豪宅開(kāi)發(fā)商開(kāi)始幫客戶賣(mài)舊房買(mǎi)新房 潛在買(mǎi)家來(lái)自資訊産業(yè)新貴及新生代富人 限購(gòu)取消無(wú)望 價(jià)格戰(zhàn)一觸即發(fā)

　　上周，本報(bào)《廣廈時(shí)代》刊登《2015年幾萬(wàn)套豪宅賣(mài)給誰(shuí)》一文，根據(jù)整體經(jīng)濟(jì)下行、客戶群收縮、人們買(mǎi)房意願(yuàn)下降等因素對(duì)豪宅前途提出了質(zhì)疑，引起業(yè)內(nèi)廣泛關(guān)注。短短一個(gè)星期內(nèi)，多位地王樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)商與編輯部聯(lián)繫，對(duì)豪宅走向提出了自己的判斷，其中“沒(méi)有賣(mài)不動(dòng)的地王，只有賣(mài)不動(dòng)的地塊”的聲音佔(zhàn)了主流。此外，對(duì)於業(yè)界擔(dān)心的“買(mǎi)房客戶從哪兒來(lái)”的問(wèn)題，開(kāi)發(fā)商表示，新生代的富人圈層已經(jīng)産生，消化並不佔(zhàn)市場(chǎng)主力的豪宅雖非易事，但也不至於悲觀……但也有開(kāi)發(fā)商表示，隨著高端房取消限購(gòu)可能性減小，多年鮮見(jiàn)的價(jià)格戰(zhàn)或?qū)⒅噩F(xiàn)2015年房地産市場(chǎng)……

　　“你買(mǎi)我房，我替你賣(mài)房” 開(kāi)發(fā)商為找客戶也是拼了

　　“現(xiàn)在能買(mǎi)高檔房的客戶，基本都有幾套房，因此賣(mài)舊房才能倒騰出資格買(mǎi)新房。”西部豪宅燕西華府銷(xiāo)售負(fù)責(zé)人李延傑告訴北京青年報(bào)記者。

　　據(jù)了解，限價(jià)與限貸的取消對(duì)高檔房的銷(xiāo)售確實(shí)起了一定的作用，使一些希望用金融杠桿買(mǎi)房的人得以入市。“但問(wèn)題又出來(lái)了，能買(mǎi)新房的人大量是有兩三套房的，必須要出手舊房才能騰出資格。在我們的客戶當(dāng)中，60%左右是這種情況。”李延傑説。而目前開(kāi)發(fā)商的做法，就是與鏈家等品牌二手房仲介合作，將買(mǎi)房客戶手中的舊房交由他們出售，仲介公司會(huì)動(dòng)用整個(gè)系統(tǒng)的資源優(yōu)先出售這批房源。而另一方面，開(kāi)發(fā)商將買(mǎi)房人的付款期限延長(zhǎng)，目的就是爭(zhēng)取能讓買(mǎi)房人舊房出手，而期限則根據(jù)項(xiàng)目情況不同短則一月，多則甚至一年以上。

　　大量的高端改善人群是目前普通豪宅乃至頂級(jí)豪宅的主要購(gòu)買(mǎi)力，在記者調(diào)查了解當(dāng)中，大多數(shù)豪宅的內(nèi)部統(tǒng)計(jì)中，高端改善的比例均佔(zhàn)到了50%至60%之間，因此，像燕西華府這樣幫助業(yè)主賣(mài)舊買(mǎi)新的樓盤(pán)不勝枚舉。

　　“折騰三個(gè)月，幸福三十年”！華潤(rùn)置業(yè)行銷(xiāo)總監(jiān)秦江告訴記者，這句話是很多銷(xiāo)售員目前勸説買(mǎi)房人出手的常用語(yǔ)，“我們?cè)诰┍遍_(kāi)發(fā)橡樹(shù)灣已經(jīng)將近十年，接觸了大量的中關(guān)村客戶，發(fā)現(xiàn)這十年來(lái)，他們的事業(yè)已經(jīng)有了非常大的進(jìn)步，但很多人還住在老的大塔樓裏，我們?cè)谡{(diào)查時(shí)問(wèn)及他們?yōu)槭颤N不買(mǎi)房，得到的答覆居然是怕麻煩。因此，如何抓住這批數(shù)量不小的潛在群體，是豪宅開(kāi)發(fā)商應(yīng)該認(rèn)真研究的問(wèn)題。所以我們的做法就是積極幫他們賣(mài)掉舊房，樹(shù)立他們改善生活的新觀念，用時(shí)間換空間。”

