去年9月後,深圳樓市需求井噴,日光碟頻現(xiàn)。

　　在此背景下,深圳房地産市場(chǎng)投資收益率排名前兩位的樓盤——招商海上世界雙璽花園和深圳萬科雲(yún)城趁機(jī)入市,取得銷售額和銷售毛利潤(rùn)雙佳。

　　一些業(yè)內(nèi)分析指出,把握市場(chǎng)大趨勢(shì),已成為“白銀時(shí)代”地産企業(yè)行銷的一門重要課程。

　　兩年平衡現(xiàn)金流

　　海上世界雙璽花園是深圳今年熱銷的高端住宅項(xiàng)目之一,位於深圳蛇口海上世界濱海休閒片區(qū)。該項(xiàng)目分兩期開發(fā),一期建築面積16萬平方米,包含六棟精裝山海花園洋房,兩棟精裝雙子塔海景大宅。2013年7月開工,2014年7月開盤。公開資料顯示,開盤當(dāng)日,項(xiàng)目均價(jià)達(dá)9.8萬元/平方米,最低價(jià)為6.6萬元/平方米,最高價(jià)12.4萬元/平方米,銷售近9成,銷售總額超過20億元。

　　項(xiàng)目二期建築面積達(dá)12.56萬平方米,包含四棟超高層和一些聯(lián)排別墅,配有部分商業(yè)裙樓。2014年3月開工,2015年4月開盤。來自開發(fā)商的消息顯示,開盤當(dāng)日所推出的貨量幾近售罄。

　　招商地産半年報(bào)顯示,該項(xiàng)目計(jì)劃投資88.7億元,截至今年6月底,已累計(jì)投入31億元,預(yù)售款達(dá)47億元,預(yù)售比例達(dá)43%。這意味著,該項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)兩年後,已實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金流平衡。

　　去年一期開盤前,海上世界雙璽花園項(xiàng)目行銷團(tuán)隊(duì)主要針對(duì)“360度無敵環(huán)視山海景觀”和“坐擁海上世界600億配套”兩個(gè)部分進(jìn)行行銷。

　　據(jù)了解,“環(huán)視山海景觀”是指該項(xiàng)目依山傍海,前攬深圳灣,背靠大南山。“600億配套”是指2010年以來,招商係投資600億元改造蛇口,除建設(shè)郵輪母港、希爾頓酒店、藝術(shù)中心、網(wǎng)谷等28個(gè)項(xiàng)目外,還在海上世界綜合體片區(qū)打造連片高端住宅項(xiàng)目。

　　項(xiàng)目二期開盤前,正值“3·30新政”出臺(tái),深圳樓市進(jìn)入房?jī)r(jià)快速上漲通道,一些投資客開始青睞高端住宅項(xiàng)目,而深圳前海蛇口自貿(mào)區(qū)也于4月21日獲批掛牌。

　　海上世界雙璽花園項(xiàng)目行銷團(tuán)隊(duì)抓住政策和區(qū)域發(fā)展的重要機(jī)會(huì),調(diào)整了行銷策略,突出項(xiàng)目地理位置優(yōu)勢(shì),大打“通過深圳灣跨海大橋五分鐘切換深港”等概念。項(xiàng)目二期于4月22日,即廣東自貿(mào)區(qū)掛牌第二日突擊開盤,迅速取得成功。

　　精準(zhǔn)選擇入市時(shí)機(jī)

　　和招商地産海上世界雙璽花園一樣,深圳萬科雲(yún)城也因精準(zhǔn)把握入市時(shí)機(jī),從而實(shí)現(xiàn)成功。

　　萬科轉(zhuǎn)型做城市配套商後,萬科雲(yún)城系列是新産品之一,主打産城模式。深圳萬科雲(yún)城位於留仙洞總部基地,是萬科的合營(yíng)項(xiàng)目,權(quán)益佔(zhàn)比79.2%,預(yù)計(jì)總投資189.7億元。該項(xiàng)目定位互聯(lián)創(chuàng)新城,佔(zhàn)地40萬平方米,規(guī)劃建築面積133萬平方米,其中可售建築面積73萬平方米,業(yè)態(tài)涵蓋研發(fā)辦公、精裝公寓、酒店、商業(yè)等,是深圳南山首個(gè)百萬級(jí)産城綜合體。

　　萬科雲(yún)城中的商務(wù)公寓,於今年6月開盤。據(jù)開發(fā)商透露,480套房源開盤後4小時(shí)內(nèi)銷售95%,成交均價(jià)為5.5萬元/平方米,最終收穫20多億元。

　　“3·30新政”後,深圳樓市房?jī)r(jià)大幅上漲,剛需客戶加速入市。然而,量?jī)r(jià)快速上漲態(tài)勢(shì)難以持久,需求被大量釋放。由此來看,6月無疑是深圳開發(fā)商的最佳賣樓時(shí)機(jī),即價(jià)格已攀至階段性高點(diǎn),需求端有足夠的客戶接手。此外,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,5.5萬元/平方米的均價(jià),實(shí)則已涵蓋相當(dāng)一部分的資産升值空間。

　　除定價(jià)、入市節(jié)點(diǎn)選得精準(zhǔn)外,深圳萬科雲(yún)城熱銷的另一個(gè)原因是産業(yè)概念,以及産業(yè)規(guī)劃帶來的紅利。

　　一方面,該項(xiàng)目選擇的宣傳點(diǎn)是“滿足高新中心人才精英的産業(yè)辦公、居住、配套等需求,締造深圳矽谷的核心發(fā)展原動(dòng)力”,另外,該項(xiàng)目距離深圳科技園(聚集了一大批創(chuàng)業(yè)企業(yè))不遠(yuǎn),因此開盤當(dāng)日吸引到了相當(dāng)數(shù)量的投資客。

　　另一方面,由於這批商務(wù)公寓屬留仙洞新興發(fā)展規(guī)劃片區(qū),有政策支援,萬科雲(yún)城項(xiàng)目首付僅3成,低於一般商務(wù)公寓首付5成的要求。這一貸款政策吸引了很多只看首付額度,不論總價(jià)的購(gòu)房者。(記者 白亞靜)