8月27日，任志強(qiáng)在諾亞財富舉行的2016年房地産投資高峰論壇上表示，從庫存情況看，房地市場整體處於去庫存過程中，寫字樓和商業(yè)庫存持續(xù)增長，但住宅庫存總量在下降。同時，任志強(qiáng)強(qiáng)調(diào)，房地産行業(yè)仍是支柱性産業(yè)，上半場還沒有完。

　　整體處於去庫存過程中

　　任志強(qiáng)稱，房地産投資在年初是高速增長的，這與信貸政策有關(guān)，後期出現(xiàn)下降趨勢，與一季度房價上漲之後，一些地區(qū)出臺的限制性政策有關(guān)，其中，地方政府限制房價，連續(xù)出現(xiàn)地王，減少土地供應(yīng)，北京已經(jīng)3個月-4個月沒有土地供應(yīng)了，另外，限制性政策的出臺，這些因素導(dǎo)致投資和新開工面積下降。

　　“從庫存情況也可以看出，是處於去庫存的過程中。”任志強(qiáng)稱，總體而言，寫字樓和商業(yè)庫存量在持續(xù)增長，但住宅庫存總量在下降，有些熱點(diǎn)城市住宅庫存僅能維持3個月-4個月，非常危險，因此導(dǎo)致土地價格暴漲，但由於限制性政策的出臺，比如有些城市總出現(xiàn)地王，所以取消土地拍賣，有些重點(diǎn)城市沒有相應(yīng)的土地儲備，所以土地購買面積增速下降。

　　事實(shí)上，《證券日報》記者也了解到，在一些三、四線城市的住宅市場，房價不但沒有趕上這班樓市回暖的快車，甚至房價是下降的。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，房地産市場出現(xiàn)種種回落，包括增速回落，投資回落，新開工回落，到位資金回落、景氣指數(shù)等，但這些回落並沒有那麼可怕，因?yàn)榛芈涞乃俣炔皇侵本€向下，而是放緩，短期內(nèi)不會出現(xiàn)加速回落，不用對房地産市場有過多的擔(dān)心，房地産市場會平穩(wěn)回歸理性，而且很可能隨著政策變化重新回穩(wěn)。

　　他強(qiáng)調(diào)，房地産行業(yè)仍然是支柱性産業(yè)，不是到了後半場，而是前半場還沒完。

　　中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系主任陳淮也認(rèn)同這一觀點(diǎn)。他表示，房地産有90%到95%的把握將會增值，不過不同的城市增值的程度大和小、快和慢，另當(dāng)別論。但從一個長期過程看，城市固定資産價格一定是上升的。

　　值得注意的是，在一線城市和熱點(diǎn)二線城市，由於新房供給減少，存量房市場交易量大漲，尤其在北京和上海兩地，可謂進(jìn)入存量房時代。此外，不少城市的寫字樓、購物中心等商業(yè)類庫存仍是不少城市空置房屋的“主力”，因此存量房市場的投資和盤活滋生了新的商業(yè)契機(jī)。

　　“重基金”投資存量市場

　　隨著存量時代的到來，存量房交易市場全面暴發(fā)是大勢所趨。目前政策對地産“去杠桿”趨勢越來越明顯，以前“拿地—開發(fā)—銷售”的模式越來越難賺錢，這時炒房的空間已不大。

　　任志強(qiáng)認(rèn)為，去杠桿不等於不借、少借錢。因?yàn)榉康禺b的整個生命週期都必然與信用、負(fù)債共生。而中國房地産市場的杠桿風(fēng)險在於地下金融、需求方資産信用不充分、風(fēng)險配置過度集中于購房人和缺乏對購房人的風(fēng)險保護(hù)政策等。

　　而對於存量房市場的資本運(yùn)作，任志強(qiáng)稱，這通常發(fā)生在二手房市場交易量超過新房市場的時候，就是存量市場為主的時候，中國的房地産市場還沒有到這個時候，標(biāo)誌是惡性資産管理公司大量出現(xiàn)。“那時候就説明有不良資産，這實(shí)際上是大量組合出現(xiàn)的過程。我們現(xiàn)在還沒有，幾乎沒有一個惡性資産管理公司出現(xiàn)，大部分的樓盤即使再爛也能賣出去，而且賣出去也能掙大錢。”

　　鋻於此，業(yè)內(nèi)認(rèn)為，未來房地産市場呈現(xiàn)分化的發(fā)展格局，房地産基金依然在股權(quán)投資和資産收購方面有不少好的投資機(jī)會。

　　歌斐資産地産合夥人譚文虹則表示：“存量市場方面，採用‘重基金’的策略，原則上只看北京、上海、深圳相對核心和次核心的辦公、園區(qū)、在建工程或一些容易操作的商業(yè)地産，地段要好。這些項(xiàng)目從回報看，沒有過去開發(fā)類的項(xiàng)目那麼高，但是相對比較穩(wěn)健，風(fēng)險比較小。此外，在 ‘輕基金’方面，投資一些善於經(jīng)營管理公眾業(yè)態(tài)的創(chuàng)新型公司也是歌斐資産目前關(guān)注的方向，從住宅的新開發(fā)銷售轉(zhuǎn)為存量的經(jīng)營持有的時候，市場主體從原來單一的開發(fā)商為主，變成現(xiàn)在百花齊放。”

　　鋻於看到房地産行業(yè)這一發(fā)展趨勢，歌斐資産房地産基金自去年開始已關(guān)注細(xì)分領(lǐng)域中優(yōu)秀初創(chuàng)企業(yè)的股權(quán)投資機(jī)會，目前在聯(lián)合辦公、長租公寓、房産交易等領(lǐng)域已有佈局。

　　有業(yè)內(nèi)人士也分析稱，人性化的概念已經(jīng)在商業(yè)地産轉(zhuǎn)型中蔓延，未來商業(yè)地産的概念可能會跳脫單純物理的空間，産品的溢價已經(jīng)不能滿足商業(yè)地産的發(fā)展，品牌的溢價或許將成為商業(yè)地産商利潤的主要增長點(diǎn)。（記者 王麗新）