6月將過，北京房地産市場今年上半年表現(xiàn)也都有了定數(shù)。日前，多家房地産分析機構(gòu)都發(fā)佈了1-6月北京房地産市場盤點報告。雖然各家統(tǒng)計數(shù)據(jù)略有出入，但整體來看，土地市場維持高熱導致新房成交高端化趨勢加深；二手房市場成交觸頂回落；商住房市場火爆上漲已成為上半年北京市場的三大趨勢。

　　土地高燒推動新房豪宅化

　　此前多年，業(yè)界總將土地市場形容為躲在樓市背後的隱形推手。在各界都不斷將房價高企的成因歸咎於土地成交價格過高的背景下，今年上半年，北京的土地市場明顯放慢了節(jié)奏。

　　根據(jù)北京市國土局官網(wǎng)公開數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京已成交涉及住宅性質(zhì)土地僅7宗，比去年同期減少將近一半。即便如此，多位分析師對於上半年北京住宅土地市場仍然用“持續(xù)高熱”來形容。究其原因，主要由於上半年成交的涉住宅性質(zhì)用地屢次創(chuàng)下地塊所在區(qū)域樓面價新紀錄。“以往罕見的‘麵粉貴于麵包’的現(xiàn)象在北京已經(jīng)開始趨於常態(tài)化。”中原地産首席分析師張大偉表示。而北京商報記者也進一步統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，雖然今年上半年，北京成交涉及住宅性質(zhì)用地同比減少了四成多，但成交總額卻仍高達209.71億元，同比僅下降了一成左右。

　　業(yè)內(nèi)表示，土地頻繁高價成交還勢必會抬高人們對於同期新房成交價的預期。中原地産研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年北京新房成交單套總價在300萬元以內(nèi)佔比僅為46.8%，而去年同期，這類住宅成交佔比還高達61.1%，總價高於1000萬元的新房成交佔比更是高達11.1%，同比增長5.3個百分點。

　　二手房觸頂回落

　　相比土地、新房市場，北京的二手房成交卻在上半年經(jīng)歷了更為“坎坷”的命運。

　　對於走勢，偉業(yè)我愛我家集團副總裁胡景暉這麼描述：自3月全市二手住宅網(wǎng)簽量到達頂點之後，市場已經(jīng)連續(xù)兩個月降溫，進入6月以後，降溫幅度出現(xiàn)明顯擴大。甚至有業(yè)內(nèi)人士將北京現(xiàn)階段的二手房市場熱度形容為正歷經(jīng)“斷崖式下跌”。

　　數(shù)據(jù)顯示，6月第二周，北京二手住宅成交量僅1887套，網(wǎng)簽量環(huán)比降幅高達61.2%，達到今年以來的最低水準。但就在3個月前，3月中上旬的北京還曾出現(xiàn)過周網(wǎng)簽量7721套的成交高峰，月總網(wǎng)簽量高達32009套，環(huán)比上漲111.3%，相比之下，現(xiàn)在的周均成交量幾乎相當於當時日均成交量。

　　對此，鏈家研究院李巧玲分析表示，從供給端來看，隨著3月購房需求大量釋放，消費者也在進一步回歸理性，入市需求的持續(xù)減少，導致價格的博弈空間有所增大，“二手住宅市場均價回落一方面是由於結(jié)構(gòu)性因素導致，另一方面也説明市場正在回調(diào)”。

　　對於後市，胡景暉預測，未來北京二手房市場交易量還將持續(xù)走低，而價格也可能將逐步止?jié)q，部分區(qū)域的部分樓盤或?qū)⒂瓉韮r格的回落。

　　商住市場政策性火爆

　　近期，商住房成交情況再次成為公眾關注的焦點。由於受到各項政策及相關傳言的影響，上半年，北京商住類房屋成交起伏明顯。但即便如此，有機構(gòu)公佈的數(shù)據(jù)顯示，截至目前，今年北京商住市場刷新了歷史成交紀錄，簽約套數(shù)已突破3萬套，並首次出現(xiàn)商住類房屋簽約數(shù)量超過一般住宅的情況。

　　而據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計顯示，自6月6日門頭溝暫停商住房網(wǎng)簽起，9天時間北京商辦類産品共簽約87.55萬平方米，簽約貨值高達227億元，相當於正常月份的全月成交量。亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅認為，雖然最終北京市住建委出面辟謠，但這幾輪傳言刺激集中成交，使得商住市場出現(xiàn)重大突破。

　　張大偉分析稱，商住房産生的主要原因是一般住宅房源的稀缺、高端化，疊加土地供應結(jié)構(gòu)郊區(qū)化以及商業(yè)辦公類需求不足。因此，有專家表示，除通州外，目前北京其他區(qū)域此類房屋成交價格相對平穩(wěn)，從供應量看，根據(jù)土地供應結(jié)構(gòu)預測，商住房的潛在供應量甚至可能會超過商品房。而張大偉表示，國家最新出臺的租賃政策有利於商住房的去庫存，可能會推動部分庫存的商住房轉(zhuǎn)入租賃市場。（蔣夢惟）