線城市分別下降7%、14%，三、四線城市微升1%。在調(diào)控整體收緊後的兩個(gè)月內(nèi)，新房成交正呈現(xiàn)出逐周走低之勢(shì)。11月份前4周的40城市新房合計(jì)成交量較10月份同期下降約兩成，且各線城市均現(xiàn)回落。二手房市場(chǎng)成交量也逐步走低，上周中原監(jiān)測(cè)的21個(gè)城市二手住宅成交面積環(huán)比下降5%，且持續(xù)4周成交量環(huán)比下滑。11月份前四週的二手房合計(jì)成交量較10月份同期下降約5%，其中蘇州、上海的降幅已近三成。值得關(guān)注的是，上海中原經(jīng)理指數(shù)9月份以來(lái)基本處?kù)冻掷m(xù)下行走勢(shì)，且近兩周均在50%臨界值以下，即過(guò)半的經(jīng)理人看跌，這意味著後市預(yù)期及市場(chǎng)信心不斷趨冷。

　　此外，根據(jù)中原地産研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至11月29日，北京當(dāng)月二手房住宅合計(jì)簽約18055套，全月成交不足2萬(wàn)套已成定局。而這一數(shù)據(jù)也是2016年下半年的最低值，並連續(xù)2個(gè)月在2萬(wàn)套左右徘徊，預(yù)計(jì)12月份市場(chǎng)成交量也很難升至2萬(wàn)套以上。同期，北京11月份新建商品房住宅更是僅成交2605套，全月不足3000套，同比、環(huán)比皆繼續(xù)下調(diào)。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，北京近期出臺(tái)的政策力度是全國(guó)最大的，對(duì)市場(chǎng)影響很大，從北京11月份住宅市場(chǎng)的變化看，局部區(qū)域的二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)出現(xiàn)明顯下調(diào)。