滿心歡喜地通過(guò)仲介看好房、簽好合同後，購(gòu)房者萬(wàn)萬(wàn)沒(méi)想到，幾個(gè)月後，等來(lái)的卻是房屋被查封的噩耗。

　　事情得從去年12月份説起。

　　去年12月，北京的王鑫（化名）在搜房網(wǎng)房天下網(wǎng)站（以下簡(jiǎn)稱“房天下”），看中了一套位於北京市豐臺(tái)區(qū)珠江駿景園北區(qū)的二手房，隨即前往該房屋附近的房天下西羅園珠江駿景店（線下門店）了解情況，並於12月14日，在該門店與房東吳某、房天下簽訂了房屋買賣合同、房産經(jīng)紀(jì)合同等。

　　看似順利的房屋交易在春節(jié)前後出現(xiàn)磕絆：先是房屋核驗(yàn)未通過(guò)，而後又在過(guò)戶的前幾天，得知該房屋已被法院查封的資訊。

　　不甘心的王鑫展開(kāi)了維權(quán)，並對(duì)房天下這家房地産家居行業(yè)領(lǐng)先的專業(yè)網(wǎng)路平臺(tái)産生了不少質(zhì)疑：房天下網(wǎng)站上發(fā)佈的房産資訊是否真實(shí)？房天下的線下門店是否都有房産經(jīng)紀(jì)資質(zhì)？是否經(jīng)過(guò)備案？交易流程是否合規(guī)？

　　6月18日，法治週末記者以看房者的身份來(lái)到房天下西羅園珠江駿景店，與接待記者的王姓工作人員交談時(shí)順便提到了王鑫在該門店的遭遇，對(duì)方表示“對(duì)這件事情不了解”；此外，法治週末記者曾多次撥打房天下公關(guān)部門侯姓負(fù)責(zé)人的電話，但無(wú)人接聽(tīng)。

　　公開(kāi)資料顯示，房天下隸屬於搜房控股集團(tuán)，自2015年開(kāi)始，從之前單純的媒介資訊平臺(tái)向交易平臺(tái)、金融平臺(tái)轉(zhuǎn)型，其在北京的實(shí)體公司為北京存房房地産經(jīng)紀(jì)有限公司，該公司經(jīng)營(yíng)範(fàn)圍包括從事房地産經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等，公司註冊(cè)地址為北京市通州區(qū)翠景北裏1號(hào)樓2303室。

　　6月17日，法治週末記者前往該公司的上述工商註冊(cè)地，只見(jiàn)房屋大門緊鎖，玻璃門上貼著“籌備中”字樣。記者詢問(wèn)該樓內(nèi)其他公司工作人員得知，房天下確實(shí)曾在此辦公，但今年初時(shí)已搬離。

　　未經(jīng)工商登記就開(kāi)業(yè)

　　北京市企業(yè)信用資訊網(wǎng)資料顯示，涉事的房天下西羅園珠江駿景店，工商註冊(cè)登記為北京存房房地産經(jīng)紀(jì)有限公司豐臺(tái)南三環(huán)中路分部（以下簡(jiǎn)稱“北京存房豐臺(tái)南三環(huán)中路分部”），成立於2015年12月29日，稅務(wù)登記日期為2016年3月24日。

　　“我買房時(shí)，和房天下的《居間服務(wù)合同》是在2015年12月14日就簽了。”王鑫説。

　　公司還沒(méi)成立，就開(kāi)始了仲介服務(wù)？根據(jù)我國(guó)的城市房地産管理法，設(shè)立房地産仲介服務(wù)機(jī)構(gòu)，應(yīng)當(dāng)向工商行政管理部門申請(qǐng)?jiān)O(shè)立登記，領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照後，方可開(kāi)業(yè)；未取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照擅自從事房地産仲介服務(wù)業(yè)務(wù)的，由縣級(jí)以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地産仲介服務(wù)業(yè)務(wù)活動(dòng)，沒(méi)收違法所得，可以並處罰款。

　　對(duì)於在公司成立前就已經(jīng)開(kāi)展仲介服務(wù)的情況，6月13日，法治週末記者撥打該公司工商登記的經(jīng)營(yíng)地址聯(lián)繫電話，但電話提示音為“歡迎致電中國(guó)指數(shù)研究院”，且無(wú)人接聽(tīng)。

　　“一般來(lái)説，合同自各方簽字之日起生效，仲介公司及其員工是否有資質(zhì)，不會(huì)影響買賣雙方的房屋交易合同的效力。但若仲介公司無(wú)相關(guān)資質(zhì)，可以根據(jù)具體情況要求其返還仲介服務(wù)費(fèi)用、賠償相應(yīng)損失。”三晉律師事務(wù)所律師高萬(wàn)國(guó)對(duì)法治週末記者分析道。

