萬柳書院效果圖

　　在萬科北京區(qū)域公司首席執(zhí)行官毛大慶放言北京普宅進(jìn)入6萬元時(shí)代後不到一週，北京迎來新年首個(gè)頂級(jí)豪宅項(xiàng)目。昨日，北京市住建委向中赫置地的萬柳書院項(xiàng)目發(fā)放了現(xiàn)房銷售許可證，14.5萬元/平方米的均價(jià)開啟了北京2015年豪宅肉搏年。2012年一批高價(jià)地塊的出讓導(dǎo)致2015年北京頂級(jí)豪宅將迎來量與質(zhì)的雙重比拼，業(yè)內(nèi)人士指出，區(qū)域及産品定位等綜合因素成為頂級(jí)豪宅的競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn)，但在有限的年消化量下頂級(jí)豪宅的消化週期將被拉長(zhǎng)，操盤企業(yè)進(jìn)而將被捲入一場(chǎng)資金以及綜合能力比拼的拉鋸戰(zhàn)。

　　頂豪來襲

　　2015年開年第12天，沉浮近三年的地王項(xiàng)目萬柳書院終於入市，成為北京頂級(jí)豪宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中的又一位種子選手。該項(xiàng)目現(xiàn)房銷售均價(jià)14.5萬元/平方米，比一個(gè)月前拿證的融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目便宜2萬元/平方米。對(duì)於該定價(jià)，中赫置地品牌總監(jiān)朱敏稱，從區(qū)域來看，萬柳書院一墻之隔的萬城華府二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)達(dá)到11萬-13萬元/平方米，比周邊老項(xiàng)目高出約15%-30%的定價(jià)合乎市場(chǎng)規(guī)律。

　　一位豪宅代理機(jī)構(gòu)人士向北京商報(bào)記者表示，萬柳書院相對(duì)保守的定價(jià)是由2015年的豪宅市場(chǎng)現(xiàn)狀所決定的。“2015年可以被稱做是豪宅市場(chǎng)尤其是頂級(jí)豪宅市場(chǎng)的井噴元年，與萬柳書院項(xiàng)目同段位的項(xiàng)目就多達(dá)十幾個(gè)，”該人士介紹。

　　亞豪機(jī)構(gòu)根據(jù)項(xiàng)目入市計(jì)劃統(tǒng)計(jì)，2015年北京將有42個(gè)純新盤項(xiàng)目入市，其中單價(jià)超過10萬元的項(xiàng)目就多達(dá)13個(gè)，包括案名已定的萬柳書院、佳兆業(yè)廣場(chǎng)、中央公園廣場(chǎng)等，還包括尚未公佈項(xiàng)目名稱的保利東壩、恒大東百、龍湖西局以及泰禾西局等項(xiàng)目。除此之外，已經(jīng)拿證的融創(chuàng)觀瀾嘉苑、萬科北河沿甲柒拾柒號(hào)等老項(xiàng)目也將扎堆搶客。

　　靠什麼搶客

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅介紹，由於購買人群的特殊性，北京頂級(jí)豪宅市場(chǎng)年消化量變化幅度不大，以3000萬元級(jí)別以上豪宅為例，基本穩(wěn)定在每年150套左右的消化量上，這也就意味著與較大供應(yīng)量對(duì)應(yīng)的是有限的客群，因此項(xiàng)目之間的競(jìng)爭(zhēng)將進(jìn)入白熱化。

　　對(duì)此，朱敏向北京商報(bào)記者表示，頂級(jí)豪宅穩(wěn)定的銷量是建立在項(xiàng)目供應(yīng)不足的前提下，更豐富的産品供應(yīng)很可能會(huì)挖掘出更多的需求。另外，萬柳書院項(xiàng)目地域?qū)傩悦黠@，對(duì)於北京西北部的輻射性較強(qiáng)，因此對(duì)於即將到來的競(jìng)爭(zhēng)，中赫置地表示很坦然。

