北京豐臺拍出樓面價7.5萬元∕平方米地王之後,地産圈稱豐臺已變“瘋臺”。但在某些央企看來,拍出這樣的樓面價還“在預(yù)料當中”,因為這個市場有各種各樣的“接盤俠”。

　　10月22日,《證券日報》記者獲悉,據(jù)北京市住建委網(wǎng)站顯示,此前被融創(chuàng)中國以樓面價7.5萬元∕平方米拍下的農(nóng)展館地塊所建的北京壹號院項目成交了3套商業(yè)房源,均價高達19.5萬元∕平方米,這是北京樓市新房成交價的觸頂房價。

　　　豪宅成交量爆棚

　　據(jù)中原地産研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,在北京“10萬元+”頂豪市場,截至10月22日, 2015年簽約套數(shù)創(chuàng)造歷史新高,總計184套。即使剔除盤古大觀集中簽約的96套,也達到了88套的歷史最高紀錄,而之前北京最高的歷史年度成交量也只有28套,這意味著今年前10個月即完成其3倍的成交量。更重要的是,在2015年之前的北京樓市歷史簽約記錄中,合計簽約“10萬元+”的住宅只有113套。

　　對此,中原地産首席分析師張大偉向記者表示,預(yù)計2015年全年北京“10萬元+”豪宅簽約量有望達到250套,足見其爆棚之勢。

　　值得注意的是,上述提及創(chuàng)造北京豪宅房價成交單價歷史最高紀錄的北京壹號院項目,除了已簽約3套外,還有3套已經(jīng)被預(yù)定。或許,北京豪宅成交單價將馬上突破20萬元∕平方米。而從整體高端市場來看,即使項目扎堆入市,供應(yīng)量很大,但並不見因銷售壓力而降價現(xiàn)象,甚至2015年的頂豪市場有明顯上漲趨勢。

　　即使是目前配套尚未完全成熟的東壩板塊,由於第四使館區(qū)等規(guī)劃的落地,該區(qū)也儼然成為北京另一個新興高端市場,龍湖、保利首開、恒大等多家一線房企在此爭相拿地。有開發(fā)商認為,在當前五環(huán)住宅用地成交溢價不斷攀升的市場環(huán)境下,東壩樓市高端化進程將快速提升,房價將進入“10萬元+”時代。

　　事實上,據(jù)《證券日報》記者獲悉,在東壩地區(qū),保利首開·天譽作為純墅社區(qū),已經(jīng)率先喊出了“10萬元+”的定價,該項目規(guī)劃了28棟建築,包括聯(lián)排和疊拼兩種産品形態(tài),有116套房子。而同處該區(qū)域的龍湖·天璞項目預(yù)計將成為東壩最早入市的高端項目,是龍湖“輕奢”新産品線代表作,且為龍湖少有的精裝修高端産品,房源197套,首期主力戶型為130平方米和170平方米,目前尚未定價,但根據(jù)其拿地樓面價預(yù)測,單價將在8萬元-10萬元∕平方米之間,總價則將達到千萬元量級。

　　“10萬元+”豪宅供貨將破3000套

　　突破市場想像的是,儘管最近2天,北京成交了3宗土地,累計土地成交額達到了101.3億元,溢價率超過了50%,其中兩宗商業(yè)金融用地溢價率甚至突破了100%,但今年北京還將再産生地王。據(jù)中原地産研究部統(tǒng)計,在未來一個月待售的土地中,預(yù)計將至少出現(xiàn)5宗-8宗地王,特別是位於豐臺區(qū)的三宗地塊與常營鄉(xiāng)的地塊,樓面價都可能突破之前區(qū)域紀錄。

　　據(jù)悉,未來還將有多達27宗經(jīng)營性土地出讓,預(yù)計累計土地成交額有望接近900億元,年內(nèi)累計土地成交額有望突破2000億元。

　　而在北京已成交的土地中,已經(jīng)出現(xiàn)了38宗地塊樓面價超過3萬元∕平方米,其中5宗樓面價超過6萬元∕平方米,5宗樓面價超過5萬元∕平方米,11宗樓面價超過4萬元∕平方米,16宗樓面價超過3萬元∕平方米。

　　張大偉表示,這意味著10個項目未來房價預(yù)期在15萬元∕平方米左右,售價挑戰(zhàn)10萬元∕平方米以上的地塊合計將有21宗,疊加部分老項目,未來北京“10萬元+”的項目將有50個,總計超過3000套。

　　對此,亞豪機構(gòu)市場總監(jiān)郭毅向記者表示,由於受到自住房及限價房部分的擠壓,近兩年來商品住宅部分的土地成本出現(xiàn)明顯快速上升。受此影響,未來大量五環(huán)內(nèi)甚至部分五、六環(huán)附近的項目預(yù)期售價均已上升至6萬∕平方米以上的豪宅水準。

　　郭毅稱,未來豪宅市場競爭將非常激烈,但由於中端住宅産品供應(yīng)的稀缺以及已有項目的快速去化,這類項目未來將長期處於供不應(yīng)求的狀態(tài)。