深圳客市場競爭激烈。廣州日報記者石忠情攝

　　有樓盤賣2萬/m2 有樓盤開始降價搶客

　　“金九銀十”到來,深圳客再次成為樓盤爭相搶奪的“香餑餑”。近幾個月來,深圳客一直是支撐東莞成交的主流,但是,由於供應量和區(qū)域內(nèi)部競爭的問題,不同樓盤銷售如同“冰火兩重天”,都想賣給深圳客,但不同的盤價格相差巨大,有的盤賣“4字頭”,有的盤賣2萬元/平方米,隨著“金九銀十”推盤高峰期的臨近,競爭日益激烈,一些樓盤也開始降價促銷搶客。

　　觀察一:松山湖片區(qū)競爭白熱化

　　在東莞有兩大區(qū)域樓市最受深圳客歡迎,一個是臨深片區(qū),另外一個就是松山湖片區(qū),不過,今年以來,除了松山湖本身長期有深圳客投資外,松山湖周邊的鎮(zhèn)區(qū)大嶺山、寮步、大朗等也紛紛加入搶奪深圳客市場的行列,大量樓盤上市,片區(qū)市場成交火熱的同時,也給片區(qū)樓盤帶來激烈的競爭壓力。

　　據(jù)了解,近一年來,松山湖片區(qū)入市新盤非常多,加上其中一些項目得到了深圳客的支援,促使近幾個月松山湖片區(qū)成交明顯升溫。據(jù)東莞中原研究部對市場監(jiān)測數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示,上周松山湖片區(qū)住宅成交396套,合計4.66萬平方米,在七大片區(qū)中排行全市第一。此外,目前松山湖片區(qū)的庫存量約為109.32萬平方米(合計9585套),消化週期為8.3個月,片區(qū)庫存消化壓力逐步增加。而目前松山湖在售的樓盤已超過40個,另外預計年內(nèi)入市的還有碧桂園·天匯、松湖碧桂園、中央盛景等項目,過大的供應量將加劇片區(qū)庫存消化壓力,市場競爭日漸白熱化。

　　樓盤開始降價跑量 有洋房售“4字頭”

　　日益增加的供應量給松山湖片區(qū)內(nèi)不少項目帶來了挑戰(zhàn)與危機,進入9月,部分樓盤開始出現(xiàn)銷售速度明顯放慢以及新品蓄客難度加大現(xiàn)象。據(jù)東莞中原研究部對市場監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,上周已有一些項目開始率先啟動降價跑量策略,降價幅度在5%~8%。不過,從促銷效果來看,目前成交起色不是十分明顯,反映出同區(qū)域內(nèi)挖掘的客戶資源有限,市場競爭逐漸白熱化。

　　從市場來看,由於樓市瘋狂火熱了四五個月,購房者的熱情也開始降低,銷售變慢,樓盤也通過降價盼望著刺激購房者入市。如大朗松湖朗悅上周成交均價為7031元/平方米,環(huán)比下滑3.46%,寮步的時代華庭上周成交均價6852元/平方米,環(huán)比下滑4.79%,而大嶺山新世紀·領(lǐng)居成交均價僅4891元/平方米,環(huán)比下滑6.74%。業(yè)內(nèi)人士介紹,由於區(qū)域內(nèi)樓盤競爭激烈,搶奪深圳客市場競爭激烈,部分樓盤不得不降價跑量。

　　觀察二:臨深片區(qū)部分鎮(zhèn)區(qū)賣斷貨

　　2015年5~8月,東莞樓市出現(xiàn)史上罕見的成交大爆發(fā),致使相當一部分區(qū)域幾度供應斷檔,供求失衡現(xiàn)象越來越嚴重。進入9月樓市“黃金月”,政策利好消息本來有望繼續(xù)推高樓市熱情,但供應卻出現(xiàn)嚴重“告急”制約了成交量上漲。

　　合富輝煌東莞市場研究部數(shù)據(jù)顯示,8月中旬以來,東莞樓市總體供求態(tài)勢為供求雙雙持續(xù)回落,主要原因是供應不足。8月24日至9月13日3周累計住宅新增供應面積約29.5萬平方米,累計簽約面積約55.3萬平方米,供求比僅有0.53。通常低於0.8則處於供不應求,高於1.2則處於供過於求。數(shù)據(jù)表明近期東莞樓市處於嚴重的供不應求。

　　該研究部介紹,通過細分市場發(fā)現(xiàn),東莞區(qū)域分化呈現(xiàn)“冰火兩重天”。臨深片區(qū),尤其是塘廈、鳳崗、長安等早已賣斷貨數(shù)月。而部分莞北片區(qū)及西部水鄉(xiāng)片區(qū),樓市卻出現(xiàn)銷售困難。

　　剛需洋房賣出別墅價 售價達2萬元/平方米

　　在“賣斷貨”的緊張感之下,自今年5月份開始,部分受深圳客青睞的樓盤開始上調(diào)價格,特別是6、7月份,房價上調(diào)明顯,到8月份,個盤房價已經(jīng)接近深圳部分區(qū)域洋房水準。“我跟的一個盤,6月份漲了1000元,隨後7月份漲3000元,之後8月份再漲,三個月時間已經(jīng)漲了5000多元/平方米。”臨深片區(qū)某樓盤的銷售人員覃先生告訴記者,在深圳客的推動下,房價上漲明顯,“去年這個樓盤才賣8000多元/平方米,今年已經(jīng)賣到每平方米1萬多元接近2萬元了。”

　　記者發(fā)現(xiàn),個別樓盤房價上漲快,甚至接近深圳部分區(qū)域的洋房水準。如鳳崗一項目益田·大運城邦由於靠近深圳,一直以來主打深圳客市場,近期推出的兩房戶型剛需洋房,上周成交均價已經(jīng)達到20701元/平方米,比東莞別墅均價還要高,剛需洋房賣出了別墅價。業(yè)內(nèi)人士認為,由於深圳客的大舉進入,臨深片區(qū)部分區(qū)域供應緊缺,刺激了不少樓盤大幅度漲價。

　　後市:政策寬鬆 整體房價向上走

　　今年以來,東莞樓市深度依賴深圳客,本地市場需求挖掘不足,不被深圳客關(guān)注的樓盤銷售則相對困難,不少開發(fā)商為了快速走貨回籠資金,進行降價促銷。不過業(yè)內(nèi)人士也表示,目前樓市政策寬鬆,深圳客進入東莞市場置業(yè),未來房價向上走趨勢明顯。

　　東莞中原地産市場研究部相關(guān)人士表示,政策環(huán)境的持續(xù)寬鬆使得開發(fā)商對市場預期趨高,加上大批深圳客進入東莞,他們較強的購買力也將會推動東莞房價持續(xù)上行。從土地市場來看,近年鳳崗、塘廈、虎門、清溪的房價在深圳客支撐下已大幅上漲,而東莞多鎮(zhèn)區(qū)商住土地成本增長10%~25%,也會推升樓市房價。因此,東莞房價持續(xù)向上發(fā)展態(tài)勢非常明確。

　　不過,該人士也指出,東莞中部或北部的一些鎮(zhèn)區(qū)項目銷售比較慢的,也會“以價換量”走貨,東莞房價將出現(xiàn)分化。(文/廣州日報記者蔣幸端)