從摘得地王之初的“雄心壯志”到不得不轉(zhuǎn)讓獲取現(xiàn)金,中冶置業(yè)花費了5年時間處理2010年高調(diào)斬獲的200億元南京巨無霸地王,不過,至今仍未完全脫手,地王之痛可見一斑。

　　《證券日報》記者查閱中國中冶相關(guān)公告獲悉,從2014年第一季度開始,中國中冶旗下地産平臺公司中冶置業(yè)開始分拆轉(zhuǎn)讓南京下關(guān)區(qū)(現(xiàn)已劃入鼓樓區(qū))地王1號地,至今1號地已經(jīng)被切分為逾30塊地塊,超過11個項目公司出售,獲得轉(zhuǎn)讓資金超過100億元,收益逾11億元。

　　對此,中冶集團總經(jīng)理、中國中冶總裁張兆祥接受媒體採訪時表示,“我們在那個範圍做一些調(diào)整,有一部分項目就直接轉(zhuǎn)讓了。我們要集中力量做一些事,還有一部分採取轉(zhuǎn)讓與合作的方式”。

　　值得注意的是,對於房地産企業(yè)來説,相比于地塊壓在手裏4年時間,拿到地馬上開發(fā)、快速週轉(zhuǎn)才是賺錢之道。中冶置業(yè)迫於拆遷艱難、資金壓力等因素而“甩賣”,但歷時一年多時間,公司仍未擺脫地王之痛。

　　200億元地王之殤

　　作為南京的新名片,南京下關(guān)濱江商務(wù)區(qū)是南京政府看中的重點工程,2012年即決定總投資會超過500億元,總建築面積達到384萬平方米,其建築體量將達到新街口CBD的等級和規(guī)模。這裡不僅是南京新的商務(wù)金融中心,在該區(qū)域內(nèi),還有南京長江國際航運中心等規(guī)劃。

　　鋻於該區(qū)域規(guī)劃的整體性,南京政府選擇了整塊出讓土地,從彼時下關(guān)濱江1號、2號、3號地成交價格就可見其體量之大,其分別在2010年、2012年拍賣,最終成交價為256億元,是全國總價最高的地王。

　　2010年9月19日,中冶置業(yè)與南京市下關(guān)區(qū)國有資産投資發(fā)展有限公司合資成立的臨江公司,以總價200.43億元拿下南京下關(guān)區(qū)濱江1號和3號地塊。其中,下關(guān)區(qū)濱江江邊路以西為1號地塊,規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、住宅混合用地,總建築面積達到204.77萬平方米,最終以底價121.41億元成交,折算樓面價5929元/平方米;而下關(guān)濱江江邊路以西為3號地塊,規(guī)劃用地性質(zhì)為商業(yè)、文娛、住宅混合,總建築面積為95.42萬平方米,最後也以底價78.93億元成交,折算樓面價8272元/平方米。

　　值得注意的是,2012年11月30日,中冶置業(yè)又以56.2億元拍下2號地塊。此後,3幅地塊連成一體,總地面積達到236萬平方米,土地出讓金超256億元,成為總價最高的全國地王。

　　2013年6月份,《證券日報》記者曾實地走訪該巨無霸地塊,當時中冶置業(yè)拿地已將近3年時間,但仍未進行實質(zhì)性開發(fā)。1號地拆遷基本完成,但荒草叢生;2號地斷瓦殘垣的廢墟之中,仍有幾十戶居民居住。

　　不過,儘管拆遷艱難、體量巨大、開發(fā)週期過長,中冶置業(yè)並未動“把1號地全部拆分甩賣”的念頭。然而,巨無霸地王的運氣相當不好,不但1號地和3號地遲遲無法動工,中冶置業(yè)資金被套牢。後來2號地塊被政府收回。

　　彼時,一位中冶置業(yè)內(nèi)部人士向《證券日報》記者透露,“2號地被政府收回後,公司現(xiàn)在根本不知道怎麼開發(fā)1、3號地”,“反正地價在上漲,公司不會有什麼損失”。

　　但進入2014年以後,中冶置業(yè)因難以承受資金壓力而開始甩賣1號地。當時,中冶置業(yè)稱將精力放在3號地塊中,逐步退出1號地塊的開發(fā)。

　　至今仍未全部脫手

　　截至目前,中冶置業(yè)已將1號地已經(jīng)拆分30多塊,逾10家項目公司進行轉(zhuǎn)讓,獲得轉(zhuǎn)讓資金超過100億元,而3號地還在手中,這塊巨無霸地塊至今仍未全部脫手。

　　《證券日報》記者根據(jù)中國中冶相關(guān)公告獲悉,從2014年第一季度開始,中冶置業(yè)將1號地拆分出售。中冶置業(yè)稱,根據(jù)項目規(guī)劃所確定的業(yè)態(tài),分階段通過股權(quán)掛牌的方式進行轉(zhuǎn)讓。直至今年8月份轉(zhuǎn)讓出的6個項目公司,中冶置業(yè)已經(jīng)將這200億元的地王四度肢解出售,龍湖地産、上海證大等成為其接盤者。

　　對此,中冶置業(yè)解釋稱,由於1號、3號地塊整體開發(fā)體量較大,項目開發(fā)週期較長,為保證項目投資收益,中冶置業(yè)及項目公司將優(yōu)先集中力量推進3號地塊的開發(fā),並擬根據(jù)項目規(guī)劃所確定的業(yè)態(tài)引進其他方參與1號地的開發(fā),或分階段通過股權(quán)掛牌的方式進行轉(zhuǎn)讓。前期已完成部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓事宜。

　　值得一提的是,中冶置業(yè)摘得該地王時,業(yè)內(nèi)曾有聲音稱,或許只有央企才能操盤如此大規(guī)模的盤子,但5年時間過去了,該地王的結(jié)局是被拆分為數(shù)十塊轉(zhuǎn)讓,而拆分轉(zhuǎn)讓的背後,顯然是有利於增加中冶置業(yè)的現(xiàn)金流入,減少應(yīng)收賬款,降低帶息負債規(guī)模,同時也利於儘量減少其損失。

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進接受《證券日報》記者採訪時表示,中冶當時拿下下關(guān)地王后,受累于拆遷成本以及房地産市場調(diào)控等風(fēng)險,對於地塊進行了分割處理。此類資産處理完畢後,能夠降低虧損額,進而改善財務(wù)狀況和企業(yè)盈利能力。

　　1號地分多塊轉(zhuǎn)讓,2號地遭政府收回,3號地自己開發(fā),這就是中冶置業(yè)曾耗資256億元拿下的南京下關(guān)巨無霸地王項目的命運。

　　“地王的解套之路太難走,高調(diào)高價拿地,上演‘蛇吞象’戲碼的背後,將是難以擺脫的資金壓力,最終很可能拖累開發(fā)商,加速阻礙企業(yè)發(fā)展,甚至拖垮企業(yè)。”某業(yè)內(nèi)人士向《證券日報》如是直言。