【導(dǎo)讀】房齡超過10年的房屋陽臺(tái)吊頂突然漏水，墻體被泡壞，晾曬在陽臺(tái)的珍貴字畫也被水淋濕，業(yè)主心痛不已。多次聯(lián)繫物業(yè)到府維修遭遇推諉，業(yè)主發(fā)律師函催促對(duì)方履行維修等義務(wù)，物業(yè)則依舊不修不賠不答覆。《天天315》本期聚焦：房齡超過10年的房子需維修保養(yǎng)，該誰“掏腰包”？

　　據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報(bào)道，不少早期交付使用的商品房已經(jīng)陸續(xù)過了質(zhì)保期，進(jìn)入維修保養(yǎng)的集中期，除了房屋共用部位需要維修外，入住多年的房子內(nèi)部也會(huì)出現(xiàn)漏水等各種品質(zhì)問題需要維修。很多人都知道保修期滿後要維修和更新房屋共用部位，可以動(dòng)用房屋專項(xiàng)維修資金來解決，但很少有人知道房屋過了質(zhì)保期後，房屋內(nèi)部墻體等部位出現(xiàn)漏水等品質(zhì)問題需要維修，該如何解決。

　　北京新裕家園小區(qū)業(yè)主聶先生近日向我們節(jié)目組反映，今年8月6日清晨，家中陽臺(tái)吊頂突然漏水，家人發(fā)現(xiàn)時(shí)，陽臺(tái)墻體已經(jīng)被泡壞，晾曬在陽臺(tái)的珍貴字畫也已經(jīng)被水淋濕，還有部分物品也被水泡壞。聶先生告訴記者，當(dāng)時(shí)全家人看到字畫被水淋濕時(shí)，都心疼壞了，催他趕緊聯(lián)繫物業(yè)搜尋漏水原因，了解清楚漏水損失該向誰索賠。

　　聶先生：正好是早上，全家人剛剛起床就發(fā)現(xiàn)屋裏跟下雨一樣有雨滴拉下來。而前一天北京是沒有下過雨的，我在四層，沒有在頂層，這個(gè)樓總共是17層。家裏孩子也非常害怕，覺得是不是要趕緊出去躲避一下，萬一房子要塌了怎麼辦，因?yàn)榈拇_實(shí)漏的比較厲害。正好我在陽臺(tái)上還放了一幅比較貴重的名家字畫。事情發(fā)生，第一時(shí)間家裏人就及時(shí)致電了小區(qū)的物業(yè)管理公司，北京新世界物業(yè)管理公司新裕家園物業(yè)項(xiàng)目部。在致電之後，物業(yè)工程部人員大概在20多分鐘之後來到家裏。勘察以後，懷疑是樓上空調(diào)冷凝水長(zhǎng)期滲漏，但是不排除是建築品質(zhì)本身有問題，那段時(shí)間北京下過幾次大雨，但是最終物業(yè)公司的項(xiàng)目部沒有就滲漏的原因和責(zé)任進(jìn)行過認(rèn)定。

　　在物業(yè)沒有對(duì)滲漏原因和責(zé)任進(jìn)行認(rèn)定的情況下，聶先生也找過樓上鄰居，鄰居堅(jiān)稱是建築品質(zhì)問題，拒絕負(fù)責(zé)維修及賠償損失。

　　8月7日到8日，聶先生又多次連續(xù)致電物業(yè)項(xiàng)目部，要求對(duì)方儘快對(duì)陽臺(tái)滲水進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定、對(duì)造成的建築損毀進(jìn)行修復(fù)、還有賠償漏水損失。物業(yè)則一直推諉，用各種理由搪塞，一直不予正面答覆。業(yè)主又發(fā)律師函催促對(duì)方履行維修等義務(wù)，物業(yè)則依舊不修、不賠、不答覆。