　　據(jù)王鑫介紹，該房屋的成交價(jià)格為485萬(wàn)元，事發(fā)前王鑫已實(shí)際支付324萬(wàn)元，包括給吳某的房屋交易定金20萬(wàn)元、給房天下的仲介費(fèi)4萬(wàn)元和為辦理過(guò)戶手續(xù)交付的近300萬(wàn)元房款（此房款已進(jìn)行資金監(jiān)管）。

　　而王鑫的遭遇並非個(gè)例。房天下門店未經(jīng)工商登記、就進(jìn)行房産經(jīng)紀(jì)的行為已是“慣例”。

　　公開(kāi)資料顯示，房天下因上述問(wèn)題受到的行政處罰已有兩次。例如，北京市工商局豐臺(tái)分局3月份作出的行政處罰決定書（京工商豐處字〔2016〕第66號(hào)）指出，因房天下自2015年11月6日至2016年1月18日，在北京市豐臺(tái)區(qū)北甲地10號(hào)院商業(yè)樓首層?xùn)|向西第一、第二間門臉，未經(jīng)依法登記設(shè)立分公司，從事房地産經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，被處以罰款19900元，並責(zé)令辦理工商登記手續(xù)。

　　網(wǎng)簽資格存瑕疵

　　從2007年7月1日起，凡經(jīng)過(guò)經(jīng)紀(jì)公司買賣存量房（包括二手商品房、已購(gòu)公房、央産房）必須實(shí)行網(wǎng)上簽約和資訊公示制度。

　　“網(wǎng)簽主要是預(yù)防‘一房多賣’情況發(fā)生，讓房地産交易更加透明。按照相關(guān)規(guī)定，買賣雙方通過(guò)房地産經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)居間、代理達(dá)成交易的，需由房地産經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)進(jìn)行網(wǎng)簽，只有經(jīng)過(guò)備案的房産經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)才具備網(wǎng)簽資格。”房地産分析師方偉向法治週末記者介紹。

　　記者在北京市建委網(wǎng)站的房地産經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查詢中發(fā)現(xiàn)，北京存房豐臺(tái)南三環(huán)中路分部的備案證明號(hào)為豐經(jīng)紀(jì)（2016）第0016號(hào)，初始備案時(shí)間為2016年3月21日。

　　按照王鑫的説法，其跟房天下簽訂網(wǎng)簽授權(quán)委託書的時(shí)間是2015年12月14日，網(wǎng)簽的時(shí)間是在今年初，“這麼看，這家門店當(dāng)時(shí)也是沒(méi)網(wǎng)簽資格的”。

　　事實(shí)上，在房天下，不具備網(wǎng)簽資格卻已經(jīng)開(kāi)展相關(guān)業(yè)務(wù)的門店，也並不止西羅園珠江駿景店一家。

　　工商登記資訊顯示，北京存房房地産經(jīng)紀(jì)有限公司的分支機(jī)構(gòu)有50多家，而在房地産經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)查詢中，該公司已備案的分支機(jī)構(gòu)只有44家。換句話説，這些門店中不具備網(wǎng)簽資格的超過(guò)1成。

　　那麼，既然門店沒(méi)備案沒(méi)有網(wǎng)簽資格，王鑫想買的這套房屋的網(wǎng)簽，又是如何通過(guò)的呢？

　　“很多房産仲介公司採(cǎi)取由總公司統(tǒng)一網(wǎng)簽的模式，某一門店沒(méi)有網(wǎng)簽資格，仲介人員可以將客戶帶到另一家有網(wǎng)簽資格的門店完成網(wǎng)簽。房天下可能採(cǎi)取的也是這種方法。”方偉推測(cè)。

　　網(wǎng)站發(fā)佈資訊前未核驗(yàn)

　　根據(jù)北京市建委和北京市國(guó)土資源局聯(lián)合發(fā)佈的《關(guān)於做好存量房源核驗(yàn)工作有關(guān)問(wèn)題的通知》，從6月1日起，北京市全市範(fàn)圍內(nèi)的二手房交易須先申請(qǐng)核驗(yàn)房源真?zhèn)巍?/p>

　　也就是説，擬上市交易的房源，須先由區(qū)縣房屋行政主管部門根據(jù)房屋登記簿或權(quán)屬檔案核查確認(rèn)房屋物理狀況、權(quán)屬資訊等，核驗(yàn)通過(guò)並賦予唯一核驗(yàn)編號(hào)後，方可在服務(wù)平臺(tái)進(jìn)行房源發(fā)佈、網(wǎng)上簽約、轉(zhuǎn)移登記等後續(xù)手續(xù)。房地産經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得發(fā)佈未經(jīng)核驗(yàn)的二手房房源資訊。