　　秦江説，他一向不認(rèn)同所謂的北京豪宅潛在人群少的説法。在他看來(lái)，除了高端改善需求的大量買(mǎi)房人之外，“華潤(rùn)橡樹(shù)灣2014年成交客戶中接近40%來(lái)自我們前期業(yè)主的升級(jí)置業(yè)和推介，全年成交的80%來(lái)自區(qū)域內(nèi)的改善”，新興行業(yè)、網(wǎng)際網(wǎng)路新貴們已經(jīng)逐步成為豪宅的潛在買(mǎi)家。“阿裏、華為、小米……這些行業(yè)創(chuàng)造了多少千萬(wàn)級(jí)富人，現(xiàn)在上市的公司那麼多，任何一個(gè)高管都可能是豪宅的客戶。

　　“沒(méi)有賣(mài)不動(dòng)的地王盤(pán)，只有賣(mài)不動(dòng)的地段。”

　　據(jù)中原地産統(tǒng)計(jì)，2015年，將有70個(gè)左右的5萬(wàn)元/平方米以上的樓盤(pán)入市，其中10萬(wàn)元/平方米以上的頂級(jí)豪宅將近20個(gè)。北京樓市歷史上，成交10萬(wàn)以上房源最多的項(xiàng)目只有6個(gè)，其中超過(guò)10套的項(xiàng)目只有4個(gè)。這6個(gè)項(xiàng)目成交達(dá)到了82套，佔(zhàn)據(jù)了北京歷史10萬(wàn)以上豪宅117套的70%。其中成交最多的釣魚(yú)臺(tái)七號(hào)院23套，也是北京歷史上成交套數(shù)最多的頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。

　　老一批豪宅還沒(méi)有消化，而層出不窮的地王項(xiàng)目又加入戰(zhàn)團(tuán)，結(jié)果會(huì)是如何？秦江認(rèn)為，地王項(xiàng)目的價(jià)格並不僅僅由項(xiàng)目本身的價(jià)值決定，更大的推動(dòng)力來(lái)自於地王對(duì)區(qū)域乃至整個(gè)城市的價(jià)值傳導(dǎo)，繼而形成的聚合效應(yīng)。

　　“舉個(gè)實(shí)例，華潤(rùn)·橡樹(shù)灣是北京史上的首個(gè)地王。2005年拿地的時(shí)候，五環(huán)邊上的清河還是人們心目中的城鄉(xiāng)結(jié)合部。當(dāng)年的樓面地價(jià)3650元，周邊現(xiàn)房賣(mài)6000多元。十年後的今天，這個(gè)項(xiàng)目期房已經(jīng)賣(mài)到了均價(jià)將近6萬(wàn)，成交金額進(jìn)入北京豪宅前三，稱得上量?jī)r(jià)齊飛。而現(xiàn)在，有我們帶動(dòng)的區(qū)域價(jià)值已經(jīng)展現(xiàn)無(wú)余，當(dāng)年臟亂差的清河，如今城市面貌極大改觀。於是，項(xiàng)目?jī)r(jià)值傳導(dǎo)到了周邊區(qū)域，導(dǎo)致周邊的二手房?jī)r(jià)格比同類(lèi)型區(qū)域的二手房明顯提高。我們拉高了自身項(xiàng)目?jī)r(jià)格只是順理成章，更重要的項(xiàng)目?jī)r(jià)值的傳遞又引發(fā)了周邊存量房的資産增值。區(qū)域資産增值就會(huì)獲得資金流入，資金流入繼而又推高項(xiàng)目?jī)r(jià)格。於是，形成了項(xiàng)目?jī)r(jià)格、區(qū)域價(jià)值、流入資金的相互促進(jìn)。”秦江説。

　　有部分對(duì)後市樂(lè)觀的業(yè)內(nèi)專家指出，北京、上海、廣州這樣的一線城市，本身就有強(qiáng)大的吸金功能，而在這些城市的核心地域，更是會(huì)成為資金的主要流向。但並不是所有區(qū)域都能吸金，基礎(chǔ)差、配套不足、交通不便的區(qū)域，即使拍出的地再貴，也難以短期形成，區(qū)域價(jià)值差，也就形不成資金流入，也就無(wú)法産生足夠增量的財(cái)富客群。但是，有著近3000萬(wàn)常住人口的北京，這些年加起來(lái)也不過(guò)十幾個(gè)地王，且多個(gè)地王同處一個(gè)區(qū)域，人口的基數(shù)、住宅的需求，都足以支撐區(qū)域資金和財(cái)富的流入。