　　聶先生：他始終聲稱他僅代表個(gè)人，事故原因讓找他們領(lǐng)導(dǎo)，我説你們領(lǐng)導(dǎo)什麼時(shí)候有時(shí)間，我去找，或者説讓他來業(yè)主家一趟。然後他的態(tài)度就發(fā)生了非常大的變化，他説他們領(lǐng)導(dǎo)的時(shí)間不是他能定的。我説那你們領(lǐng)導(dǎo)什麼時(shí)候有時(shí)間，如果再下一次雨，家裏再漏水怎麼辦？他説那沒辦法，肯定要等領(lǐng)導(dǎo)的時(shí)間。我説我是業(yè)主，業(yè)主要求物業(yè)公司就漏水的責(zé)任給一個(gè)説法，如果説樓上漏水，我起訴樓上也可以。如果是建築品質(zhì)的問題，不管房屋品質(zhì)在不在質(zhì)保期，作為業(yè)主在按期繳納物業(yè)服務(wù)管理費(fèi)，買房的時(shí)候也都交了契稅以及價(jià)格比較高的公共維修基金，該動(dòng)用公共維修進(jìn)行外立面防水處理，這是物業(yè)應(yīng)該採取的措施，物業(yè)是負(fù)有維修責(zé)任的。這些天我反覆跟他溝通，他是沒有給我任何積極答覆。

　　聶先生向記者提供了字畫照片、律師函、還有和物業(yè)的通話錄音等證據(jù)資料。核對(duì)過相關(guān)資料後，記者撥通了北京新裕家園小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目部的聯(lián)繫電話，向?qū)Ψ胶藢?shí)漏水原因及如何處理房屋漏水問題。

　　記者：他們家陽臺(tái)吊頂漏水的原因到底是什麼？

　　物業(yè)：稍等會(huì)。您好，這麼著吧，您給我留個(gè)電話，回頭我們跟您回復(fù)，好嗎？

　　記者：這個(gè)事情已經(jīng)發(fā)生了十多天了，您這邊對(duì)這個(gè)事情應(yīng)該很清楚。

　　物業(yè)：我跟部門的客服人員問一下，問好了然後再給你回復(fù)好嗎？

　　記者：大概什麼時(shí)間回復(fù)？

　　物業(yè)：我問一下我們領(lǐng)導(dǎo)好嗎？

　　記者：我們想了解這樣幾個(gè)問題，一個(gè)是他房屋漏水原因，你們肯定是去確認(rèn)過。第二個(gè)怎麼處理。

　　物業(yè)：我問問，好嗎？

　　記者：那你們儘快回復(fù)好嗎。

　　物業(yè)：好的。

　　記者等待兩天，到截稿前，北京新裕家園小區(qū)物業(yè)項(xiàng)目也沒有回復(fù)任何電話和郵件。聶先生家陽臺(tái)吊頂漏水嚴(yán)重，北京新裕家園小區(qū)物業(yè)接到業(yè)主反映相關(guān)問題後，都採取了哪些措施，是如何答覆業(yè)主的？業(yè)主提供了幾段錄音證據(jù)資料。

　　業(yè)主：你們今天聯(lián)繫503了沒有？

　　物業(yè)：這人不讓進(jìn)。

　　業(yè)主：你昨天已經(jīng)都進(jìn)了，今天還進(jìn)什麼呀？昨天你們的師傅都説了就是空調(diào)冷凝水漏的，但人家認(rèn)為是房子品質(zhì)問題。

　　物業(yè)：人家説沒開空調(diào)，人家不承認(rèn)開空調(diào)。

　　業(yè)主：他説他沒開就沒開呀？

　　物業(yè)：我們也沒有切實(shí)證據(jù)説人家開了。你先聽我説，明天我給您問一下工程部領(lǐng)導(dǎo)，怎麼著我給您回話，要是冷凝水造成的，你就找他，您看行嗎？

　　業(yè)主：好。

　　第二天，物業(yè)回復(fù)業(yè)主，物業(yè)工程部説，陽臺(tái)吊頂漏水是樓上空調(diào)冷凝水長(zhǎng)期滲漏所致，但是當(dāng)業(yè)主要求對(duì)方出具相關(guān)的證據(jù)時(shí)，對(duì)方又説自己"沒有資格給説法"，向領(lǐng)導(dǎo)彙報(bào)後再給予答覆。

