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　　7月27日，上海浦東一塊純住宅土地浦東祝橋G-10地塊進(jìn)行公開(kāi)拍賣(mài)環(huán)節(jié)。該土地面積相當(dāng)於20個(gè)足球場(chǎng)，是今年以來(lái)單幅住宅用地最大的土地，起始樓板價(jià)8560元/平方米，起始拍賣(mài)價(jià)格為22.8億。

　　最終，20號(hào)競(jìng)買(mǎi)人金地拿到了上述土地，成交價(jià)為88億元，樓板價(jià)3.3023萬(wàn)元/平方米，溢價(jià)率286%。剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實(shí)際樓板價(jià)4.1572萬(wàn)元/平方米，未來(lái)保本售價(jià)預(yù)計(jì)6萬(wàn)/平方米。

　　第一財(cái)經(jīng)記者採(cǎi)訪獲悉，參與拍賣(mài)的房企包括仁恒、保利、建發(fā)、大名城(9.710, -0.44,-4.33%)、招商、世茂、龍湖、中鐵、陸家嘴(22.930, -0.29, -1.25%)、平安不動(dòng)産、新城、卓越、綠都、融創(chuàng) 、融信、合景泰富、萬(wàn)科、正榮、中駿、金地、旭輝、葛洲壩(6.370, -0.13,-2.00%)、保集+弘久集團(tuán)。

　　此地塊位於祝橋鎮(zhèn)核心地段，靠近祝橋鎮(zhèn)政府和當(dāng)?shù)貙W(xué)校，1公里內(nèi)也有商業(yè)配套，同時(shí)它靠近浦東機(jī)場(chǎng)，臨近上海繞城高速和申嘉湖高速。根據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)顯示，2012-2016年祝橋的房?jī)r(jià)每年以17%左右上漲，2016年祝橋的住宅均價(jià)為2.5343萬(wàn)元/平方米。

　　本次拍賣(mài)房企也是異常火爆，對(duì)於上海而言住宅用地本身比較稀缺，加之體量如此之大，不得不讓房企都開(kāi)始痛下血本。雖然起拍價(jià)格不高，但拍賣(mài)的5分鐘時(shí)房企就把價(jià)格抬到了50億之高，龍湖、陸家嘴、融創(chuàng)、仁恒、金地、平安不動(dòng)産等公司更是輪番激進(jìn)喊價(jià)，土地拍賣(mài)價(jià)格越來(lái)越高。而到了拍賣(mài)後半場(chǎng)，龍湖、金地、平安不動(dòng)産、融創(chuàng)四家輪流加價(jià)，而此前土地拍賣(mài)一般也僅為兩家最後競(jìng)爭(zhēng)。

　　上海中原地産市場(chǎng)分析師盧文曦表示，祝橋作為第一批自貿(mào)區(qū)這一點(diǎn)本身就一種標(biāo)簽，而在産業(yè)上也是較為高端，是大飛機(jī)的製造基地。預(yù)計(jì)未來(lái)的10到15年內(nèi)，祝橋?qū)⑿纬僧b值1000億元人民幣以上的民用航空産業(yè)集群，屆時(shí)成為亞洲最大，世界著名的都市型航空城。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展動(dòng)力上是比較強(qiáng)勁的。不過(guò)區(qū)域上的短板也是比較明顯，就是沒(méi)有軌道交通支援。

　　第一財(cái)經(jīng)記者在採(cǎi)訪中了解到，這幅地塊限制性條件很多，比如近期土地出讓上的“標(biāo)配”都有，5%保障房、15%住宅的自持用於出租的面積、60%的中小套型配比。此外，該地塊要求保障房也實(shí)現(xiàn)100%全裝修，之前土地拍賣(mài)中很少看到保障房也要全部實(shí)現(xiàn)裝修的要求。而開(kāi)工和竣工時(shí)間都有明確規(guī)定，壓縮“曬地”的可能性。這些限制性條件都加大了開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)難度。

　　同時(shí)，地塊周邊項(xiàng)目不多，在售的“東方鴻璟”單價(jià)在27000-30000元/平方米。從樓板價(jià)推算，未來(lái)保本價(jià)約6萬(wàn)元/平方米。

　　“雖然區(qū)域內(nèi)産業(yè)‘高大上’，但粘性略顯不足，對(duì)人口的吸引力可能還不如低端加工業(yè)那麼有效和直接，所以需求還需要時(shí)間培養(yǎng)。”盧文曦説。

　　對(duì)於金地而言，這幾年擴(kuò)張速度偏慢，也已經(jīng)到了不得不拿地的局面。第一財(cái)經(jīng)記者梳理髮現(xiàn)，金地今年一共才拿了3幅地，一線城市只有1幅。而其他房企正在快速發(fā)展，因此拿下這個(gè)土地價(jià)格略顯激進(jìn)，將對(duì)今後的産品打造上是相當(dāng)大的考驗(yàn)。

　　事實(shí)上，一線城市的土地已經(jīng)不可以用合理的估計(jì)方法來(lái)解釋?zhuān)伸兑痪€城市火爆，也帶動(dòng)了全國(guó)土地市場(chǎng)的狂熱。根據(jù)中原地産研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，截至2016年7月26日，全國(guó)住宅類(lèi)的土地單城市出讓額超過(guò)100億的城市合計(jì)有22個(gè)，這22個(gè)城市集中在一二線城市。其中，合計(jì)出讓的土地出讓金為7579.5億，同比2015年同期的4007億上漲了89.2%，而供應(yīng)的商品房住宅土地基本持平。從平均樓面價(jià)看，同比漲幅高達(dá)85.8%。

　　同時(shí)，這22個(gè)城市中樓面價(jià)漲幅超過(guò)100%的有杭州、蘇州、南京、上海、合肥、寧波、佛山、深圳、南昌、廈門(mén)。從土地成交金額看，漲幅同比超過(guò)100%的有杭州、蘇州、南京、合肥、天津、鄭州、寧波、佛山、深圳、南昌等城市。

　　值得一提的是，在日前舉辦的中央政治局會(huì)議上提到要全面落實(shí)“去産能、去庫(kù)存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大重點(diǎn)任務(wù)，要採(cǎi)取正確方略和有效辦法推進(jìn)五大重點(diǎn)任務(wù)，去産能和去杠桿的關(guān)鍵是深化國(guó)有企業(yè)和金融部門(mén)的基礎(chǔ)性改革，去庫(kù)存和補(bǔ)短板的指向要同有序引導(dǎo)城鎮(zhèn)化進(jìn)程和農(nóng)民工市民化有機(jī)結(jié)合起來(lái)，降成本的重點(diǎn)是增加勞動(dòng)力市場(chǎng)靈活性、抑制資産泡沫和降低宏觀稅負(fù)。

　　“資産泡沫”的提法也首次被指出，業(yè)內(nèi)也認(rèn)為其指的是房地産市場(chǎng)泡沫。中原地産首席分析師張大偉指出，房地産業(yè)成本高，房地産已經(jīng)成為了貨幣現(xiàn)象，這將抑制了其他一些行業(yè)的發(fā)展。