2015年,儘管經(jīng)濟(jì)仍舊在“尋底”、內(nèi)需也比較疲軟,但我國樓市重歸火爆,重點(diǎn)城市地王頻出、樓市量價(jià)明顯上漲。這其中,作為樓市“優(yōu)等生”和“風(fēng)向標(biāo)”的深圳,其樓市之火爆不僅超過了過去任何一年,也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了其他重點(diǎn)城市。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù),截止2015年10月,深圳房價(jià)連續(xù)11個(gè)月領(lǐng)漲全國,同比上漲40.5%,這一漲幅將其他城市平均僅“個(gè)位數(shù)”的房價(jià)漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)甩在了後面。

　　房價(jià)高歌猛進(jìn),但購買力沒有被甩開。截止11月,今年深圳新房和二手住房成交面積同比分別增長83%和138%,不僅冠絕一線城市(京滬穗平均銷售增幅在50%左右),也有望刷新本世紀(jì)以來深圳的成交新高,甚至超過2009年“擴(kuò)大內(nèi)需”時(shí)的規(guī)模。即便11月是“金九銀十”後的淡季,代表性強(qiáng)的二手房成交量連續(xù)三個(gè)月(8-10月份)下滑,10月成交不足7月高峰期的一半,預(yù)示著需求透支後進(jìn)入回調(diào)期。但是,11月淡季不淡,新房和二手房成交面積環(huán)比逆勢增長7.7%和16.2%。而且,11月還創(chuàng)造單體最大項(xiàng)目(1637套)被萬人瘋搶和6小時(shí)“日光”的紀(jì)錄。

　　2016年,深圳樓市能否延續(xù)2015年的“高亢”走勢?從近期專家和機(jī)構(gòu)預(yù)測來看,可謂判若水火。“看多”的不在少數(shù),甚至有人樂觀地認(rèn)為深圳房價(jià)將趕超香港。原因有兩個(gè)方面,一是基本面支撐,比如在每人平均GDP、每人平均可支配收入、每人平均存款、第三産業(yè)增長、適齡購房人群佔(zhàn)比、創(chuàng)業(yè)主體佔(zhàn)比、非主機(jī)板上市企業(yè)總數(shù)等多個(gè)指標(biāo),深圳位居“全國第一”,但住房自有率僅30%、90平米以下的存量商品住房佔(zhàn)比近60%,這意味著無論是首次購房,還是改善型購房,未來的需求潛力和支付能力都很大。

　　第二是供求關(guān)係分析。首先看中長期供求關(guān)係,CRIC數(shù)據(jù)顯示,2009-2015年,深圳“招拍掛”出讓的住宅用地佔(zhàn)比一直在下降,7年來的平均佔(zhàn)比僅9.1%,2015年前10個(gè)月,這一比例僅1.3%。近年來,深圳90%的新房依賴城市更新供應(yīng)。但是,易於推進(jìn)的更新項(xiàng)目所剩無幾,剩下的都是談判週期長的“難啃骨頭”。另外,房價(jià)上漲推高拆遷成本,而更新後的片區(qū)功能趨於完善。因此,房價(jià)在中長期內(nèi)上漲的預(yù)期很強(qiáng)。

　　再看短期內(nèi)的供求,中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示,截止11月30日,深圳商品住房可售面積411萬平方米、38420套,按過去12個(gè)月月均銷售面積算,可售商品住房僅夠7個(gè)月消化,已經(jīng)連續(xù)11個(gè)月跌破供求警戒線(12個(gè)月)。這一去化週期不僅低於一線城市目前9.5個(gè)月的平均水準(zhǔn),也低於40個(gè)重點(diǎn)城市目前14個(gè)月的消化週期。因此,若後續(xù)推盤不足的話,可能會出現(xiàn)“無房可賣”的局面。

　　但同時(shí),“看空”的也有。近日,有媒體列出2016年樓市降價(jià)壓力最大的20個(gè)城市,深圳赫然在列;也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,深圳房價(jià)收入比(20.2)高居全國榜首,即便是人才也買不起房,很多人才和企業(yè)搬離深圳,高房價(jià)不可持續(xù)。筆者認(rèn)為,“看空”或“看多”前,要分析即將過去的一年,深圳房價(jià)暴漲的原因。樓市基本面,如供求關(guān)係、人口年輕、貨幣政策寬鬆等,過去幾年也一直存在,不能成為深圳房價(jià)今年暴漲的解釋。