　　聶先生：漏水原因是什麼？

　　物業(yè)：我們工程師傅説是樓上冷凝水管。

　　聶先生：但是你光告訴我沒有用，人家樓上不認(rèn)可，説物業(yè)沒有跟他説過。也就是説你物業(yè)不管這個(gè)事，你要我找503可以，你得出證據(jù)，光空口跟我説人家的原因，人家説他漏水的時(shí)候，你們也沒進(jìn)去看過。

　　物業(yè)：這個(gè)只是工程部告訴我的原因，我是給您回一下信。我可以給您做的就是，把您所有要求記錄下跟領(lǐng)導(dǎo)反映，讓領(lǐng)導(dǎo)給您回話，看你怎麼解決。

　　聶先生：我的要求很簡(jiǎn)單，第一你今天告訴我漏水的原因，我要你們確認(rèn)這個(gè)原因是否代表物業(yè)管理公司整體最終的結(jié)論。第二個(gè)這個(gè)結(jié)論你做出了就是503的話，我要告他，你得配合給我提供個(gè)人資訊，因?yàn)槟闶俏飿I(yè)，你是對(duì)業(yè)主付有管理責(zé)任，如果你要不提供，我就要連帶起訴你來查。

　　物業(yè)：好的，我這邊給你記下來，好吧。

　　在這之後，物業(yè)方面沒有給出任何具體的答覆，只是又告訴業(yè)主，領(lǐng)導(dǎo)很忙，得提前預(yù)約。聶先生依對(duì)方要求，向?qū)Ψ筋A(yù)約了很多次，但是直到今天，聶先生也一直沒有見到這位領(lǐng)導(dǎo)。房屋過了質(zhì)保期，陽臺(tái)吊頂漏水泡壞墻面和物品，到底該誰對(duì)陽臺(tái)滲水進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定、對(duì)造成的建築損毀進(jìn)行修復(fù)、還有賠償漏水損失？

　　北京物業(yè)維權(quán)專家陳鳳山、北京潮陽律師事務(wù)所律師裘葉律師進(jìn)行分析點(diǎn)評(píng)。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：先給我們做一個(gè)普及，房屋質(zhì)保期怎麼樣來界定，在質(zhì)保期之前和之後業(yè)主都應(yīng)該享有什麼樣的權(quán)利以及該履行什麼樣責(zé)任？

　　陳鳳山：房屋質(zhì)保期一般是在購房合同中進(jìn)行約定，基本內(nèi)容是主體結(jié)構(gòu)是五年質(zhì)保期。其他是兩年質(zhì)保期，國家也有相應(yīng)的規(guī)範(fàn)，在質(zhì)保期內(nèi)，業(yè)主發(fā)現(xiàn)房屋品質(zhì)有問題，可以向開發(fā)商主張權(quán)利，要求主張維修。這個(gè)維修是由開發(fā)商來出資的，一般情況下是由承建單位，就是建設(shè)房有一個(gè)品質(zhì)保護(hù)金抵押在開發(fā)商的，質(zhì)保期過了之後，責(zé)任就變得比較麻煩，主要是看自然老化還是説有其他房屋品質(zhì)是由誰造成的，由造成損失的這一方來出相應(yīng)的費(fèi)用。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：北京的聶先生所遇到的這個(gè)問題，首先房屋肯定是過了質(zhì)保期了，陽臺(tái)吊頂漏水，破壞了墻面，更重要的是當(dāng)時(shí)陽臺(tái)上還有一幅非常名貴的字畫正在晾曬，字畫也遭受了損失，這樣的一個(gè)情況，漏水的原因和責(zé)任怎麼認(rèn)定？該由誰來進(jìn)行認(rèn)定？

　　陳鳳山：責(zé)任認(rèn)定是一個(gè)挺複雜的事情，首先第一個(gè)，物業(yè)公司要有初步認(rèn)定義務(wù)，因?yàn)樗菍?duì)小區(qū)有管理權(quán)，如果沒有業(yè)委會(huì)是進(jìn)行前期管理，開發(fā)商做。他要對(duì)這個(gè)做鑒定，要初步認(rèn)定。如果認(rèn)定各方不予認(rèn)可，要有專業(yè)機(jī)構(gòu)來進(jìn)行認(rèn)定。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：過了質(zhì)保期的房子如果遭遇到了聶先生的情況該如何來進(jìn)行認(rèn)定的問題，他認(rèn)為首先由物業(yè)來進(jìn)行認(rèn)定，然後如果説還有分歧的話，就要請(qǐng)第三方來進(jìn)行認(rèn)定了。