　　事實(shí)上，該項(xiàng)規(guī)定自2013年4月1日起，就已在西城、海淀、豐臺(tái)、石景山等11個(gè)區(qū)縣實(shí)施。

　　“去年12月，我在房天下網(wǎng)站上看到的這套房源資訊裏，並沒(méi)有權(quán)屬情況的説明，而房源核驗(yàn)也是在簽訂房屋買賣合同以後才進(jìn)行的。”王鑫告訴記者，“春節(jié)前，房天下仲介人員告訴我房源核驗(yàn)未通過(guò)，但沒(méi)説明原因，後來(lái)又進(jìn)行了第二次核驗(yàn)才通過(guò)。”

　　對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴法治週末記者，房源核驗(yàn)的目的是保證交易房源的真實(shí)性，需要房屋的房東、門店、仲介人員負(fù)責(zé)。

　　因?yàn)榉吭春蓑?yàn)最終通過(guò)了，王鑫並沒(méi)有對(duì)房屋的權(quán)屬性質(zhì)産生懷疑。

　　“直到3月，還差兩三天房子就要辦理過(guò)戶了，我才知道房子此時(shí)已被溫州某法院查封。”王鑫無(wú)奈地説道。

　　二次抵押被隱瞞

　　記者在王鑫提供的《房地産經(jīng)紀(jì)服務(wù)事項(xiàng)告知書》中注意到，交易房屋狀態(tài)為“有抵押”，抵押權(quán)人為 平安銀行 。

　　“欠銀行的貸款賣家已找擔(dān)保公司還清了，銀行的抵押權(quán)在房屋過(guò)戶前也解除了。”剛開(kāi)始，王鑫琢磨不透突如其來(lái)的查封是何原因。

　　再三追問(wèn)下，王鑫得知：在核驗(yàn)時(shí)，房天下工作人員才發(fā)現(xiàn)該房還存在二次抵押狀況，也就是説，除了平安銀行享有房屋的抵押權(quán)外，還有另外一個(gè)債權(quán)人也享有該房屋的抵押權(quán)。而這次查封是由吳某的其他債權(quán)人（非抵押權(quán)人）起訴賣家後申請(qǐng)法院的財(cái)産保全。

　　“我問(wèn)房天下工作人員為什麼不告訴我還有其他抵押情況，一開(kāi)始，他們還承認(rèn)在第一次核驗(yàn)未通過(guò)時(shí)，才發(fā)現(xiàn)房屋與吳某描述的情況不一致，吳某在簽合同時(shí)使用的房本為假房本；第二次核驗(yàn)時(shí)，吳某拿出了真房本，於是房源核驗(yàn)通過(guò)了，工作人員也就沒(méi)説。但後來(lái)他們就不承認(rèn)了，説也不知道這種情況，是被吳某騙了。”王鑫有些氣憤，“一般來(lái)説房屋有銀行貸款是正常的，但如果還有二次抵押，説什麼我也不會(huì)買的。”

　　法治週末記者在王鑫與房天下簽訂的《居間服務(wù)合同》中注意到，合同約定：“丙方（房天下）在提供居間服務(wù)過(guò)程中如實(shí)向委託人陳述其所獲知的關(guān)於交易房屋的相關(guān)資訊，不得有隱瞞和誤導(dǎo)。但基於丙方對(duì)交易房屋及交易對(duì)象的資質(zhì)情況，只進(jìn)行形式審查。”

　　按照合同法的相關(guān)規(guī)定，居間人應(yīng)當(dāng)就有關(guān)訂立合同的事項(xiàng)向委託人如實(shí)相告，居間人故意隱瞞與訂立合同有關(guān)的重要事項(xiàng)或者提供虛假情況，損害委託人利益的，不得要求支付報(bào)酬並應(yīng)當(dāng)承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

　　“居間人應(yīng)當(dāng)確保其提供資訊的真實(shí)性，若未盡必要審查義務(wù)，致使房屋買受人受損，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)賠償責(zé)任。當(dāng)然，居間人在故意的情況下，才承擔(dān)賠償責(zé)任。”高萬(wàn)國(guó)指出。

　　嚴(yán)躍進(jìn)則表示，如果房屋存在抵押情況，房屋交易必須徵得抵押權(quán)人同意，否則交易本身是無(wú)效的。居間人沒(méi)有按照盡職調(diào)查的要求去核實(shí)房源資訊，也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

　　法治週末記者注意到，此前鏈家曾因隱瞞真實(shí)資訊、誤導(dǎo)消費(fèi)者購(gòu)買處?kù)兜盅嘿J款等狀態(tài)的“帶病”房屋而被上海市建委調(diào)查，相關(guān)門店被上海市房地産交易房地産交易中心暫停網(wǎng)簽。

　　王鑫告訴記者，他已經(jīng)多次跟房天下溝通，但目前還沒(méi)收到妥善的解決方案；而對(duì)於房東吳某使用假房本的詐騙行為，他也已經(jīng)向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。

　　來(lái)源：法治週末