7月27日，近40°高溫，全城灼熱。

　　午時(shí)，歷經(jīng)2個(gè)多小時(shí)鏖戰(zhàn)，超過500輪競(jìng)價(jià)，金地力挫平安不動(dòng)産、龍湖、陸家嘴等23家房企，用88億元砸下了這個(gè)位於上海郊環(huán)的總價(jià)地王。

　　上述地塊為浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊，起始樓板價(jià)每平方米8560元，一直飆升至每平方米33023元，溢價(jià)率高達(dá)286%，剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實(shí)際樓板價(jià)已經(jīng)高達(dá)每平方米41572元。

　　而新晉的總價(jià)地王並非位於上海內(nèi)環(huán)或者是中環(huán)，而是位於上海郊環(huán)線上，屬於浦東祝橋板塊，四週並無直達(dá)地鐵，實(shí)際位置為川南奉公路與衛(wèi)亭路交叉口附近，毗鄰浦東機(jī)場(chǎng)。

　　該地塊之所以引發(fā)眾房企的搶奪，更重要的一個(gè)原因是該地塊是今年出讓面積最大的純住宅土地，總出讓面積達(dá)140252.5平方米，約210畝，容積率1.9。

　　近年來由於浦東房價(jià)的快速上漲，板塊輪動(dòng)效應(yīng)明顯，繼張江、唐鎮(zhèn)、新場(chǎng)之後，祝橋的房價(jià)也一路走高。據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2012-2016年祝橋板塊新建商品房價(jià)格漲了90.6%，平均每年以17.5%的速度上漲，至2016年祝橋板塊新房成交均價(jià)達(dá)每平方米25063元。目前板塊內(nèi)新房稀缺，在售新房均價(jià)約為每平方米30000元。

　　（浦東新區(qū)祝橋鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)核心區(qū)G-10地塊實(shí)景）

　　上海中原地産市場(chǎng)分析師盧文曦表示：“金地未來保本價(jià)約每平方米5萬元，售價(jià)高出當(dāng)前同類産品66%以上，未來2-3年區(qū)域房價(jià)連續(xù)上漲近7成的可能性存有疑慮。此外，雖然區(qū)域內(nèi)産業(yè)規(guī)劃向好，但是目前對(duì)人口的吸引力不足，所以需求還需要時(shí)間培養(yǎng)。而軌道交通的匱乏也很難從外部導(dǎo)入人口。因此從這個(gè)價(jià)格來看，房企獲利空間被大幅壓縮。”

　　盧文曦進(jìn)一步分析金地激進(jìn)拿地的原因：“金地這幾年擴(kuò)張速度偏慢，拿地節(jié)奏偏慢是一大原因。今年一共才拿了3幅地，一線城市只有1幅。在其他房企快速發(fā)展同時(shí)，自己有被擠出優(yōu)秀梯隊(duì)的危險(xiǎn)。所以這次拿地上勢(shì)在必得的氣勢(shì)，這個(gè)價(jià)格略顯激進(jìn)，將對(duì)今後的産品打造上是相當(dāng)大的考驗(yàn)。”

　　而同參加競(jìng)拍的龍湖地産內(nèi)部負(fù)責(zé)人也在日前告訴記者：“上海土地價(jià)格快速上漲，房企在一線生存已經(jīng)不堪重負(fù)，但是如果不拿地就會(huì)有退出上海的危險(xiǎn)，整個(gè)團(tuán)隊(duì)也會(huì)流失。”

　　正是不斷走高的地價(jià)加上補(bǔ)倉的需求點(diǎn)燃了開發(fā)商心中衝動(dòng)的火焰。但是，衝動(dòng)拿地之後，地王的高投入和開發(fā)難度也隨之即來。

　　根據(jù)出讓文件公告顯示，該地塊的開發(fā)條件也相對(duì)嚴(yán)苛。其中，地塊上建築限高45米，住宅套數(shù)下限2400套，中小套型住宅建築面積不得低於該地塊住宅總建築面積的60.0%，全裝修住宅建築面積應(yīng)佔(zhàn)總住宅建築面積的30.00 %以上。此外，地上面積中5%保障房無償移交給政府，還需建設(shè)2200平方米的的社區(qū)公共服務(wù)設(shè)施，及至少1300平方米的商業(yè)服務(wù)設(shè)施，並無償移交區(qū)政府，同時(shí)15%的面積需開發(fā)商自持有70年。

　　盧文曦分析稱：“5%保障房、15%住宅的自持用於出租的面積、60%的中小套型配比是近期上海土地出讓的‘標(biāo)配’，但是，要求保障房也實(shí)現(xiàn)100%全裝修，之前土地拍賣中很少看到保障房也要全部實(shí)現(xiàn)裝修的要求。而開工和竣工時(shí)間都有明確規(guī)定，壓縮“曬地”的可能性，這些限制性條件都加大了開發(fā)成本和開發(fā)難度。”

　　“地王”最後的買單人終究是購房者。上半年地王頻出已經(jīng)使得上海外環(huán)房價(jià)快速上漲，而進(jìn)入下半年以來，上海土地的高熱再次為房價(jià)再次埋下伏筆，也為更多來上海打拼的普通人關(guān)上了大門。

　　更令市場(chǎng)恐懼的是，金地之後，還有來者。