　　裘葉：我認(rèn)同陳先生的意見。首先就物業(yè)來説，它對(duì)於這個(gè)是專項(xiàng)管理，我們認(rèn)為它可能比普通業(yè)主，專業(yè)知識(shí)更豐富一些，由它第一時(shí)間來進(jìn)行初步的檢測(cè)或者是斷定，可能對(duì)於矛盾的解決是第一步。如果雙方對(duì)於爭(zhēng)議或是物業(yè)公司提出意見不認(rèn)可的情況下，可以考慮請(qǐng)第三方的仲介機(jī)構(gòu)來進(jìn)行相應(yīng)認(rèn)定。這種認(rèn)定可能會(huì)存在一些什麼問題呢？如果雙方?jīng)]有進(jìn)入訴訟階段之前，雙方要對(duì)這個(gè)問題進(jìn)行相應(yīng)第三方鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)定的情況之下，最好第一，雙方要協(xié)商一致共同選擇一個(gè)鑒定機(jī)構(gòu)，因?yàn)檫@樣會(huì)避免一旦鑒定機(jī)構(gòu)出了結(jié)論，另一方説我不同意做鑒定。在請(qǐng)第三方鑒定機(jī)構(gòu)之前，雙方一定要達(dá)成一致同意請(qǐng)鑒定機(jī)構(gòu)，同意請(qǐng)的某一家的鑒定機(jī)構(gòu)能確定下來，這樣做鑒定可能會(huì)更好一些。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：如果要找鑒定機(jī)構(gòu)來進(jìn)行鑒定，費(fèi)用誰來出？

　　裘葉：一般是誰申請(qǐng)誰先墊付，不是説最終就由這個(gè)人來承擔(dān)，一般是申請(qǐng)一方是先行墊付鑒定費(fèi)用，然後看最終責(zé)任。比如鑒定機(jī)構(gòu)結(jié)論説是由於房屋本身品質(zhì)問題，費(fèi)用可能就由開發(fā)商或者物業(yè)來承擔(dān)。如果鑒定結(jié)論出來是由樓上的這位鄰居的原因造成的，可能這個(gè)鑒定費(fèi)用就由他來出，當(dāng)然在沒有進(jìn)入到訴訟程式之前，這個(gè)費(fèi)用建議是雙方協(xié)商，事先就約定清楚了費(fèi)用由誰出，如果到了這個(gè)法院以後，這就由法院直接來裁定。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：假設(shè)鑒定出是因?yàn)榭照{(diào)冷凝水滲漏所造成漏水，誰該對(duì)造成的建築的損毀以及物品的損毀來承擔(dān)相應(yīng)損失？

　　陳鳳山：就這個(gè)案例本身而言，我覺得現(xiàn)在這位業(yè)主判斷有些不太全面或者策略有點(diǎn)不太恰當(dāng)。第一，我們解決矛盾一般有調(diào)解和訴訟兩種方式，現(xiàn)在他連調(diào)解都沒有介入，但是耽誤了很多時(shí)間，他能夠找律師發(fā)律師函，也做了一定的取證工作。但是因?yàn)闊o法進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定，他遲遲在跟物業(yè)公司在反覆的溝通，沒有效果。有效的途徑應(yīng)該是儘快提起訴訟，但是有一個(gè)障礙就是他現(xiàn)在不知道樓上的業(yè)主的名字、身份證號(hào)等，他可能覺得訴訟可能會(huì)産生一定障礙。我給他的建議是説先告物業(yè)公司，到法庭上要求物業(yè)公司或者要求法院把樓上給追加進(jìn)來。

　　裘葉：陳先生説的這種方式是可行的，首先如果我能確定這個(gè)責(zé)任人是誰，肯定直接被告就是相應(yīng)的責(zé)任人。如果我現(xiàn)在目前為止沒有辦法確定，需要在法院審理過程當(dāng)中查明的情況下，可以考慮採用陳先生的説法，起訴目前的物業(yè)公司，在訴訟過程當(dāng)中要求法院追加樓上的業(yè)主作為一個(gè)第三人或者是共同被告參與訴訟。

