預(yù)售新政下月實施,九月杭州土地市場熱力十足

　　近幾個月,杭州土地市場升溫跡象明顯,不但土地出讓會上開發(fā)商競爭激烈,溢價率也是水漲船高,8月初出讓的桃源和申花宅地溢價率分別達(dá)到11.62%和30.24%,進(jìn)入九月之後開發(fā)商的拿地勢頭更盛。

　　據(jù)統(tǒng)計,9月份杭州市區(qū)共有51宗地塊出讓,其中主城區(qū)11宗,余杭32宗,蕭山8宗,而今年上半年整個杭州市區(qū)總共成交了土地36宗,如果9月土地全部成功出讓,那麼成交量將創(chuàng)下杭州土地市場單月成交新高。

　　主城區(qū)激烈廝殺已上演 文暉兩地塊溢價36%

　　雖然原定於9月11日出讓的丁橋西地塊撤銷掛牌,主城區(qū)本月仍有10宗地出讓,其中宅地7宗,激烈的廝殺已于前兩周上演。

　　主城區(qū)的優(yōu)質(zhì)宅地一直被各大開發(fā)商看在眼中,文暉地塊更是聚集了十幾家開發(fā)商的目光。9月11日文暉單元J-R21-04地塊出讓,萬科經(jīng)過24輪報價,從十家對手中奪得該地塊,總價11.06億元,溢價35.6%;隨後9月15日,文暉單元F-R21-05地塊出讓再次引發(fā)8家房企爭搶,最後由朗詩15.41億收入囊中,溢價36.62%。

　　值得注意的是,本月的土地出讓一些久未拿地的開發(fā)商開始現(xiàn)身,參與競價的萬科、方興、濱江、新城、合景泰富以及最後得手的朗詩、招商手頭的土地儲備都需要補充庫存。

　　今年以來,朗詩在杭州市區(qū)土地市場上相繼參與了申花、錢江世紀(jì)城兩宗熱門地塊的競價並報價至最後一輪,本月文暉第一塊地出讓時也曾參與競標(biāo),最後終於在9月15日如願競得文暉南地塊。朗詩集團(tuán)副總裁趙晶海告訴記者,“朗詩在杭州佈局良久,各方面已經(jīng)成熟,基於朗詩一直以來“綠色科技”的居住理念,文暉這塊地更能讓我們做出契合市場和自身的産品。”

　　而補倉牛田的招商似乎也是同樣的想法,招商入杭以來的雍華府、雍景灣已經(jīng)相繼開盤,但一直沒有真正贏得杭州人民的心,此次牛田宅地樓面價10176元/平米,相比雍華府便宜了近2000元/平米左右,對於其攤低成本提升品牌影響力有不小的幫助。

　　接下來,主城區(qū)出讓名單中還有彭埠單元低容積率宅地、上塘單元沿河的宅地以及之江度假區(qū)單元兩宗宅地,九月下半月的市場仍舊不會平靜。

　　余杭區(qū)掛牌30宗 大量商地待嫁

　　相比主城區(qū)余杭區(qū)的動作也不小, 余杭區(qū)國土局在8月24日單日連續(xù)掛牌十六宗地塊,其中臨平三宅一商,良渚新城四宅一商,閒林五宗宅地,未來科技城、崇賢新城各一宗商地,合計土地出讓面積1075畝,最大可建體量達(dá)154萬平方米。如果這些地塊全部成功出讓,可收入土地款至少43.2億元。再加上其他掛牌土地,余杭區(qū)國土局在九月將出讓的土地宗數(shù)已經(jīng)超過30宗。

　　從掛牌的土地來看,余杭區(qū)推出的宅地幾乎涉及所有板塊,包括一直“火熱”的未來科技城地鐵宅地、臨平新城30萬平方米的姊妹宅地,以及沉寂一年多的塘棲板塊的商住地等,均受到不少關(guān)注。

　　除此之外,余杭區(qū)還有近20宗商業(yè)用地掛牌,集中在臨平新城、閒林、良渚等板塊,這些板塊已經(jīng)聚集了大量的住宅項目,相信商業(yè)用地的出讓將對區(qū)域內(nèi)的商業(yè)配套做一個很好的補充。

　　10月預(yù)售新政實施 開發(fā)商趕最後班車

　　除了開發(fā)商自身需要儲備土地之外,杭州即將於10月1日實施的《杭州市城市房地産開放經(jīng)營管理若干規(guī)定(修訂)》也是促使開發(fā)商瘋狂拿地的重要因素。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,新政實施之後,商品房達(dá)到入市銷售時間將延長,同時消耗更多財務(wù)成本,而此前拿到的地不受此項規(guī)定約束,這也是房企搶在10月之前拿地的重要原因之一。

　　《規(guī)定》要求商品房可領(lǐng)取預(yù)售證的前提條件是地上建築為10層以下的,必須要完成建築主體結(jié)構(gòu)的施工;11層以上的,完成建築主體結(jié)構(gòu)施工的一半以上,且不低於10層;100米以上的超高層建築,須完成建築主體結(jié)構(gòu)施工的三分之一以上,且不能低於50米。如此一來,一些樓盤的開盤節(jié)點將延後,開發(fā)商的開發(fā)週期將加長,之前拿地5個月就開盤的“神速”將成為歷史。

　　杭州商品房庫存壓力一直較大,因此預(yù)售新政對於商品房市場的衝擊並不會太大,但是土地市場卻勢必受到影響。

　　趙晶海認(rèn)為,“其實這兩年全國的土地市場都比較類似,開發(fā)商的想法都差不多,現(xiàn)在商品房市場變好自然帶動土地市場變熱,朗詩拿地也不需要過度解讀。拿一塊地是綜合多方面來考慮的,公司戰(zhàn)略、地塊屬性、市場價格等等,並不是説僅僅一個規(guī)則的出現(xiàn)就促使了某種結(jié)果,畢竟政策出來對開發(fā)商來説都是一樣的,所以大家都會按照既定規(guī)劃在走。”

　　雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為,“一來,開發(fā)商本來就有增加土地儲備的意願,今年上半年商品房市場一直都不錯,因此開發(fā)商手頭都是有一定資金的,隨著他們房子賣出去那麼補倉也是情理之中,因此這個月出讓的土地的爭奪都比較激烈。二來,新政出臺肯定會有所影響,相關(guān)部門大量推地顯然也是迎合了開發(fā)商們的需求,這樣一來買賣雙方剛好意願契合,使得九月份形成了土地市場火爆的一個高峰。

　　“不過過了這個月土地市場肯定會冷下來,下一波行情估計要到12月份了。”章惠芳説道。(本報記者 張峰)