據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)佈的報(bào)告,2015年12月全國(guó)百城新建住宅平均價(jià)格已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月環(huán)比上漲。與上月相比,12月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量增加10個(gè),價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量減少11個(gè),房?jī)r(jià)上漲預(yù)期似乎正在形成或強(qiáng)化。考慮到房?jī)r(jià)對(duì)收入的顯著偏離,房?jī)r(jià)上漲預(yù)期將對(duì)住宅需求釋放形成強(qiáng)烈的抑製作用,恐將影響到今年全國(guó)化解房地産庫(kù)存任務(wù)。

　　房?jī)r(jià)上漲

　　將抑制需求釋放

　　當(dāng)住宅供不應(yīng)求時(shí),房?jī)r(jià)上漲既是供求博弈的結(jié)果,也會(huì)加快住宅需求釋放;但當(dāng)住宅供求關(guān)係基本平衡時(shí),考慮到住宅佔(zhàn)有的收入分佈狀況,中高收入群體大多擁有不止一套房産,因此沒(méi)有更強(qiáng)烈的置業(yè)需求,而中低收入群體相對(duì)於高房?jī)r(jià)則支付能力有限,只能望房興嘆。2015年在中央及地方穩(wěn)定住房消費(fèi)政策的刺激下,全國(guó)樓市出現(xiàn)了回暖跡象,房?jī)r(jià)也出現(xiàn)了較為明顯的上漲,但交易量並沒(méi)有明顯擴(kuò)大。2015年1-11月,全國(guó)商品房銷售面積同比增長(zhǎng)7.4%,而上年同期為下降8.2%,表明房地産市場(chǎng)未恢復(fù)到2013年同期水準(zhǔn)。2015年剛性需求和改善性需求構(gòu)成了住宅需求主力,在房?jī)r(jià)回暖及連續(xù)上漲的刺激下,已集中提前釋放。在絕大多數(shù)城市限購(gòu)政策取消後,投資性投機(jī)性住宅需求整體運(yùn)作平穩(wěn),沒(méi)有出現(xiàn)明顯炒作跡象,一定程度上反映出市場(chǎng)對(duì)房地産正進(jìn)行投資價(jià)值重估,投資情緒可能向中性偏淡發(fā)展。而房?jī)r(jià)日益上漲顯著增加了住宅變現(xiàn)的成本,即使是在財(cái)富大量集中的一線城市,隨著住宅被豪宅化,今年恐怕也會(huì)迎來(lái)去庫(kù)存難題。尤為關(guān)鍵的是,化解房地産庫(kù)存重任將滑向中等收入以下家庭,考慮到這些家庭的收入來(lái)源有限和穩(wěn)定性較差,因而對(duì)房?jī)r(jià)變化高度敏感,房?jī)r(jià)上漲將明顯抑制購(gòu)買需求釋放。

　　房?jī)r(jià)適度回落

　　將助力去庫(kù)存

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出,“要鼓勵(lì)房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)順應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律調(diào)整行銷策略,適當(dāng)降低商品住房?jī)r(jià)格。”房?jī)r(jià)適度回落有利於住宅庫(kù)存化解。

　　首先,無(wú)論是城市剛性需求還是改善性需求,抑或是農(nóng)民工住宅需求,都需要以能買得起住宅為前提。政策再優(yōu)惠,措施再有力度,也必須是以購(gòu)房人承擔(dān)主要經(jīng)濟(jì)責(zé)任為基礎(chǔ),否則就變成國(guó)家變相福利發(fā)放,損害到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)基本原則。國(guó)家財(cái)力也不允許低價(jià)分配住宅。只有房?jī)r(jià)適度回落到購(gòu)買力承受區(qū)間,才能真正鼓勵(lì)剛性和改善性住宅需求入市。

　　其次,房?jī)r(jià)適度回落可提高租金收益率。租金收益率是房租與房?jī)r(jià)的比率。住房租賃市場(chǎng)供求主體龐大,屬於西方經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的自由競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),租金基本實(shí)現(xiàn)均衡,因而相對(duì)固定。提高租金收益率只有通過(guò)降低房?jī)r(jià)才能實(shí)現(xiàn)。由於房?jī)r(jià)對(duì)城鎮(zhèn)居民的收入過(guò)度偏離,而房租整體受中低收入群體需求支配,絕大多數(shù)城市住宅租金收益率偏低,降低了民間資本進(jìn)入住宅租賃市場(chǎng)的積極性。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議對(duì)今年化解房地産庫(kù)存工作部署中,除了加快戶籍人口城鎮(zhèn)化率和加快農(nóng)民工市民化外,提出了“建立購(gòu)租並舉”和“發(fā)展住房租賃市場(chǎng)”兩大政策措施,這都需要以房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降為前提。

