交易所公司債正在成為房地産企業(yè)去庫存的重要金融工具。中國證券報記者通過廣深地區(qū)地産企業(yè)融資情況調(diào)研發(fā)現(xiàn),今年之前遭遇融資寒冬的房地産企業(yè)在2015年公司債發(fā)行規(guī)模迅速增長,債務(wù)重構(gòu)、提升資信價值和行業(yè)整合併購成為地産公司債務(wù)融資的三大主要方向。在房地産去庫存的大背景下,業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,房地産資産證券化相關(guān)工作將在2016年取得突破,未來2年到3年時間內(nèi)推出或是大概率事件。

　　公司債成債權(quán)融資新寵

　　越秀集團是目前廣東省資産規(guī)模最大的國有企業(yè)之一,公司相關(guān)人士介紹説,2015年以前,越秀作為擁有多家香港上市公司的境內(nèi)集團,充分利用境外融資平臺的良好評級和較高的市場認(rèn)可度,通過境外票據(jù)、債券等多種形式融入多筆低成本資金。而2015年以來,隨著證監(jiān)會指導(dǎo)下的交易所公司債發(fā)行審批效率的提高、品種的多元化、發(fā)行的靈活化市場化以及發(fā)行成本的屢創(chuàng)新低,公司及時轉(zhuǎn)入國內(nèi)交易所公司債市場進行融資。越秀集團介紹,截至2014年末,公司境內(nèi)債券佔比僅為3%。但截至2015年11月30日,公司境內(nèi)債券融資已經(jīng)上升到11%。

　　萬科同樣在今年啟動了公司債券發(fā)行工作。今年7月,公司董事會審議通過“關(guān)於在境內(nèi)公開發(fā)行90億元公司債券的議案”,8月上旬便收到中國證監(jiān)會關(guān)於核準(zhǔn)公司向合格投資者公開發(fā)行公司債券的批復(fù),並於9月28日完成公司債券發(fā)行,11月9日在深交所掛牌交易。

　　萬科相關(guān)人士表示,經(jīng)中誠信證券評估有限公司綜合評定,公司本期債券的信用等級為AAA,票面利率僅為3.5%,繼2013年萬科在港首次發(fā)行境外美元債獲得2.625%超低融資成本之後,公司良好的信譽在資本市場再一次得到體現(xiàn)。

　　廣發(fā)證券相關(guān)分析師介紹,前幾年,地産類公司融資遭到政策限制,今年政策放開以來,地産企業(yè)大大拓寬了融資渠道,而交易所公司債正在成為房地産企業(yè)債權(quán)融資選擇的新寵。

　　三方向成地産融資目標(biāo)

　　中信證券相關(guān)負責(zé)人介紹,與以往不同,在房地産業(yè)去庫存壓力增大背景下,本輪房地産企業(yè)融資後並非擴張拿地,而是替換了原來過高的融資成本,債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整成為融資的重要目標(biāo)之一,“短債換成長債,高息換成低息”成為關(guān)鍵詞。

　　萬科相關(guān)人士介紹,今年債券募集資金中的20億元擬用於償還公司銀行借款與信託貸款,剩餘資金將用於補充流動資金。公司表示,在房地産行業(yè)進入白銀時代的背景下,本次50億元公司債的發(fā)行將進一步增強公司的資金實力,優(yōu)化公司的債券結(jié)構(gòu),降低公司的融資成本。

　　受益於今年初證監(jiān)會債券改革方案中的放開紅籌公司境內(nèi)發(fā)債,恒大集團今年先後發(fā)行了3筆400億元規(guī)模的公司債。其中6月19日發(fā)行50億元,採用“3+2”模式,利率為5.38%。恒大集團總裁夏海鈞表示,今年發(fā)債主要是為了置換成本,調(diào)整公司債務(wù)結(jié)構(gòu)。“公司90%的債務(wù)置換此前的信託、永續(xù)債等高成本融資,第二期私募債則100%用來償還舊的債務(wù)。短債換成長債之後,企業(yè)運作更加良好,有利於企業(yè)去庫存,通過有效資金運營,盤活消化現(xiàn)有項目,避免變成不良資産。”

　　夏海鈞表示,恒大此前綜合信託成本在9.8%左右,現(xiàn)在發(fā)債綜合成本僅為6%左右,下降了40%到50%,極大減輕了企業(yè)負擔(dān)。同時債務(wù)結(jié)構(gòu)方面,信託一般2年期,通過本次發(fā)行,則實現(xiàn)了短債變成長債,債務(wù)結(jié)構(gòu)的調(diào)整為恒大下一步穩(wěn)定健康發(fā)展打下了基礎(chǔ)。“將10%的信託融資全部降成5%、6%左右的直接融資,通過公開市場不斷募集將成本往下壓,恒大通過置換實現(xiàn)負債率的進一步降低,負債率下來後,今後的發(fā)債成本應(yīng)該也會下來。”

