《經(jīng)濟參考報》記者從權(quán)威人士處獲悉,在中央定調(diào)去庫存後,住建部召集地方房管部門相關(guān)負責(zé)人進行培訓(xùn),研究去庫存方案。據(jù)悉,政策指導(dǎo)方向?qū)⒃谠瓉碇г鞘芯用竦幕A(chǔ)上,增加對農(nóng)民與農(nóng)民工購房的支援力度。

　　業(yè)內(nèi)人士認為,目前庫存高企的多為三四線城市,因此對於價格相對容易承受的地區(qū),支援農(nóng)民購房是擴大購房人群的有效措施。但需注意的是,目前對於農(nóng)民購房後的貸款風(fēng)險補償機制並不健全,因此農(nóng)民購房後還款執(zhí)行難度較大。另外,購房農(nóng)民的戶籍與其原有宅基地與耕地的矛盾如何處理解決,也是目前面臨的問題之一。

　　發(fā)力 促進農(nóng)民購房是主要著力點

　　據(jù)權(quán)威人士透露,高庫存已成為阻礙房地産業(yè)發(fā)展的絆腳石,這也是11月中旬中央層面時隔兩年後再次定調(diào)化解房地産庫存,促進房地産業(yè)持續(xù)發(fā)展的主要原因。

　　上述人士表示,在定調(diào)去庫存後短時間內(nèi),住建部便召集了地方相關(guān)部門負責(zé)人進京,確定去庫存政策指導(dǎo)方向,並明確要求各地健全每日向住建部彙報銷售數(shù)據(jù)的機制。

　　“這次培訓(xùn)內(nèi)容主要是針對地方應(yīng)如何推動房地産銷售,其中促進農(nóng)民購房是政策的主要著力點。”上述人士透露。住建部指出地方政府應(yīng)加大對農(nóng)民在中小城市、城鎮(zhèn)首次購買住房政策的支援力度,例如給予財政補貼、稅收減免、利息補貼等支援政策。同時,部裏要求研究擴大公積金繳存基本面,將農(nóng)民工納入公積金繳存範圍,加大公積金對購房的支援力度,方便農(nóng)民貸款。

　　“此外,對於拆遷的補償方式做了很大改變。”上述人士表示,此前地方拆遷大多以原地回遷為主,但現(xiàn)在要大幅提高拆遷貨幣補償?shù)谋壤?對於庫存特別高的城市,要求全部使用貨幣補償方式,對於棚戶區(qū)改造、保障房也做出相似的要求。

　　除去庫存政策外,住建部還指出未來要加強對於商品房的管理。上述人士介紹,地方將加大新房和二手房的網(wǎng)簽普及力度,加強交易管控,把握庫存數(shù)據(jù)。

　　河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳總工程師李學(xué)軍表示,據(jù)初步統(tǒng)計,在縣級城市購房群體中,農(nóng)民購房佔七成以上,部分縣城超過八成。促進農(nóng)民進城購房,有利於加快消化庫存,擴大住房消費,科學(xué)推進以人為核心的新型城鎮(zhèn)化,也是穩(wěn)增長、保態(tài)勢、惠民生、防風(fēng)險的綜合戰(zhàn)略舉措。

　　實操 多地推進購房補貼助力去庫存

　　9日,杭州市富陽區(qū)人民政府印發(fā)通知,規(guī)定了富陽區(qū)購房補貼的優(yōu)惠政策,對在富陽區(qū)購買新建商品住房的購房者,在取得房屋所有權(quán)證後,給予購房款1%的補助。而對於高學(xué)歷者,補助增加。本科、碩士、博士補助比例分別為購房款的1.5%、3%、10%,額度分別不超過3萬元、5萬元、10萬元。對於“151人才工程”人選、特殊津貼人員補助不超過20萬元,而中國科學(xué)院院士、中國工程院院士等國家級專家人才,實行“一事一議”辦法執(zhí)行或一次性補助80萬元。

　　8日,安徽滁州表示,隨著近年供需關(guān)係發(fā)生變化,住房空置增加,為解決這一矛盾,滁州市將大力推進住房保障貨幣化工作。從2016年起,除結(jié)合外來務(wù)工人員居住數(shù)量及鄉(xiāng)鎮(zhèn)教師週轉(zhuǎn)需求新建少量公共租賃住房外,滁州市將推行通過市場收購、長期租賃等方式籌集公共租賃住房房源,滿足本地困難家庭基本住房需求,提高住房保障效率。

