房價節(jié)節(jié)攀升，調(diào)控步步加碼。業(yè)內(nèi)普遍認為，信貸寬鬆、政策錯配、“地王”頻出、需求集中爆發(fā)等是上一輪房價快速上漲的重要原因。這些原因指向政府調(diào)控的精準度、導向性，及房地産領(lǐng)域去杠桿的力度，迫切需要從政策層面總結(jié)、反思和防範。而一知名房企南京分公司負責人表示，多年調(diào)控反彈後，剩下的企業(yè)資金實力和抗壓能力更強，産生了“耐藥性”，“企業(yè)現(xiàn)在都鉚著勁兒，扛過限購，等待下一輪上漲。”

　　業(yè)內(nèi)人士呼籲，在對樓市用限貸限購政策“猛藥去急癥”的同時，也要“溫補拔病根”，逐步深化調(diào)控改革、穩(wěn)步去杠桿。否則，新一輪調(diào)控也可能陷入“嚴一年，松兩年，屢調(diào)屢漲”的怪圈。影響房價快速上漲的根本問題不解決，可能削弱本輪政策調(diào)控的效果。

　　流動性放大刺激購買力集中釋放

　　“信貸寬鬆被認為是2015年以來這輪房價過快上漲的主要原因。”一位業(yè)內(nèi)專家直言不諱，此前，政府為鼓勵樓市去庫存實行了寬鬆的信貸政策，三四線城市去庫存效果尚待檢驗，但一線城市和一些熱點二線城市的房價卻一路上揚。

　　一家知名地産公司北京區(qū)域負責人也表示，信貸寬鬆降低了資金成本，一些海外融資平臺的利率甚至在6％以下。直接放大了流動性，刺激房地産企業(yè)投資和個人的購房需求。

　　“寬鬆的信貸政策讓房地産企業(yè)如魚得水。”江蘇一家房地産企業(yè)負責人説，去年以來公司在熱點城市的開發(fā)項目，可以輕鬆地從銀行獲得開發(fā)貸，“甚至不需要貸款還有銀行追著要貸給你”。目前，公司60％以上的開發(fā)資金來自銀行，杠桿率較前幾年大幅上升。

　　開發(fā)企業(yè)杠桿加劇的同時，居民信貸杠桿也在上升。中原地産首席分析師張大偉指出，7月房地産信貸佔全國近100％信貸額度的基礎(chǔ)上，8月人民幣貸款增加9487億元，其中又有70％以上是住戶部門貸款。這表明，在房地産領(lǐng)域，貨幣寬鬆有力推動居民個人加杠桿。

　　上一輪限購放開帶來購買力集中釋放。2014年以後在去庫存的政策導向下，全國多數(shù)城市取消了限購，導致購房需求在資源相對集中的熱點城市反彈式爆發(fā)。以江蘇南京為例，2015年商品住宅成交1104.41萬平方米，同比上升58.48％，創(chuàng)下歷史新高。

　　合肥學院房地産研究所所長朱德開認為，合肥、南京等城市房價上一輪快速上漲，正是需求集中釋放、供給相對不足的結(jié)果。

　　安徽文一房地産集團副總裁邱勝華也表示，以安徽為例，合肥是中心城市，人口流入多、交通優(yōu)勢強，自然獲得購房者的青睞。

　　“地王”頻出不斷助推熱點城市房價快漲預期。“80％的開發(fā)商集中到20％的城市，帶來的結(jié)果必然是搶地大戰(zhàn)、‘地王’迭出，地價房價相互推漲。”前述江蘇房地産企業(yè)負責人坦言，三四線城市庫存居高不下無利可圖，讓開發(fā)企業(yè)回歸一二線城市“血拼”。在這些土地供給不足的熱點城市，企業(yè)只能加杠桿硬著頭皮拿地，否則就有可能被洗牌出局。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍談到，2015年以來，“麵粉貴過麵包”在多地樓市屢見不鮮。僅在南京，2015年就出現(xiàn)各類“地王”11個，將部分區(qū)域土地樓面價與當?shù)厣唐贩夸N售價格拉平。受此影響，至今年9月限購前，南京房價已連續(xù)上漲18個月，僅同比漲幅就已達到約40％。不少業(yè)內(nèi)人士認為，“地王”頻出是因為地方政府供地不足。

　　宏觀政策錯配也是房價上漲的推手。安徽置地投資有限公司董事長嚴張應表示，一些針對三四線城市的去庫存政策並不適用於合肥，對合肥這樣的城市同樣施以降低首付比例、放寬貸款限制、降低契稅和營業(yè)稅等政策，無異於樓市本來沒生病，卻跟著一起吃藥了，結(jié)果既刺激剛需族，又鼓勵投資客，“高燒”是必然結(jié)果。

　　鉚著勁兒熬限購等待下一輪上漲

　　在採訪中，業(yè)內(nèi)人士普遍建議相關(guān)部門應直面房價快漲背後的深層次問題。單純的限貸限購難改預期，政策調(diào)控已有“耐藥性”。

　　房價上漲成為貨幣現(xiàn)象，加重房地産行業(yè)杠桿化。中原集團首席運營官李文傑認為，寬鬆的信貸政策，讓開發(fā)商和購房者手中流動性大量增加，導致他們迫切需要尋找投資渠道。在産業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型未完成，實體經(jīng)濟增長乏力的情況下，更多企業(yè)和個人資金進入房地産領(lǐng)域?qū)で蟊Ｖ担罱K讓房價上漲變成一種貨幣現(xiàn)象。

