2015年,我國房地産市場整體回暖,城市間分化趨勢愈加明顯。雖然有些開發(fā)商對市場信心不足,但從長期來看,房地産仍有較大的發(fā)展?jié)摿涂臻g。一線城市和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)將會(huì)平穩(wěn)上升,三四線城市則仍以去庫存為主要目標(biāo)——

　　國家統(tǒng)計(jì)局1月18日公佈“2015年12月70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”,數(shù)據(jù)顯示,70個(gè)大中城市房價(jià)16個(gè)月以來首次出現(xiàn)同比正增長。受2015年“330新政”的刺激,以及2014年房地産市場下行後需求釋放等因素影響,2015年我國房地産市場整體有所回暖,城市間分化趨勢越來越顯著,熱點(diǎn)城市房價(jià)平穩(wěn)向上,三四線城市庫存高企。

　　“二元分化”現(xiàn)象加劇

　　經(jīng)歷了2014年房地産市場的總體低迷,2015年前兩個(gè)月延續(xù)了這一態(tài)勢。2015年前2月,70個(gè)大中城市中新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市僅有2個(gè)。從3月份開始,新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市逐步增多。

　　國家統(tǒng)計(jì)局城市司高級(jí)統(tǒng)計(jì)師劉建偉分析認(rèn)為,2015年12月份全國70個(gè)大中城市新建商品住宅和二手住宅價(jià)格延續(xù)上月走勢,環(huán)比繼續(xù)小幅上漲,越來越多的城市同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正。

　　儘管出現(xiàn)了總體回暖態(tài)勢,城市間的房價(jià)分化仍是我國房地産市場的顯著特徵。劉建偉分析認(rèn)為,2015年12月份一線城市和部分熱點(diǎn)二線城市房價(jià)上漲較快,環(huán)比漲幅明顯高於其他城市;其餘二線城市環(huán)比較為平穩(wěn);大部分三線城市仍然處於庫存逐步消化階段,環(huán)比仍在下降。從同比看,城市間分化現(xiàn)象更為明顯。一線城市的房價(jià)同比平均漲幅遠(yuǎn)高於二三線城市,三線城市房價(jià)同比平均仍在下降。

　　數(shù)據(jù)顯示,全國70個(gè)大中城市中,2015年12月份環(huán)比價(jià)格最高漲幅為3.2%,與11月相比增加了0.3個(gè)百分點(diǎn),而最低降幅為0.9%,與11月相比下跌了0.5個(gè)百分點(diǎn)。12月同比價(jià)格最高漲幅為47.5%,與11月相比增加了2.9個(gè)百分點(diǎn),同比最低跌幅為5.3%,與11月相比下跌了0.6個(gè)百分點(diǎn)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示,在最高漲幅有所加大的同時(shí),最低跌幅也在加深,這體現(xiàn)出當(dāng)前不同城市間房地産市場的“二元分化”現(xiàn)象仍在加劇。

　　部分開發(fā)商信心不足

　　2015年,全國房地産銷售額再創(chuàng)新高。前11月,全國商品房銷售面積109253萬平方米,同比增長7.4%,增速比前10月提高了0.2個(gè)百分點(diǎn)。全國商品房銷售面積和銷售額增速圖表顯示,2015年2月份的銷售面積和銷售額增速是全年低點(diǎn),隨後逐步上升。

　　然而,銷售額的提升並沒有換來房地産投資的增高,全國房地産開發(fā)投資的增速在2015年持續(xù)下降,2014年前11月房地産開發(fā)投資增速為11.9%,而2015年前11月房地産開發(fā)投資增速僅為1.3%。

　　與此同時(shí),作為房地産風(fēng)向標(biāo)的一些指標(biāo),也都同時(shí)出現(xiàn)下降。2015年前11月,全國房屋新開工面積同比下降14.7%,房屋竣工面積下降3.5%,房地産開發(fā)企業(yè)土地購置面積下降33.1%,土地成交價(jià)款下降26.0%。11月末,商品房待售面積69637萬平方米,創(chuàng)歷史新高。

　　清華大學(xué)房地産研究所所長劉洪玉説,這反映出一些開發(fā)商對未來市場信心不足,因此這些開發(fā)商需要努力降低存貨水準(zhǔn),提高化解市場風(fēng)險(xiǎn)的能力。