　　取消高端限購(gòu)不太可能 豪宅價(jià)格戰(zhàn)已箭在弦上

　　眼下，地産市場(chǎng)有個(gè)有趣的現(xiàn)象，在很多公開(kāi)場(chǎng)合，新拿地的開(kāi)發(fā)商會(huì)跟同區(qū)域老盤(pán)的開(kāi)發(fā)商這麼打招呼：“我求你了，漲漲價(jià)吧，你賣(mài)得這麼低我能活嘛？”看似玩笑，但其中不乏真正現(xiàn)實(shí)的反映。西四環(huán)項(xiàng)目紫宸院行銷(xiāo)負(fù)責(zé)人張大東對(duì)記者説，紫宸院目前均價(jià)是六萬(wàn)多元，而新拍出的兩塊豐臺(tái)地塊樓面價(jià)就已經(jīng)達(dá)到了每平方米5萬(wàn)多元，未來(lái)售價(jià)最少要在10萬(wàn)元左右，因此，紫宸院的銷(xiāo)售進(jìn)度直接影響到豐臺(tái)新盤(pán)的推盤(pán)節(jié)奏。

　　“調(diào)價(jià)？暫時(shí)還不會(huì)，目前市場(chǎng)前景還不明朗，能夠迅速走量才是重中之重。”當(dāng)記者問(wèn)到是否會(huì)隨行就市漲價(jià)時(shí)，張大東表示。

　　而去年有幾大豪宅開(kāi)發(fā)商發(fā)起的取消高端樓盤(pán)限購(gòu)的呼聲，在2015年初基本上已經(jīng)宣告不太可能。國(guó)家發(fā)改委副主任朱之鑫在1月16日召開(kāi)的首次國(guó)務(wù)院政策例行吹風(fēng)會(huì)上表示，房?jī)r(jià)適當(dāng)波動(dòng)是在擠出投機(jī)性需求，並不意味著未來(lái)政府在房地産調(diào)控方面將無(wú)所作為，2015年將穩(wěn)定住房消費(fèi)，重點(diǎn)是滿足從生存性需求向改善性需求和舒適性需求轉(zhuǎn)變。也就是説，即使放開(kāi)自住型商品房和改善型需求，也不可能放豪宅一馬。

　　“其實(shí)，眼下豪宅也不會(huì)把取消限購(gòu)當(dāng)成銷(xiāo)售的救命稻草。”京西一位不願(yuàn)具名的豪宅開(kāi)發(fā)商表示，去年某機(jī)構(gòu)曾對(duì)限購(gòu)鬆綁城市的抽樣調(diào)查顯示，各地鬆綁後的效果分化嚴(yán)重。部分城市短期效果明顯，成交出現(xiàn)反彈，這類(lèi)城市數(shù)量很少。第二類(lèi)則是收效甚微，包括長(zhǎng)春、武漢、寧波及南寧等四城市，取消限購(gòu)後日均成交量較之前有5%左右的小幅提升。第三類(lèi)是基本沒(méi)有影響，這類(lèi)城市數(shù)量最多。以天津?yàn)槔m然當(dāng)月有50%以上的增長(zhǎng)，但市場(chǎng)恢復(fù)平靜後，成交量仍每況愈下。

　　作為“後市悲觀派”的該開(kāi)發(fā)商表示，現(xiàn)在豪宅面臨的不單純是客戶少的問(wèn)題，而是整個(gè)投資環(huán)境市場(chǎng)狀態(tài)發(fā)生了翻天覆地的變化。主要表像有這些：一、客群視野更開(kāi)闊，金融意識(shí)突飛猛進(jìn)。無(wú)論是基金、股票都是投資方式。二、反腐常態(tài)化，政商基本絕跡。三、實(shí)體經(jīng)濟(jì)困局，除了網(wǎng)際網(wǎng)路以及個(gè)別新興行業(yè)，大多數(shù)行業(yè)都很難盈利。四、理財(cái)渠道多元化，雞蛋選擇的籃子也很多。五、護(hù)照含金量提高使海外置業(yè)門(mén)檻更低，大批財(cái)富人群資産配置選擇國(guó)外。六、人民幣貶值壓力持續(xù)增大。七、北京的人口限制以及霧霾影響等等。

　　“今後的豪宅之爭(zhēng)，將不會(huì)考慮你是否是地王、拿地成本多高，賣(mài)不動(dòng)就是賣(mài)不動(dòng)，競(jìng)相降價(jià)已經(jīng)成為大概率事件。”該開(kāi)發(fā)商表示。

　　文/本報(bào)記者 張艦