　　第三,房?jī)r(jià)適度回落是尊重房地産市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律。住宅本質(zhì)上仍是商品。商品運(yùn)作遵循市場(chǎng)規(guī)律,價(jià)格上漲則銷售量下降,反之則銷售量回升。即使將住宅看作投資品,縱觀全球,沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家的房?jī)r(jià)只漲不跌,也沒(méi)有一個(gè)國(guó)家的投資品價(jià)格能夠持續(xù)上漲。當(dāng)前我國(guó)房地産庫(kù)存上升,從根本上説符合房地産市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律。在住宅供求關(guān)係基本平衡情況下,房地産庫(kù)存上升和存量住宅交易構(gòu)成市場(chǎng)交易主體,必然決定房?jī)r(jià)將會(huì)適度回落。

　　房?jī)r(jià)並非沒(méi)有下降空間。住宅定價(jià)基礎(chǔ)是成本,包括土地價(jià)格和建安成本。但成本與市場(chǎng)價(jià)格並非完全同方向變化。如果市場(chǎng)銷售不盡如人意,那麼降價(jià)銷售也是必然選擇,即使是住宅價(jià)格低於成本,也未嘗不可。房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)死抱著預(yù)期收益率不放,當(dāng)然沒(méi)有降價(jià)意願(yuàn)。但這並非表明住宅價(jià)格就沒(méi)有降價(jià)空間。我國(guó)部分産業(yè)工業(yè)品産能過(guò)剩,製造業(yè)企業(yè)不降價(jià)能行嗎?住宅沒(méi)有理由就能獨(dú)立於工業(yè)品價(jià)格特立獨(dú)行。住宅開(kāi)發(fā)也是微觀經(jīng)濟(jì)主體決策。既然作為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)主體,就要接受市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)規(guī)律的支配,有盈有虧才符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)律。換句話説,即使房地産業(yè)對(duì)穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)作用再大,也沒(méi)有可能讓國(guó)家或社會(huì)來(lái)承擔(dān)房地産業(yè)經(jīng)營(yíng)的全部風(fēng)險(xiǎn),去成全房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)所謂的預(yù)期收益率。

　　警惕營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲

　　預(yù)期的道德風(fēng)險(xiǎn)

　　正因?yàn)榉康禺b業(yè)對(duì)穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)具有重要作用,以及房地産業(yè)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)威脅到宏觀經(jīng)濟(jì)金融穩(wěn)定,中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將化解房地産庫(kù)存列為今年重要經(jīng)濟(jì)任務(wù)之一。但在化解房地産庫(kù)存的過(guò)程中,需要高度警惕營(yíng)造房?jī)r(jià)上漲預(yù)期的道德風(fēng)險(xiǎn)。去年中央和地方穩(wěn)定住房消費(fèi)政策效應(yīng)逐月遞減,房?jī)r(jià)上漲對(duì)需求的抑製作用逐月增強(qiáng)存在一定因果關(guān)係。部分房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)沒(méi)有很好利用國(guó)家刺激性政策措施加快住宅去庫(kù)存,卻在某種程度上渲染房?jī)r(jià)上漲預(yù)期,與政策目標(biāo)存在一定背離,極大地影響到化解房地産庫(kù)存政策措施的效果。

　　今年,國(guó)家化解房地産庫(kù)存的政策措施可能更多,惠及面更廣,房地産開(kāi)發(fā)企業(yè)只有順應(yīng)房地産市場(chǎng)運(yùn)作規(guī)律,適當(dāng)降低住宅交易價(jià)格,才能引導(dǎo)有真實(shí)需求的購(gòu)房群體,實(shí)現(xiàn)庫(kù)存逐步化解。否則,住宅價(jià)格的持續(xù)上漲只會(huì)造成短期效應(yīng),加劇未來(lái)住宅供求關(guān)係矛盾,引發(fā)新的房地産市場(chǎng)運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)。(記者 項(xiàng)崢)