根據(jù)中原研究部統(tǒng)計(jì)2016年1月廣州一手房的庫存去化週期為9.2個(gè)月,回落至正常水準(zhǔn)。4日,廣州市房地産仲介協(xié)會(huì)、中原地産紛紛發(fā)佈了上月廣州二手樓市報(bào)告。中原研究部預(yù)計(jì)廣州在2016年全面取消限購的可能性不大,而花都、南沙的一手庫存較大,廣州市144平方米以上的一手庫存也較大,如果針對(duì)以上兩方面放開限購則更有利於促進(jìn)一手住宅市場(chǎng)。

　　焦點(diǎn)1.越秀區(qū)學(xué)位房成交搶跑

　　廣州市房地産仲介協(xié)會(huì)的報(bào)告顯示,一、二月廣州市二手住宅交易市場(chǎng)仲介促成的新增放盤面積與簽約面積分別為51.46萬平方米、53.91萬平方米,環(huán)比分別下滑7.56%及16.33%,同比均翻倍上升,仲介促成業(yè)務(wù)佔(zhàn)市場(chǎng)總體成交的58.50%。成交均價(jià)為15927元/平方米,環(huán)比下調(diào)1.68%。

　　廣州市房地産仲介協(xié)會(huì)指出,隨著春節(jié)的臨近,二手樓市步入傳統(tǒng)淡季,加上大批非穗籍買家逐漸返鄉(xiāng),市場(chǎng)客流量顯著減少,全市(含增城、從化)成交量較上月結(jié)構(gòu)性減少16.33%。據(jù)前線經(jīng)理人反映,目前成交的多為前幾個(gè)月看房的買家,而近期看房的客戶普遍會(huì)等到年後才敲定成交。雖然廣州持續(xù)寒冷小雪初至,市場(chǎng)較去年卻呈現(xiàn)出暖冬跡象,成交面積同比仍有逾倍上升,這得益於2015年政策寬鬆刺激樓市翹尾,並將交投熱度延續(xù)至新的一年。預(yù)計(jì)春節(jié)至元宵前市場(chǎng)交易較為冷清,進(jìn)入3月樓市有望迎來反彈。

　　從區(qū)域來看,越秀區(qū)小面積學(xué)位房成交較多,家長為避開春節(jié)後學(xué)位房交易的高峰期,選擇在節(jié)前入市;番禺區(qū)及天河區(qū)均成交超過10萬平方米,交易量共佔(zhàn)全市總體近四成,同時(shí)兩區(qū)均保持較好的交投趨勢(shì),其中番禺區(qū)同比翻升近兩倍。由於週邊區(qū)域以非穗籍人士為購房主力,受這部分群體春節(jié)返鄉(xiāng)影響,花都、增城、從化三區(qū)環(huán)比跌幅較大,均在28%左右,而蘿崗區(qū)在保利香雪山數(shù)宗大戶型成交的帶動(dòng)下,成為唯一逆勢(shì)上漲的區(qū)域。

　　焦點(diǎn)2.高價(jià)房扎堆成交

　　中原研究部通過數(shù)據(jù)分析發(fā)現(xiàn)上月單價(jià)在3萬元以上的物業(yè)成交佔(zhàn)比為29.14%,環(huán)比上月上漲2.4%,較去年第四季度平均水準(zhǔn)上漲5.19%,可以看出一些實(shí)力相對(duì)強(qiáng)勁的買家加快置業(yè)進(jìn)程。這些高端物業(yè)基本分佈在3個(gè)核心區(qū)域,天河佔(zhàn)比高達(dá)55.68%,其次是越秀27.27%,而海珠佔(zhàn)比14.77%。

　　中原研究部客戶研究主任熊小洪表示,從2015年第4季度開始廣州3房以上的客戶佔(zhàn)比就幾乎接近50%,而改善型客戶購房對(duì)物業(yè)綜合品質(zhì)要求較高,成交價(jià)也相對(duì)更高。同時(shí),2016年1月學(xué)位房成交佔(zhàn)比為12.23%,較第四季度平均水準(zhǔn)上漲2.76%,隨著二胎政策的執(zhí)行以及明年初入學(xué)的迫切性,家長族也加快入市,往往學(xué)位房的價(jià)格也較高。更為重要的是,這些對(duì)物業(yè)品質(zhì)要求較高的客戶也希望在年前將物業(yè)定下來,畢竟目前利率為歷史低位,唯恐在年後出臺(tái)新政策(取消限購),導(dǎo)致房價(jià)上漲。

　　焦點(diǎn)3.花都南沙一手房庫存較大

　　近期,廣州是否放鬆限購備受關(guān)注。2015年廣州樓市的自身發(fā)展較好,一、二手住宅市場(chǎng)成交量都上漲,房價(jià)也相對(duì)穩(wěn)定,根據(jù)中原研究部統(tǒng)計(jì)2016年1月一手房的庫存去化週期為9.2個(gè)月,已經(jīng)為正常水準(zhǔn),因此中原研究部預(yù)計(jì)廣州在2016年全面取消限購的可能性不大,但逐步取消非常有可能的。比如:在郊區(qū)先行,從化、增城本來就未限購,庫存量較大的花都、南沙有可能放開限購;為了吸引外地優(yōu)秀的人才入“穗”,將購房要求的3年社保改為1年仍有可能;144平方米以上的大戶型可能會(huì)放開限購。

　　如果取消限購,廣州二手住宅市場(chǎng)反應(yīng)會(huì)如何?2015年花都、南沙的二手房交易量佔(zhàn)比分別在9%、2%,即使放開限購對(duì)二手房市場(chǎng)影響也較小;144平方米以上的二手房交易量佔(zhàn)比也僅有6%-8%,若放開限購,由於高總價(jià)的限制對(duì)二手房影響也相對(duì)較小,但花都、南沙的一手房庫存較大,廣州市144平方米以上的一手房庫存也較大,如果針對(duì)以上兩方面放開限購則更有利於促進(jìn)一手住宅市場(chǎng)。

　　從中原成交統(tǒng)計(jì)分析,在廣州購房的外省客戶佔(zhàn)比最高的為湖南、湖北、江西和河南,佔(zhàn)比在3%-8%左右,非廣州市佔(zhàn)比最高的為梅州、汕頭、湛江和揭陽,佔(zhàn)比在2%-4%,外地人來廣州考慮到會(huì)將老人孩子接過來同住,往往多購買較面積稍大的住宅,因此成交套均面積和總價(jià)會(huì)較廣州總體水準(zhǔn)偏高。熊小洪表示,總體而言放開或放鬆限購對(duì)廣州樓市都將帶來量價(jià)上漲的局面,只是影響群體、影響的程度會(huì)有所不同。(南方日?qǐng)?bào)記者 鄭佳欣 何康傑)