　　同時,萬科方面指出,此前公司也會通過質(zhì)押等方式在銀行進行融資,但是今年通過交易所公司債等方式,很多優(yōu)質(zhì)的房地産企業(yè)把“資信”價值充分體現(xiàn)了出來,這為通過其他途徑融資提供了很大的談判砝碼。

　　債券發(fā)行同樣為地産企業(yè)增加了商業(yè)機遇。夏海鈞表示,恒大集團今年並購了很多房地産行業(yè)的小項目,其中不乏在香港地區(qū)收購的位置較好的項目。“隨著中國經(jīng)濟增速面臨壓力,一些小的地産企業(yè)無力支撐,如果沒有大的地産商接盤,就可能引發(fā)風(fēng)險,並形成大量的爛尾樓。由於恒大有穩(wěn)定的資金來源,這些並購實際上對於中國經(jīng)濟發(fā)展起到支撐作用,通過改善房地産項目配套措施、建設(shè)品質(zhì),提高銷售率,降低房地産庫存,對房地産的健康發(fā)展非常有利。”

　　廣發(fā)證券相關(guān)分析師指出,房地産企業(yè)通過公司債融資,有利於上市房企在強化多元化融資渠道的同時,降低融資成本,構(gòu)建更加優(yōu)化的融資結(jié)構(gòu)。此外,國內(nèi)持續(xù)寬鬆的資金面,使得房企資金成本中樞呈現(xiàn)較為明顯下移,一定程度上有助於緩解房企的資金壓力。也有分析師指出,當(dāng)前解決社會融資難、融資貴問題,首先應(yīng)當(dāng)解決房地産企業(yè)融資難、融資貴問題,由於房地産行業(yè)在國民經(jīng)濟中體量較大,融資額較多,降低房地産企業(yè)融資成本,也會降低國內(nèi)主要資金提供者對利息收入的預(yù)期,為更多資金流入民生行業(yè)、中小企業(yè)、高新技術(shù)企業(yè)創(chuàng)造外部條件。

　　資産證券化有望加速推進

　　業(yè)內(nèi)人士介紹,我國房地産行業(yè)某種程度上是資金密集型行業(yè),融資渠道相對單一,高度依賴於銀行貸款。交易所公司債的推出,對於整個行業(yè)的健康發(fā)展乃至實體經(jīng)濟的發(fā)展起到了很大的支援作用,但未來在地産融資創(chuàng)新方面仍有較大提升空間。

　　廣州證券相關(guān)人士表示,目前房地産行業(yè)融資呈現(xiàn)出兩大趨勢:一是從間接融資向直接融資調(diào)整,二是房地産從重資産化向輕資産化調(diào)整,資産證券化將是下一步更大的發(fā)展空間。

　　業(yè)內(nèi)人士介紹,REITs這一類型資産證券化的推出,既可以拓寬房地産行業(yè)的融資渠道,也可以釋放集聚在銀行業(yè)內(nèi)的房地産行業(yè)風(fēng)險,防範(fàn)房地産週期性風(fēng)險向銀行業(yè)轉(zhuǎn)移。而由於REITs公開性、透明性和流動性較好,可充分發(fā)揮資本市場的資訊披露和監(jiān)督治理作用,這使得房地産開發(fā)和運營更加趨於規(guī)範(fàn)化和透明化。

　　而不少公司也希望能夠借助新融資渠道的推出實現(xiàn)資産負債表的優(yōu)化。萬科公司相關(guān)人士指出,允許企業(yè)發(fā)大規(guī)模ABS,能夠解決啟動問題;但是如果沒有REITs提供更為便捷的退出渠道,使負債留在表內(nèi),會導(dǎo)致負債率越來越高,股權(quán)融資成本也會上升,因此,金融已經(jīng)成為制約障礙。

　　“中國優(yōu)秀的房地産企業(yè)往往擁有更多的好項目,更有機會通過REITs來募集資金。”廣州證券相關(guān)人士指出,中國有很多優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地産項目,證券化或者二次證券化之後,能夠為投資者帶來投資穩(wěn)定回報,而實際風(fēng)險也較小,目前新加坡、香港等地交易所有很多中國內(nèi)地的REITs掛牌交易,但由於境外資本市場的規(guī)模和投資者受限,很多REITs的市值,大大低於REITs持有的物業(yè)凈值,國內(nèi)資本市場急需推動房地産資産證券化的發(fā)展。

　　記者從知情人士處了解到,證監(jiān)會正在和財政部、國稅總局溝通相關(guān)稅務(wù)問題。隨著房地産去庫存思路的轉(zhuǎn)變,交易所層面真正意義上的REITs産品有望加速推出。

　　招商證券相關(guān)人士坦言,目前中央提出房地産業(yè)要去庫存,REITs作為重要的金融工具之一,業(yè)內(nèi)需求非常強烈。“預(yù)計REITs相關(guān)工作明年會有重大突破,未來2到3年時間內(nèi)推出來應(yīng)該沒有問題。”(記者 王小偉)