　　陳鳳山：這裡邊的鑒定有兩個(gè)，第一個(gè)鑒定就是責(zé)任鑒定，第二個(gè)就是損害額度的鑒定，金額鑒定。因?yàn)樯婕暗剿囊粡堊之嫞澡b定機(jī)構(gòu)不止一個(gè)，一個(gè)是房屋品質(zhì)也就是責(zé)任認(rèn)定的鑒定機(jī)構(gòu)，還有一個(gè)字畫的價(jià)值的鑒定機(jī)構(gòu)，這我覺得都需要雙方協(xié)商認(rèn)定，因?yàn)檎{(diào)解雙方達(dá)成一致意見的，它的效率是很高的，是不能反悔的。但是現(xiàn)在是不可能形成調(diào)解，從這個(gè)案例，應(yīng)儘快進(jìn)入訴訟，由司法鑒定機(jī)構(gòu)去做損害責(zé)任的鑒定和字畫金額的鑒定。鑒定出來法院來判定到底賠多少錢，事情相對(duì)簡(jiǎn)單。如果物業(yè)公司拒絕提供樓上資訊，如果損壞不是由樓下的業(yè)主聶先生造成的，物業(yè)公司就要承擔(dān)責(zé)任，因?yàn)樗芙^提供相關(guān)資訊，隱瞞了相關(guān)資訊，相當(dāng)於責(zé)任轉(zhuǎn)移到他這一方。

　　裘葉：首先我們還是得依據(jù)鑒定結(jié)論，説責(zé)任主體是誰，然後由這個(gè)責(zé)任主體來承擔(dān)由此給現(xiàn)在的業(yè)主造成的損失相應(yīng)的賠償責(zé)任，這是比較明確的侵權(quán)責(zé)任問題。但是還有一個(gè)問題就是説鑒定出來如果是房屋品質(zhì)問題造成的，而不是所謂的空調(diào)冷凝水，或者是其他的原因造成的情況下，現(xiàn)在的這個(gè)責(zé)任主體可能就會(huì)是開發(fā)商或者是物業(yè)，當(dāng)然開發(fā)商可能會(huì)主張説，五年的防水的質(zhì)保期已經(jīng)過了，所以不承擔(dān)責(zé)任。但是現(xiàn)在是要強(qiáng)調(diào)，如果是房屋品質(zhì)的問題，開發(fā)商對(duì)房屋品質(zhì)是承擔(dān)責(zé)任是終身，一般來説是房屋的使用年限，很多開發(fā)商會(huì)拋出來説已經(jīng)過質(zhì)保期了，就不保修了，但實(shí)際上不是這樣的。這個(gè)如果能協(xié)商更好，如果不能協(xié)商的情況下，建議儘快的訴訟，業(yè)主也提供需要固定保全相應(yīng)的證據(jù)，這樣在訴訟過程當(dāng)中會(huì)有利。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：房屋過了質(zhì)保期，陽臺(tái)吊頂漏水泡壞墻面和物品，到底該誰對(duì)陽臺(tái)滲水進(jìn)行責(zé)任認(rèn)定、對(duì)造成的建築損毀進(jìn)行修復(fù)、還有賠償漏水損失？

　　陳鳳山：這個(gè)要具體分析，第一業(yè)主買的房屋其實(shí)是由二部分構(gòu)成的。一個(gè)就是專有部分，就是屋門以內(nèi)，窗戶以內(nèi)，四壁以內(nèi)專有部分。一個(gè)是屋門以外共有部分。如果是在專有部分裏出現(xiàn)了品質(zhì)問題，如果過了保質(zhì)期，如果也不是開發(fā)商責(zé)任，這個(gè)費(fèi)用應(yīng)該是由業(yè)主自己承擔(dān)，並不是要物業(yè)公司、開發(fā)商，必然來支付的費(fèi)用。第二在專有部分以內(nèi)，有一些設(shè)施設(shè)備是屬於共用的，比如廚房裏頭那根粗的水管，如果有問題，這個(gè)費(fèi)用不是由業(yè)主來出的，是由物業(yè)公司或者是開發(fā)商來出的。至於是不是要使用維修資金，要看問題情況的大小和涉及的面有多少，如果涉及到了整個(gè)樓，涉及到了維修資金使用的要求，可以用維修資金來使用，更換。如果小的日常維修，還要由物業(yè)來出，像共用的設(shè)施設(shè)備。但是非共用的這種專有部分是由業(yè)主來承擔(dān)的。

