從國家統(tǒng)計局2015年1至11月全國房地産開發(fā)和銷售情況統(tǒng)計數據中,可以發(fā)現兩個讓公眾難以理解的市場現象——新建商品房銷售量價齊升、開發(fā)商卻持續(xù)減少新增供給;在開發(fā)商新增供應活動放緩、購房者在金融稅收等政策刺激下購買數量增加的情況下,商品房待售面積卻同比增長。

　　這兩個現象,實際上反映出開發(fā)商對未來市場信心不足,他們在努力降低存貨水準,提高抵抗市場風險的能力。中央經濟工作會議將“去庫存”列為今年經濟社會發(fā)展的五大任務之一,意味著房地産去庫存已經從行業(yè)層面、企業(yè)層面,上升到了國家層面。

　　所謂房地産庫存,是指房地産開發(fā)企業(yè)持有的待售新建商品房。關於我國房地産市場上到底有多少庫存,目前存在許多討論。國家統(tǒng)計局公佈的“商品房待售面積”,指已竣工商品房中尚未銷售的面積,截至2015年11月末,全國約有7億平方米;住建部門統(tǒng)計的“月末累計可售面積”,指獲頒預售或銷售許可證但尚未銷售的面積,目前全國該類庫存約有22億平方米至25億平方米,且從理論上來説,包括上面提到的7億平方米;國家統(tǒng)計局公佈的商品房屋施工面積中,扣除已經預售掉的面積,剩餘部分也被認為是房地産庫存,目前全國該類庫存約有45億平方米至55億平方米。

　　當然,還有更廣義的理解,那就是開發(fā)商土地儲備可轉化為商品房的面積,通常又被稱為房地産市場的潛在供給,目前初步估算約有50億平方米至60億平方米。

　　不同層次的庫存,其經濟含義存在很大差別甚至完全不同。如果僅僅從狹義的角度認識化解房地産庫存,就必須做好加減法,放緩甚至暫停從潛在供給變成現實供給的進程。但是,既然將“去庫存”作為2016年乃至今後一段時間的重要任務,就不只是“救市”那麼簡單,還有深層次的含義。

　　以人為本的高品質新型城鎮(zhèn)化發(fā)展,必須消除城鎮(zhèn)非戶籍人口長期住房潛在需求向現實需求轉換的制度障礙,需要落實戶籍制度改革方案、深化住房制度改革、擴大住房保障覆蓋範圍。

　　房地産業(yè)需要將各種層次的潛在供給變?yōu)楝F實供給,在滿足新型城鎮(zhèn)化發(fā)展的同時,為國民經濟持續(xù)穩(wěn)定增長作出貢獻。為此,需要通過發(fā)展租賃市場、企業(yè)兼併重組等,完善和優(yōu)化産業(yè)結構。尤其是通過建立購租並舉的住房制度,解除對住房租賃投資的限制,補齊租賃市場這個“短板”,給住房消費提供一個更加公平的租買選擇環(huán)境。

　　總之,去庫存一定要遵循創(chuàng)新、協調、綠色、開放、共用的發(fā)展理念,積極探索系統(tǒng)協調的、符合可持續(xù)發(fā)展要求的中長期解決方案,從而推動房地産市場持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。(作者單位:清華大學房地産研究所)