近日,針對(duì)一些熱點(diǎn)城市地王頻出、房價(jià)“高燒不退”的現(xiàn)象,多地多部門陸續(xù)出臺(tái)了一系列降溫政策,直指房地産企業(yè)融資、拿地以及個(gè)人住房信貸。

　　“新華視點(diǎn)”記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),房企利用金融杠桿獲得資金手段繁多,成為推高地價(jià)房價(jià)的一個(gè)重要原因。

　　房地産市場降溫政策近期頻現(xiàn)

　　在全國範(fàn)圍內(nèi),對(duì)房地産企業(yè)的部分政策逐步收緊。據(jù)記者了解,興業(yè)銀行、工商銀行等部分銀行已將房企的開發(fā)貸週期由2年期的中期貸款改為一年內(nèi),甚至半年期的短期貸款。

　　針對(duì)備受關(guān)注的“證監(jiān)會(huì)收緊房地産上市公司再融資政策”一事,記者從證監(jiān)會(huì)了解到,企業(yè)再融資募集資金不鼓勵(lì)用於補(bǔ)充流動(dòng)資金和償還銀行貸款、需詳細(xì)披露募集資金的實(shí)際投向等政策,自2010年以來就一直實(shí)施,並非新政,但近期確實(shí)再次對(duì)證券公司高管進(jìn)行了強(qiáng)調(diào)。

　　與此同時(shí),部分地方政府也開始對(duì)房企發(fā)出收緊政策信號(hào)。隸屬於國土資源部的中國土地勘測規(guī)劃院近期發(fā)佈的《2016年第二季度全國主要城市地價(jià)監(jiān)測報(bào)告》指出,今年二季度,熱點(diǎn)城市政策開始由寬鬆轉(zhuǎn)向收縮。南京、合肥、中山出臺(tái)調(diào)控意見穩(wěn)定房價(jià)地價(jià),蘇州出臺(tái)“蘇十條”、嚴(yán)審個(gè)人住房信貸、實(shí)行土地拍賣最高限價(jià)制度,天津收緊公積金貸款政策。

　　據(jù)記者了解,二線城市“四小龍”——南京、蘇州、合肥和廈門等城市相繼出臺(tái)“控地王”的相關(guān)限制政策,包括實(shí)施土地拍賣熔斷機(jī)制,提高土地出讓金首付比例,收緊個(gè)人購房貸款政策等。

　　南京和蘇州分別出臺(tái)土地拍賣熔斷機(jī)制,即當(dāng)出讓地塊競價(jià)達(dá)到最高限價(jià)時(shí),終止土地出讓,所有報(bào)價(jià)無效;安徽近日將單宗土地出讓價(jià)款最低首付比例提至50%,南京將住宅用地出讓金首付款比例調(diào)整為60%。

　　在資金供給端,一些地方政府開始提高二三套房首付,並限制購房貸款,以減緩房企銷售回款,減少向開發(fā)商“供血”。7月1日,合肥樓市新政正式實(shí)施,二套房最低首付比例為40%,購買第三套及以上住房,最低首付比例均為60%,且停止住房公積金個(gè)人住房貸款。

　　降溫政策直指房企高杠桿融資

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),近半年來,地王頻出的背後既有資本市場輸血的力量,也有銀行開發(fā)貸款等低成本投資資金的“輔助”。所以,從近期各地各部門的調(diào)控來看,給房企降杠桿成為上述降溫政策的重要手段。

　　今年在北京昌平豪擲62億元拿地的招商蛇口背後就隱現(xiàn)再融資身影。去年,招商蛇口吸收合併招商地産上市,募集資金118億元,基本上全部投入公司的房地産項(xiàng)目。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,這種上市房企利用資本市場融資的高杠桿來拿地的做法非常普遍。萬得(Wind)資訊數(shù)據(jù)顯示,今年以來,上市房企通過股份定向增發(fā)募集的資金總額接近740億元,共21家A股上市房企完成定向增發(fā)。去年全年房地産行業(yè)共38家企業(yè)完成了股票定向增發(fā),募資總額約為1687億元。

　　高和資本董事長蘇鑫表示,股權(quán)融資的資金成本較低,是不少上市房企的重要融資渠道。監(jiān)管部門再次強(qiáng)調(diào)再融資不能用於拿地,對(duì)於不少A股上市房企影響較大。

　　開發(fā)商資金的另一個(gè)重要來源是銀行的房地産開發(fā)貸款。綠城中國相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,“無論我們有多少融資渠道,開發(fā)貸都是必須申請的,因?yàn)閮r(jià)格低廉。”

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉表示,部分銀行此次縮短房地産開發(fā)貸款週期旨在規(guī)避樓市投資的金融風(fēng)險(xiǎn),縮短開發(fā)商的資金週轉(zhuǎn)率、令其資金鏈趨於緊張,從而在拿地時(shí)量入為出。各種金融收緊政策加上一些地方土地供應(yīng)端的新政策,都是為了抑制開發(fā)商的非理性拿地。

　　易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示,地方政府通過“提首付,降杠桿”可以減緩開發(fā)商銷售回款,削弱為房企拿地“輸血”,抑制地王産生。“總體上,監(jiān)管層對(duì)開發(fā)商變相‘限貸’,有利於減少土地市場資金過剩導(dǎo)致的泡沫。”