　　裘葉：我們要明確專項(xiàng)維修基金是用在哪兒？用在住宅的公用部分和公用設(shè)施設(shè)備。小區(qū)業(yè)主自己買的這一部分的面積是屬於專有部分，而不在公用部位裏，所以不是所有設(shè)備設(shè)施或部位，質(zhì)保期以後出現(xiàn)了問題都可以動(dòng)用公共維修基金。只能是大家共用的部分和共用設(shè)施，比如門廳、共用的樓道、電梯廳等或者是外立面，就樓的外立面和屋頂，這種部分是屬於叫共用設(shè)備設(shè)施。比如這種電梯，消防設(shè)施，天線、照明等等這些是屬於公共設(shè)施的，而且如果這部分出現(xiàn)了一些問題，需要有比較大的改造或是有相應(yīng)程度，如果小修可能還是動(dòng)用不了公共維修基金。而如果是業(yè)主家裝修出現(xiàn)了問題，或者是你房屋專有部分在使用過程當(dāng)中非品質(zhì)問題出現(xiàn)的維修費(fèi)用，可能確實(shí)是由業(yè)主自行來承擔(dān)的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：保修期滿之後要維修和更新房屋的公有的這個(gè)部分是可以動(dòng)用房屋專項(xiàng)維修基金來解決，過了保質(zhì)期之後，如果出現(xiàn)了問題，能不能也用這筆資金解決相關(guān)的問題呢？陳先生你的意見。

　　陳鳳山：我覺得這個(gè)要具體分析，第一個(gè)我們業(yè)主買的房屋其實(shí)是由二部分構(gòu)成的。一個(gè)就是我們通常講專有部分，就是他的屋門以內(nèi)，窗戶以內(nèi)，四壁以內(nèi)專有部分。一個(gè)是屋門以外、共有部位。那麼如果是在專有部分裏邊出現(xiàn)了品質(zhì)問題，如果過了保質(zhì)期，如果也不是開發(fā)商的責(zé)任，這個(gè)費(fèi)用應(yīng)該是由業(yè)主自己承擔(dān)的，這是第一個(gè)我們要清楚的，並不是要物業(yè)公司、開發(fā)商，必然他們來支付的費(fèi)用。第二個(gè)在專有部分以內(nèi)有一些設(shè)施設(shè)備是屬於共用的，比如説我們廚房裏頭那根粗的水管，如果有問題，這個(gè)費(fèi)用不是由業(yè)主來出的，是由物業(yè)公司或者是開發(fā)商來出的。至於是不是要使用維修資金，他要看問題情況的大小和他涉及的面有多少，如果涉及到了整個(gè)樓，然後涉及到了維修資金使用的要求，可以用維修資金來使用，更換。如果小的日常維修，還要由物業(yè)來出，像那種共用的設(shè)施設(shè)備。但是非共用的這種專有部分是由業(yè)主來承擔(dān)的。

　　裘葉：首先是這樣，我們要明確專項(xiàng)維修基金它用是用在哪兒，用在住宅的公用部分和公用設(shè)施設(shè)備，也就是説，我們剛才提到的這個(gè)小區(qū)業(yè)主你自己買的這一部分的面積是屬於專有部分，而不在公用部位裏面，所以説不是所有的這種設(shè)備設(shè)施或者部位出現(xiàn)了質(zhì)保期以後出現(xiàn)了問題，都可以動(dòng)用公共維修基金的。也就是説只能是大家共用的部分和共用的設(shè)施，比如説我們説的門廳，共用的樓道，電梯廳等等或者是外立面，就樓的外立面和屋頂，這種部分是屬於叫共用部分，共用設(shè)備設(shè)施，比如説這種電梯，消防設(shè)施，天線、照明等等這些是屬於公共設(shè)施的，而且如果説這部分出現(xiàn)了一些問題，而且他這個(gè)是需要有一個(gè)比較大的改造或者是他有相應(yīng)的程度，如果小修的話可能還是動(dòng)用不了公共維修基金。而如果是業(yè)主家裏自己的裝修出現(xiàn)了問題或者是你房屋專有部分在使用過程當(dāng)中非品質(zhì)問題出現(xiàn)的這些維修費(fèi)用，可能確實(shí)是由業(yè)主自行來承擔(dān)的。

