三、四線城市的庫存高壓一直未能有效緩解,值得引起重視。王荔玨攝

　　本月19日,國家統(tǒng)計局發(fā)佈了前三季度關(guān)鍵經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)和房地産投資及銷售情況報告。三季度全國GDP增速破7,為6.9%,總體平穩(wěn),但下行壓力不減。

　　1~9月份,全國房地産開發(fā)投資7.05萬億元,同比僅增長2.6%,為歷年來最低,增速持續(xù)回落,且似乎還沒有見底的跡象。

　　在已發(fā)佈三季度業(yè)績的46家房企中,有70%的公司業(yè)績並不靚麗,而且有20家房企預(yù)計虧損。綠景控股、榮豐控股等9家房企預(yù)計將繼續(xù)虧損,廣宇集團、南國置業(yè)等11家房企預(yù)計首虧。庫存高企、資金鏈緊張使整個地産行業(yè)依然處在困局之中。

　　中原地産首席分析師張大偉認為,雖然2015年樓市相比去年有所復(fù)蘇,但房企利潤率持續(xù)下調(diào),“增收不增利”的現(xiàn)象依然明顯,中小房企的情況更為嚴重。

　　難得一遇發(fā)債良機 房企忙“撲水”

　　目前,房企在擴大銷售規(guī)模的過程中,經(jīng)營成本相對比較大,使得盈利水準受影響。此外,資金成本也侵蝕了房企的利潤空間,尤其長短期債務(wù)搭配不合理的房企,短期債務(wù)資金成本動輒超過10%。因此,最近一段時期,很多房企都忙於發(fā)債。

　　有房企人士坦承,融資成本的下降為企業(yè)發(fā)債融資提供了窗口期。尤其是對於資金需求量大的房企而言,現(xiàn)在可以説是近幾年難得一遇的發(fā)債良機,可以借機用低成本的境內(nèi)公司債替換早幾年發(fā)行的境外高息債,這無疑可降低整體的融資成本,實屬房企的利好。

　　據(jù)中原地産研究部的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,今年內(nèi),有超過60家上市房企在內(nèi)地已經(jīng)或計劃發(fā)行公司債,預(yù)期融資高達1500億元以上。僅2015年7~9三個月,就有48個房地産企業(yè)發(fā)行76隻公司債,從債券市場融資1661億元。而在2014年全年只有15家融資成功,金額只有235億元。

　　借新債還舊債

　　意在降低整體融資成本

　　最典型的案例是恒大地産,繼年中發(fā)行200億元公司債券後,又于10月15日成功發(fā)行200億元的非公開公司債券,創(chuàng)造了國內(nèi)私募債最大發(fā)行規(guī)模紀錄。

　　泰禾集團也在10月16日收盤後發(fā)佈公告,鋻於前次非公開發(fā)行的50億元公司債券已募集完畢,擬再次非公開發(fā)行不超過60億元公司債券和公開發(fā)行不超過45億元公司債券,合計擬再募集資金105億元,用於償還金融機構(gòu)借款及補充公司流動資金,以及進一步改善公司財務(wù)結(jié)構(gòu)等。

　　此外,包括萬科、金地、碧桂園等知名上市房企也紛紛加入到發(fā)債大軍中。

　　中原地産張大偉指出,房地産企業(yè)發(fā)債用途主要是借新還舊,不一定是為了擴大再生産,而是把過去高成本資金還掉;房企過去主要是通過銀行信貸獲得融資,其資金成本和發(fā)債相差甚遠。

　　克而瑞房地産資訊集團研究人士表示,近期房企發(fā)債、債務(wù)置換前赴後繼,不僅充實了房企的錢袋子,亦優(yōu)化了房企的債務(wù)結(jié)構(gòu),有效降低房地産企業(yè)的資金成本,而資金面的緩解亦會令土地市場逐漸擺脫資本制約而進一步活躍。

　　過半房企料難完成年度目標

　　從目前公佈的2015年三季報業(yè)績預(yù)告的上市房企來看,中小房企佔比較大,萬科、保利等“千億級”房企尚未公佈年報業(yè)績預(yù)告。因此,目前的數(shù)據(jù)多數(shù)反映的是中小型房企今年的業(yè)績變動情況。

　　據(jù)了解,這些房企此前多在一線城市範(fàn)圍外的城市佈局,面臨的大多是高庫存的難題,甚至跌入了“量價齊跌”的走勢,其中出現(xiàn)“首虧”的房企總體上是區(qū)域型的龍頭房企。像業(yè)務(wù)主要在遼寧鐵嶺市的鐵嶺新城出現(xiàn)了巨虧七八千萬元,其公司在公告中解釋稱,“截至目前,三、四線城市房地産市場景氣度仍然很弱,公司土地出讓情況不佳,導(dǎo)致業(yè)績虧損。”

　　儘管房地産銷售持續(xù)回暖,但開發(fā)投資的持續(xù)下行,且?guī)齑媪看?短期內(nèi)去化效果不明顯。去庫存仍然是未來相當(dāng)長一段時間的市場主題。中原地産首席分析師張大偉預(yù)計, 2015年完成全年房地産銷售目標的企業(yè)數(shù)量過半的可能性很小。

　　深圳房地産研究中心高級研究員李宇嘉認為,三、四線城市的庫存高壓問題值得引起重視,“67%的在建、70%的在售供應(yīng)和庫存、80%的已批未建都集中在三、四線城市,70個城市中房價下跌的27個城市都是三、四線城市。”一、二線城市土地出讓很火爆,但三、四線土地市場成交一直在下滑。若考慮到600多個實體經(jīng)濟實力相對較弱的三、四線城市,全國樓市疲軟的連帶效應(yīng)不容小覷。

　　合富輝煌最新的研究報告指出,自2011年以來,全國商品房待售面積仍逐年增加,年均增加超過1億平方米。二季度以來,房地産市場持續(xù)回暖,各城市去化週期不同程度縮短,住宅待售面積有所減少,但從庫存總量來看,去庫存的任務(wù)仍然艱巨,去庫存仍是接下來相當(dāng)長時間的市場主題。數(shù)據(jù)顯示,截至9月末,商品房待售面積6.65萬億平方米,比8月末增加186萬平方米。今年1~9月,全國只有京滬深、武漢、南京、天津、杭州、廣州等地房價出現(xiàn)上漲,但三四線城市去庫存平均需要5年。(記者王荔玨)