　　通過樓盤調(diào)研和購買行為分析,筆者判斷,股市財(cái)富效應(yīng)、創(chuàng)業(yè)企業(yè)集中,疊加貨幣寬鬆、融資便利,造成短期內(nèi)購買力迅速提升,才是本輪深圳房價(jià)暴漲的元兇。目前,深圳開戶股東賬戶超過1200萬,而2014年深圳常住人口僅1077萬人,每人平均股票賬戶全國第一。截至2015年一季度,深圳新開戶超過57萬,佔(zhàn)廣東省同期新開戶的67%,也是此輪牛市全國新開戶最多的城市,極大地享受到了股市的財(cái)富效應(yīng)。

　　同時(shí),2008年後,借助積澱的産業(yè)基礎(chǔ)和網(wǎng)際網(wǎng)路迅速發(fā)展契機(jī),深圳從山寨之都轉(zhuǎn)向創(chuàng)業(yè)之都。狹小的空間集聚了2000萬人口、1000多個(gè)産業(yè)園區(qū)、185.8萬戶商事主體。大眾創(chuàng)業(yè)和萬眾創(chuàng)新的激勵(lì),加上多層次資本市場支援,深圳迅速成為網(wǎng)際網(wǎng)路之都、創(chuàng)業(yè)之都(集中了2/3的私募)和中國的“矽谷”。2014年,深圳新增中小企業(yè)19.6萬家,上市備案企業(yè)940家,中小板和創(chuàng)業(yè)板上市企業(yè)數(shù)連續(xù)8年居國內(nèi)大中城市首位,迅速出現(xiàn)了一批富裕群體,他們是購房的主力。

　　同時(shí),在“三期疊加”的背景下,新經(jīng)濟(jì)(網(wǎng)際網(wǎng)路、高科技等)在體量上、動力上還無法填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)下滑空白。於是,經(jīng)濟(jì)增速“下臺階”疊加轉(zhuǎn)型困境,部分企業(yè)主選擇退出實(shí)體經(jīng)濟(jì)。同時(shí),購房成本降至歷史最低,貨幣政策極其寬鬆,北上廣深等特大城市的房子是既能防止貶值風(fēng)險(xiǎn),又能獲得平均收益的最佳投資品。因此,這些城市的房子也就進(jìn)入了高凈值人群大類資産配置組合中。由於深圳樓市體量較小(每年新房銷售規(guī)模僅為北上廣的1/3-1/2),高凈值人群購房明顯抬升房價(jià),並改變了市場預(yù)期。同時(shí),“3.30”新政刺激改善需求,加上首套房增值的積澱,“換房需求”空前高漲。由此,房價(jià)在整體需求攀升的推動下不斷上揚(yáng)。

　　筆者認(rèn)為,首先,2016年股市不再可能出現(xiàn)類似于2014-2015年的財(cái)富效應(yīng),高凈值人群購房不會像2015年那樣高漲;其次,改善型需求前期釋放較多,加上房價(jià)“上臺階”,新增需求釋放被制約;再次,2014年深圳人社局發(fā)佈的工資平均數(shù)僅4360元/月,意味著目前的房價(jià)將絕大部分剛需甩出去了,有效需求空間收窄;最後,深圳房價(jià)前期上漲過快,客觀上有回調(diào)的訴求,這與2007年股市財(cái)富效應(yīng)推動深圳房價(jià)上漲(連續(xù)數(shù)月領(lǐng)漲全國)後的回調(diào)是一個(gè)道理。

　　但是,由於貨幣政策寬鬆不變,房貸利率降至歷史最低,可謂購房好時(shí)機(jī)。像深圳這樣的特大城市,其人口和産業(yè)集聚能力繼續(xù)提升,特別是在經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期,剛需和投資需求等購買力後勁很足。再加上,深圳主城區(qū)舊改如火如荼,區(qū)域功能和價(jià)值不斷趨於完善,房屋整體升值前景被看好。由此,房價(jià)也難以出現(xiàn)明顯下調(diào)。總之,自身調(diào)整訴求和貨幣寬鬆是作用深圳2016年樓市向下和向上的兩股力量。筆者認(rèn)為,由於需求量不可能像2015年那樣高漲,高房價(jià)在2016年略有回調(diào)是大概率事件。 (作者係深圳市房地産研究中心高級研究員)