隨著下半年樓市持續(xù)回暖,成交量上升,一二三類城市住宅庫存的去化速度開始加快,庫存總量開始相應(yīng)減低。

　　易居研究院14日發(fā)佈的數(shù)據(jù)顯示,截至2015年8月底,易居方面監(jiān)測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為25729萬平方米,環(huán)比減少0.8%,同比減少1.4%。庫存規(guī)模已連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比下跌,併為54個(gè)月以來首次同比下跌。

　　“8月份環(huán)比下跌,雖然有季節(jié)性的推盤放緩習(xí)慣、房企看漲房價(jià)而刻意捂盤等因素,但本質(zhì)原因是,部分大城市此前投資節(jié)奏放緩,導(dǎo)致可售房源開始變得不足”。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析認(rèn)為,“庫存同比增幅保持連續(xù)53個(gè)月正增長態(tài)勢的情況下,8月份首次出現(xiàn)負(fù)增長。這是由於房地産開發(fā)從拿地到新開工再到預(yù)售是需要一定時(shí)間的,所以目前庫存不足的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)發(fā)出了警示”。

　　數(shù)據(jù)顯示,受監(jiān)測的35個(gè)城市中,有18個(gè)城市庫存出現(xiàn)了同比增長。其中西寧、濟(jì)寧和荊門3個(gè)城市的庫存上升幅度較大,同比增幅分別達(dá)到21.6%、18.1%和17.7%。同時(shí),35個(gè)城市中,有17個(gè)城市的庫存出現(xiàn)了同比下滑態(tài)勢,其中南通同比跌幅最大,為22.7%。

　　嚴(yán)躍進(jìn)説,庫存減少的原因之一,是新增成交略大於新增供應(yīng)。8月份,35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應(yīng)量為1840萬平方米,新增成交量為2047萬平方米。

　　國家統(tǒng)計(jì)局13日發(fā)佈的“2015年1至8月份全國房地産開發(fā)和銷售情況”顯示,商品房銷售繼續(xù)回暖,房地産新開工和土地購置面積現(xiàn)築底跡象。

　　數(shù)據(jù)顯示,1至8月份,住宅銷售面積61683萬平方米,同比增長8.0%,增速比1至7月份提高1.1個(gè)百分點(diǎn)。住宅銷售額40724億元,同比大漲18.7%,比1至7月提高1.9個(gè)百分點(diǎn)。

　　新盤遭瘋搶、買房需要搖號(hào),二手房屢屢“跳價(jià)”、動(dòng)輒抬高10萬元,仲介門店大幅擴(kuò)張、房産經(jīng)紀(jì)人舉牌“掃街”……下半年以來,以北京和上海為代表的重點(diǎn)城市房地産市場熱度不減反增。

　　另外,8月份三類城市的去化速度都有所加快。其中,一、二、三線城市新建商品住宅存銷比分別為9.9、12.5和19.7個(gè)月。嚴(yán)躍進(jìn)説,“數(shù)據(jù)顯示,三類城市的去庫存速度都有所加快。一線城市8月份改善型需求積極釋放,已經(jīng)連續(xù)8個(gè)月存銷比低於12個(gè)月,這也是近期一線城市房價(jià)出現(xiàn)比較明顯上漲的原因所在。二三線城市的存銷比走勢也基本一致。”

　　截至8月底,一、二、三線等3類城市新建商品住宅庫存總量分別為3460萬、18051萬和4217萬平方米,環(huán)比增幅分別為-1.9%、-1.0%和0.9%,同比增幅分別為-0.7%、2.2%和1.7%。

　　一線城市庫存在1-3月份均出現(xiàn)下行態(tài)勢,4月份微幅上升,5-8月份重現(xiàn)環(huán)比下跌態(tài)勢,這和一線城市市場成交較活躍的態(tài)勢有關(guān)。

　　值得一提的是,8月份一線城市庫存同比增幅為近19個(gè)以來的首次負(fù)增長。二三線城市庫存數(shù)量也表現(xiàn)出收窄的趨勢。嚴(yán)躍進(jìn)表示,“對(duì)於一線城市來説,後續(xù)積極補(bǔ)庫存的迫切程度將加大,否則庫存不足容易加快房價(jià)上漲的節(jié)奏”。

　　他進(jìn)一步表示,近期35城市去庫存週期繼續(xù)收窄,會(huì)進(jìn)一步加劇此類城市房價(jià)上漲的壓力。尤其對(duì)於一些重點(diǎn)城市而言,去庫存週期遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於12個(gè)月的水準(zhǔn),後續(xù)房價(jià)看漲預(yù)期會(huì)繼續(xù)強(qiáng)化。

　　“對(duì)於一些三四線城市和部分二線城市來説,去庫存依然是核心任務(wù)”。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,但對(duì)於部分一二線重點(diǎn)城市來説,積極投資拿地、加快新開工節(jié)奏,顯得尤為重要。若不積極補(bǔ)庫存,那麼後續(xù)房價(jià)上漲的壓力會(huì)繼續(xù)加大。“對(duì)於部分大城市來説,過去一年堅(jiān)持的‘去庫存’戰(zhàn)略應(yīng)該有所調(diào)整,即轉(zhuǎn)向‘補(bǔ)庫存’的戰(zhàn)略上來,否則庫存不足的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)繼續(xù)加大。”