　　“這樣的結(jié)果是，除非貨幣緊縮，否則房價很難下降。”北京一家基金公司部門負責人表示，目前很難估計開發(fā)企業(yè)、個人的杠桿率有多高，但房價已經(jīng)和貨幣政策深度捆綁，如果不能逐步有效去杠桿，將不斷加劇房地産領(lǐng)域的金融風險。

　　限貸限購難改預期，政策調(diào)控已有“耐藥性”。當前多個熱點城市陸續(xù)實施了嚴格的限貸限購政策，但從記者調(diào)研了解的情況來看，市場各方尤其是開發(fā)企業(yè)似乎並不擔心本輪調(diào)控影響後市。

　　土拍網(wǎng)分析師徐菲以南京舉例認為，從2006年至2016年南京經(jīng)歷了四輪地王潮，每次調(diào)控後地價和房價都反彈式暴漲60％以上。目前限購後又進入了三年一度週期，但政府調(diào)控不可能長期存在，兩年調(diào)整後還可能有反彈。

　　某知名房企南京分公司負責人就表示，多年調(diào)控反彈後，剩下的企業(yè)資金實力和抗壓能力更強，産生了“耐藥性”，“企業(yè)現(xiàn)在都鉚著勁兒，扛過限購，等待下一輪上漲。”

　　供給側(cè)調(diào)控缺失，土地、資金市場供求長期未能理順。記者了解到，“地王潮”之下，開發(fā)企業(yè)紛紛高價拿地，不少企業(yè)地價已經(jīng)佔其開發(fā)成本的60％以上，積累了很高的資本風險。部分開發(fā)企業(yè)負責人直陳當前生存的困局：“拿地是找死，不拿地是等死”，加入“地王”遊戲也是無奈之舉。

　　某國有房地産開發(fā)企業(yè)負責人坦言，考核機制推動了國企爭搶“地王”，“國資有保值增值的壓力，現(xiàn)在只有房地産不會賠錢，國企搶‘地王’也是生存發(fā)展的需要。”

　　李文傑表示，供不應求是上輪房價上漲一個根本的結(jié)構(gòu)性問題。很多城市調(diào)控樓市的時候沒有積極穩(wěn)定土地供應預期。

　　此外，記者了解到，在避險壓力下，銀行資金流入熱點城市，資源、資金錯配也是需要解決的問題。

　　“止血”只是應急須扭轉(zhuǎn)政策錯配

　　總結(jié)上一輪房價過快上漲的教訓，業(yè)內(nèi)人士認為，化解房地産市場劇烈波動的頑疾，除了下限購之類的猛藥，還要有深化調(diào)控改革、穩(wěn)步去杠桿等舉措。

　　調(diào)控宜從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè)。“限購前的市場表面上看是房産荒，其實本質(zhì)上是資産荒。”中原集團總裁施永青説，投資渠道少導致資金涌入樓市，加劇市場風險，應該迅速採取措施來“止血”。但限購限貸只能應急，不是根治問題的方案。如果不能理順土地供應、住房供應的機制，單純限購只是在儲蓄購買力，未來限購解除之後又會迎來快速上漲。

　　業(yè)內(nèi)人士建議，應當穩(wěn)定土地供應和住房供應的預期，一是對開發(fā)商和購房者的資金進行規(guī)範和節(jié)制，二是要對土地儲備和商品房上市的預期及時披露，三是可以通過加大保障房建設平衡預期。

　　扭轉(zhuǎn)政策錯配，合理釋放需求。專家認為，寬鬆的貨幣政策原本是給三四線城市去庫存開的藥，實際上卻讓一二線城市給吃了，這樣的政策錯配應該扭轉(zhuǎn)，才能有效防範熱點城市的下一輪房價快速上漲。

　　近期多地調(diào)控多是地方國土、住建、人行地方分行等聯(lián)合推動，部分業(yè)內(nèi)人士認為，這增強了地方調(diào)控的主動性和力度，建議推動信貸等政策“因城施策”，並保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士還認為經(jīng)過上一輪快漲，此輪調(diào)控對三四線樓市的溢出效應有限，需求會逐漸集中到熱點城市周邊。建議相關(guān)部門對熱點城市周邊地區(qū)購房行為進行合理釋放。

　　跳出房價迴圈快漲怪圈還需下決心去杠桿。南京大學教授劉志彪認為，儘管當前樓市去杠桿面臨著穩(wěn)增長等多方面壓力，但去杠桿的既定政策方向不能變。當前，政府杠桿、非金融企業(yè)杠桿正穩(wěn)步轉(zhuǎn)移到房地産領(lǐng)域，確切地説是轉(zhuǎn)移到居民個人頭上。需要在去杠桿的同時，抓住機遇加快經(jīng)濟增長動能轉(zhuǎn)換，引導房地産行業(yè)轉(zhuǎn)型升級，逐步推動産業(yè)去虛就實，最終推動房地産問題安全落地。