　　在郭毅看來，頂級(jí)豪宅項(xiàng)目數(shù)量的增加會(huì)拉長(zhǎng)高端項(xiàng)目的去化週期，但未必會(huì)有價(jià)無市。“頂級(jí)豪宅現(xiàn)在拼的是産品設(shè)計(jì)、科技系統(tǒng)、住宅理念、産品定位等多個(gè)因素，比如融創(chuàng)農(nóng)展館項(xiàng)目及佳兆業(yè)廣場(chǎng)因坐落CBD而具備商務(wù)會(huì)客的功能，相互間會(huì)形成競(jìng)爭(zhēng)，而萬柳書院因?yàn)樯钐幒諈^(qū)而主打純住宅的概念，因此差異化的定位也為頂豪被順利消化提供了可能。”

　　目前北京頂豪項(xiàng)目集中在東北部的孫河中央別墅區(qū)，東部東壩、CBD以及西北部的海澱區(qū)，西南部的西局等板塊，北京中原地産首席分析師張大偉也指出，當(dāng)價(jià)格不是頂級(jí)豪宅的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)之時(shí)，誰掌握了稀缺資源、産品力以及入市先機(jī)，誰就擁有了多爭(zhēng)取幾十個(gè)客戶的底氣。

　　不拼速度拼“能扛”

　　另一位曾供職于高端項(xiàng)目的業(yè)內(nèi)人士以“能扛”來形容中赫置地，該人士稱在高地價(jià)的驅(qū)使下，頂級(jí)豪宅項(xiàng)目的價(jià)格不會(huì)有鬆動(dòng)，而頂級(jí)豪宅去化週期的拉長(zhǎng)會(huì)更加考驗(yàn)開發(fā)企業(yè)資金週轉(zhuǎn)以及産品結(jié)構(gòu)、開發(fā)區(qū)域的協(xié)調(diào)能力。

　　北京商報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，進(jìn)入2015年北京市住建委總共有6個(gè)項(xiàng)目發(fā)放了預(yù)售許可證，除去保障房及商業(yè)項(xiàng)目外，另有4個(gè)住宅項(xiàng)目分佈在密雲(yún)、平谷、門頭溝等遠(yuǎn)郊區(qū)縣，定價(jià)在1.5萬-3.5萬元/平方米之間。

　　“從目前北京樓市看，剛需項(xiàng)目集中在遠(yuǎn)郊區(qū)縣，雖然政策已利好剛需，但是經(jīng)過2014年剛需客群被自住房搶佔(zhàn)之後，需求在一定程度上被提前透支，剛需項(xiàng)目在2015年繼續(xù)面臨自住房以及同區(qū)域競(jìng)品的壓力，而從豪宅市場(chǎng)看，競(jìng)爭(zhēng)也並不輕鬆。”上述豪宅代理機(jī)構(gòu)人士如是説。

　　剛需有擠壓，豪宅有競(jìng)爭(zhēng)，在上述業(yè)內(nèi)人士看來北京樓盤有兩頭集中的態(tài)勢(shì)，而定價(jià)5萬-7萬元/平方米的改善型項(xiàng)目卻出現(xiàn)市場(chǎng)的相對(duì)空白。“開發(fā)商目前的普遍心態(tài)是低價(jià)位地塊做剛需走快週轉(zhuǎn)，高價(jià)地塊做高端以求最高利潤(rùn)，但是如果能夠根據(jù)地塊情況抓住市場(chǎng)結(jié)構(gòu)性的機(jī)遇，填補(bǔ)改善型項(xiàng)目的空白，不失為開發(fā)商突圍的有效手段。”該人士坦言。（北京商報(bào)記者 齊琳 阿茹汗）

　　 北京頂豪項(xiàng)目接連入市 萬柳書院均價(jià)每平米14.5萬元

　　 北京又誕生新地王 房?jī)r(jià)將進(jìn)入6萬元時(shí)代

　　 北京誕生86億元“三最”地王