　　再來關(guān)注一個(gè)相似案例。

　　昨天，廣東東莞百悅尚城小區(qū)的業(yè)主給我們節(jié)目組發(fā)來郵件説，他是在2009年6月份購買的廣東東莞市鴻景房地産有限公司所開發(fā)的房屋，4個(gè)月後房屋就出現(xiàn)品質(zhì)問題，房屋出現(xiàn)穿過外墻的裂縫，還嚴(yán)重漏水，向物業(yè)反映後，經(jīng)物管確認(rèn)，這是由於房屋本身的品質(zhì)問題導(dǎo)致的。

　　據(jù)業(yè)主介紹，廣東東莞市鴻景房地産有限公司一位工作人員還在2010年10月10日向他出具了一份《墻面、頂板裂縫維修方案》。在這之後，有人對(duì)房屋進(jìn)行了維修，但房屋裂縫問題依舊存在，直到今天，也還沒有徹底解決。業(yè)主希望開發(fā)商能夠給予適當(dāng)補(bǔ)償，但開發(fā)商以房屋已過質(zhì)保期為由，拒絕支付和繼續(xù)維修。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：廣東東莞案例遭遇到的情況，業(yè)主特別想知道，這筆費(fèi)用到底應(yīng)該由誰來承擔(dān)，可不可以向開發(fā)商或者是物業(yè)公司要求賠償？

　　裘葉：當(dāng)時(shí)在出現(xiàn)問題以後，經(jīng)相應(yīng)的物業(yè)管理部門認(rèn)可，説這個(gè)東西確實(shí)是房屋品質(zhì)問題造成的，責(zé)任承擔(dān)主體應(yīng)該是由開發(fā)商，而開發(fā)商由於可能屢修屢漏或者是屢修仍然沒有修好的情況之下，導(dǎo)致這個(gè)時(shí)間過渡到了5年以後。如果出現(xiàn)這種情況的話，開發(fā)商仍然需要承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任，為什麼呢？因?yàn)檫@個(gè)問題或者是維修責(zé)任還是出在五年之內(nèi)，由於開發(fā)商沒有好好維修或者維修不夠好，以至於這個(gè)問題一直存續(xù)。這種情況下，業(yè)主如果保存相應(yīng)之前各種維修記錄，還是可以向開發(fā)商去主張費(fèi)用承擔(dān)的問題。

　　陳鳳山：關(guān)於維修，有這麼一樣規(guī)定，如果在保修期內(nèi)出現(xiàn)了維修，保修期應(yīng)該是自動(dòng)延續(xù)的。就南方的東莞的小區(qū)這個(gè)情況，這個(gè)業(yè)主採用的策略也是有問題的，他一直在和相關(guān)部門、開發(fā)商、物業(yè)公司在溝通，但是溝通的這個(gè)時(shí)間太長(zhǎng)了。在維權(quán)的過程當(dāng)中一定要給自己設(shè)定一個(gè)期限，無論是時(shí)間上的期限還是金額上的額度，要有一個(gè)心理底線，比如説溝通半年如果溝通不成就要起訴，否則溝通時(shí)間很長(zhǎng)很長(zhǎng)，到最後證據(jù)、現(xiàn)狀，可能都隨著時(shí)間延長(zhǎng)出現(xiàn)了一些情況變化，不利於你主張權(quán)利的。就這個(gè)情況而言，如果他在相應(yīng)的期限之內(nèi)，又保存了證據(jù)的話，儘管去訴訟，可能比他現(xiàn)在還在糾結(jié)溝通的情況要好得多。