　　雖然一些指標(biāo)數(shù)據(jù)呈現(xiàn)下降狀態(tài),但住房城鄉(xiāng)建設(shè)部房地産市場監(jiān)管司司長高志勇認(rèn)為,從長期來看,我國房地産的發(fā)展仍有較大的潛力和空間。一方面我國經(jīng)濟(jì)逐步進(jìn)入中高速增長的新常態(tài),長期向好的基本面沒有改變;另一方面,我國城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)入了較快發(fā)展的中後期,中央提出今後一個(gè)時(shí)期著重解決好現(xiàn)有“三個(gè)一億人”的問題,城鎮(zhèn)居民住房需求潛力依然巨大。

　　熱點(diǎn)城市房價(jià)將平穩(wěn)上升

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論員馬光遠(yuǎn)認(rèn)為,2016年房價(jià)分化的走勢會(huì)持續(xù),一線城市和其他一些熱點(diǎn)城市房價(jià)仍將上漲。

　　在原中國房地産業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長朱中一看來,房地産市場未來走向,終究還是由供求關(guān)係決定的。一個(gè)城市房價(jià)的高低,與這個(gè)城市的人口規(guī)模和人口吸納能力息息相關(guān)。

　　對於一線城市而言,儘管目前有上升趨勢,但由於政府嚴(yán)格控制特大城市人口規(guī)模,熱點(diǎn)城市人口增長的速度不會(huì)太快。同時(shí),熱點(diǎn)城市原居民的購房需求在2015年得到了一定程度的釋放。因此,朱中一認(rèn)為,2016年一線城市和熱點(diǎn)二線城市房價(jià)將會(huì)平穩(wěn)上升。

　　而對於三四線城市而言,2016年的主基調(diào)仍然是去庫存,一些城市去庫存可能會(huì)有一定成效。同時(shí),仍有一些城市因?yàn)槿丝跊]有增加,需求不旺,庫存仍會(huì)面臨難以消化的情況。朱中一分析認(rèn)為,農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口將是房地産未來重要的購買人群。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出,通過加快農(nóng)民工市民化,擴(kuò)大有效需求,打通供需通道,消化庫存,穩(wěn)定房地産市場。朱中一認(rèn)為,政策的落實(shí)會(huì)有一個(gè)過程。農(nóng)民工選擇留在城市,需要以農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口“市民化”作為支撐。這個(gè)過程需要戶籍制度改革,需要基本公共服務(wù)的完善,以及醫(yī)療就業(yè)等各項(xiàng)政策的落實(shí)。因此,深化各項(xiàng)改革,完善多種服務(wù),是推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化的重要前提。

　　朱中一建議,2016年一些熱點(diǎn)城市的住房需求仍然旺盛,這些城市應(yīng)適當(dāng)增加土地和住房的有效供給,防止價(jià)格過快上漲。而對於三四線城市而言,則以去庫存為主要目標(biāo),開發(fā)商應(yīng)當(dāng)充分尊重市場規(guī)律,合理定價(jià),必要時(shí)適當(dāng)降低商品住房價(jià)格,以達(dá)到去庫存的目的。

　　此外,還應(yīng)警惕房地産市場中的一些風(fēng)險(xiǎn)。郭毅認(rèn)為,以房價(jià)領(lǐng)漲的深圳為代表,投資投機(jī)客再度進(jìn)入樓市,並在各種金融産品的助推下,加大了購房資金的杠桿率,這意味著房地産市場和金融領(lǐng)域的風(fēng)險(xiǎn)有可能開始堆積。而北上廣3個(gè)一線城市購房者仍以自住需求為主,房價(jià)漲幅相對平穩(wěn)。

　　同時(shí),2015年以來,一線城市和一些熱點(diǎn)二線城市地價(jià)高企,個(gè)別城市個(gè)別地段的地價(jià)已經(jīng)高於周邊在售房價(jià),這蘊(yùn)藏著不小的風(fēng)險(xiǎn),因此,2016年房地産市場還需防範(fàn)各種風(fēng)險(xiǎn),實(shí)現(xiàn)穩(wěn)定健康發(fā)展。