　　對於困難家庭住房同樣採取貨幣化保障。對補貼保障範圍和財産等準入標準建立動態(tài)調(diào)整機制,適當(dāng)放寬保障條件,降低準入門檻,進一步擴大保障覆蓋面,推行貨幣補貼和實物保障並舉。棚戶區(qū)方面,也將引導(dǎo)居民按照“同地段、同面積”原則,進行貨幣化安置。

　　此外,加大農(nóng)民購房支援力度,也成為新政的主要方向。10月22日,河南省人民政府辦公廳發(fā)佈《關(guān)於促進農(nóng)民進城購房擴大住房消費的指導(dǎo)意見》指出,鼓勵有條件的縣(市、區(qū))政府對農(nóng)民和外來人員進城購買首套商品住房,給予一定比例的購房補貼,或由當(dāng)?shù)刎斦彿空甙此彿课堇U納契稅額度的適當(dāng)比例給予購房補貼。2015年至2017年省級財政每年安排不少於3億元資金,對政策落實較好的縣(市、區(qū))給予獎補支援。

　　隨後,洛陽、駐馬店、濮陽、三門峽、濟源、南陽、許昌、開封等城市為鼓勵本地農(nóng)民進城購買商品房,紛紛出臺各種財政補貼政策。以洛陽為例,自今年12月1日至明年2月29日,農(nóng)民及外來人員市區(qū)買房可享多項優(yōu)惠。購買普通商品住房,可享受繳納契稅的100%補貼。對非市區(qū)戶籍人口,在上述時間內(nèi)購買普通商品住房,可享受按揭貸款第一年全額貼息。

　　濮陽方面,自12月3日起,濮陽市政府對農(nóng)民所購新建商品住房每平方米補貼150元,對第二套改善性住房每平方米補貼100元,對購買二手房的每平方米補貼200元。另外,農(nóng)民進城購房首付款比例、貸款利率執(zhí)行最低標準,由濮陽市財政部門出資5000萬元,市政府在市房地産管理中心設(shè)立住房擔(dān)保機構(gòu),實施農(nóng)民購房擔(dān)保,為農(nóng)民進城購房貸款提供風(fēng)險分擔(dān)或緩釋措施。

　　隱憂 機制不健全貸款執(zhí)行難度較大

　　一位地方房管負責(zé)人表示,現(xiàn)階段地方政府也在加快研究去庫存的政策,但在經(jīng)濟下行壓力較大的背景下,財政吃緊,給予農(nóng)民大幅度的購房補貼不太現(xiàn)實。因此,政策設(shè)置難度較大。“其實對於農(nóng)民來説,有錢在城市買房的已經(jīng)購買,剩下未買的人群中,給予政策支援後有能力購買的只佔少數(shù),大多數(shù)屬於給補貼也買不起的。”他説。

　　“其實在購房後面臨的問題更多。”上述負責(zé)人表示,對於農(nóng)民進城購房後,戶籍、醫(yī)療、教育等公共服務(wù)保障的跟進需要大量財力支援,對地方財政水準要求較高。另外,對於其在原農(nóng)村擁有的宅基地與耕地的處置方式也極為難定。

　　對此,李學(xué)軍表示,河南省制定政策時對此已有考慮,現(xiàn)階段是農(nóng)民進城購房後權(quán)益不受影響。“農(nóng)民進城購房取得居住證後,對原有宅基地的使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)和集體經(jīng)濟收益等權(quán)益保持不變。另外,農(nóng)民子女進城接受義務(wù)教育的,享有與城鎮(zhèn)居民子女同等待遇,由所在縣(市、區(qū))教育部門統(tǒng)籌安排入學(xué),學(xué)校不得拒絕,不得收取政策規(guī)定外的額外費用。”

　　戶籍方面,李學(xué)軍介紹,農(nóng)民在縣城或鄉(xiāng)鎮(zhèn)所在地購買商品住房的,可自主選擇在原籍或購房所在地申請城鎮(zhèn)居民常住戶口,申請城鎮(zhèn)常住戶口的,其共同居住的父母、配偶、未婚子女可隨遷進城辦理城鎮(zhèn)居民常住戶口。

　　但值得注意的是,地方銀監(jiān)部門在接受《經(jīng)濟參考報》記者採訪時指出,現(xiàn)階段農(nóng)民進城購房的貸款風(fēng)險補償機制尚不健全,貸款執(zhí)行難度較大。另外,土地流轉(zhuǎn)與農(nóng)村制度改革未定的背景下,農(nóng)民有效擔(dān)保難定,因此,貸款還款監(jiān)督執(zhí)行較為困難。