北京樓市迎來利好消息。昨日,北京市住建委發(fā)佈《關(guān)於加強本市商品房預(yù)售資金使用管理的通知》(徵求意見稿),北京商品房預(yù)售資金監(jiān)管有所“鬆綁”。商品房預(yù)售項目還沒賣到一半面積時,開發(fā)商可以自由支取監(jiān)管賬戶內(nèi)的資金。

　　此前只能在4個節(jié)點支取監(jiān)管資金

　　據(jù)專家介紹,所謂預(yù)售資金監(jiān)管,是指商品房的購房款都要存入銀行的專用賬戶,其中一部分為重點監(jiān)管額度。開發(fā)商不得隨意提取,保證樓盤的預(yù)售款優(yōu)先用於工程建設(shè)。開發(fā)商按照工程進度的各個節(jié)點,按比例提取工程建設(shè)款。主要作用是防止樓盤“爛尾”,保證購房者權(quán)益。

　　目前北京規(guī)定了4個節(jié)點,分別為地下結(jié)構(gòu)完成、結(jié)構(gòu)封頂、竣工驗收、購房人可單方辦理房産證。在這4個節(jié)點上,開發(fā)商可以按照申報的方案,申請?zhí)崛Ｓ觅~戶中一定比例的資金,用於支付工程款、採購材料等費用。

　　此次《通知》擬規(guī)定,商品房預(yù)售項目網(wǎng)上簽約面積不足該預(yù)售許可證許可面積的二分之一時,開發(fā)企業(yè)可自行支取專用賬戶內(nèi)的資金用於工程建設(shè)。這意味著,從開盤預(yù)售開始,直到房子賣到一半時,開發(fā)商都可以自由支取監(jiān)管資金,不受這些節(jié)點的限制。

　　並非所有開發(fā)商都能開到現(xiàn)金保函

　　《通知》還擬規(guī)定,開發(fā)企業(yè)能夠提供非監(jiān)管銀行出具的現(xiàn)金保函的,可以免除同等額度的監(jiān)管資金。打個比方,如果開發(fā)商能夠在其他銀行開出1億元的現(xiàn)金保函,其可以自由提取的監(jiān)管資金就多出1億元。

　　專家稱,這相當(dāng)於銀行給開發(fā)商提供一個資金的擔(dān)保,如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題,那麼就可以使用銀行的擔(dān)保資金來完成建設(shè)。不過銀行開具現(xiàn)金保函的難度很大,並不是所有開發(fā)商都可以的,只有一些規(guī)模大的、信譽好的開發(fā)商才有可能。

　　《通知》要求各區(qū)住建部門要加強日常指導(dǎo)、監(jiān)督工作,發(fā)現(xiàn)預(yù)售項目有發(fā)生品質(zhì)事故、未按期交付或存在不能按期交付風(fēng)險、存在嚴重違法違規(guī)行為影響工程建設(shè)等情形的,可暫停開發(fā)企業(yè)專用賬戶的資金支取,以防範資金風(fēng)險。

　　■ 解讀

　　資金監(jiān)管放鬆爛尾風(fēng)險加大?

　　預(yù)售資金監(jiān)管放鬆後,“爛尾”的風(fēng)險是否會提高?專家稱,對於高端住宅和非住宅來説,由於有預(yù)售門檻限制,即樓盤如要開始預(yù)售,須達到“7層以下(含)的,施工進度應(yīng)達到主體結(jié)構(gòu)封頂;8層(含)以上的,應(yīng)完成規(guī)劃層數(shù)的1/2(且不低於7層)”等條件,所以可以開賣時工程進度已至少完成了一半以上。

　　對於普通住宅項目來説,由於銷售速度快、開發(fā)週期短,新老政策的實際效果是一樣的,風(fēng)險也就依然可以有效管控了。例如某10萬平方米的項目,地價款15億,銷售金額30億,預(yù)售資金的重點監(jiān)管額度約3.5億。只要開盤銷售率能超過六成,即銷售額超過18.5億,開發(fā)商可以自由提取的是一半的銷售金額,即15億,超過一半、處於資金監(jiān)管的額度還是3.5億,所以新老辦法的實際效果就是一樣的。

　　而且目前北京的普宅項目由於需求量大,一般開盤去化率都能達到八成以上,尤其是自住房和保障房,更是接近100%。(記者馬力)