房地産十餘年的“黃金時(shí)代”終結(jié)，這是從房企大佬到普通購(gòu)房者已經(jīng)形成的共識(shí)。隨著限購(gòu)、限貸等政策的逐步放開(kāi)，房地産調(diào)控的行政色彩日趨淡化，市場(chǎng)化的調(diào)控手段將取而代之。2014年，樓市從前一年的火熱中迅速冷靜下來(lái)，對(duì)房地産市場(chǎng)和中國(guó)經(jīng)濟(jì)來(lái)説，也許並不是壞事。

　　2014年，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積12.1億平方米，同比下降7.6%，銷(xiāo)售額7.63萬(wàn)億元，同比下降6.3%。其中，住宅銷(xiāo)售面積10.5億平方米，同比下降9.1%，銷(xiāo)售額6.24萬(wàn)億元，同比下降7.8%。降溫、回調(diào)成為這一年的主旋律。

　　這一年，曾經(jīng)的房企老大萬(wàn)科，被綜合性業(yè)務(wù)更廣泛的綠地在銷(xiāo)售額上超越，萬(wàn)科總裁鬱亮大呼“白銀時(shí)代”已經(jīng)到來(lái)，房地産企業(yè)要做好告別“黃金時(shí)代”的準(zhǔn)備。開(kāi)啟合夥人制度、進(jìn)軍商業(yè)地産、探索國(guó)際化道路、學(xué)習(xí)網(wǎng)際網(wǎng)路思維，萬(wàn)科在鬱亮的帶領(lǐng)下積極準(zhǔn)備著。

　　這一年，曾經(jīng)的地産大炮任志強(qiáng)，卸下一身職務(wù)正式退休，他的觀點(diǎn)也不像昔日一樣堅(jiān)決看多，反而對(duì)接下來(lái)的樓市走向表現(xiàn)出少有的悲觀一面。

　　這一年，從區(qū)域性中小房企，到全國(guó)百?gòu)?qiáng)級(jí)別的房企，都有倒下的案例。2014年初從杭州開(kāi)啟的降價(jià)潮此後蔓延開(kāi)來(lái)，房企們的資金鏈備受考驗(yàn)。到年末，佳兆業(yè)在“鎖盤(pán)”風(fēng)波下的危局，更令房企們感受到寒意。戶籍改革、土地改革、不動(dòng)産統(tǒng)一登記、房地産稅等長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，並同步推動(dòng)新型城鎮(zhèn)化有序發(fā)展。

　　也是在這一年，持續(xù)了很長(zhǎng)時(shí)間的限購(gòu)和限貸政策開(kāi)始鬆綁。在樓市“高燒”下被迫出臺(tái)的一系列行政調(diào)控手段，開(kāi)始逐漸展現(xiàn)出退出“舞臺(tái)”中央的姿態(tài)。讓房地産回歸市場(chǎng)調(diào)節(jié)為主，被認(rèn)為是本屆政府調(diào)控樓市的主要思路。針對(duì)市場(chǎng)的發(fā)展演變，2014年中央政府的房地産調(diào)控思路也適時(shí)作出調(diào)整。從過(guò)往的以“控房?jī)r(jià)、抑需求”為政策導(dǎo)向，轉(zhuǎn)變成當(dāng)前“促改善、穩(wěn)消費(fèi)”的樓市調(diào)控目標(biāo)。通過(guò)貨幣政策調(diào)整、戶籍改革、棚戶區(qū)改造等有效措施保障合理購(gòu)房需求，穩(wěn)定住房消費(fèi)。

　　2014年，樓市結(jié)束了以前供不應(yīng)求、價(jià)格單邊上漲的格局。住房商品化經(jīng)過(guò)十幾年的高速發(fā)展之後，已告別初期的整體供不應(yīng)求的狀態(tài)，部分地區(qū)商品住宅庫(kù)存出現(xiàn)明顯攀升。以前的市場(chǎng)調(diào)整主要是因?yàn)檎叩淖儎?dòng)而引起，並不是市場(chǎng)自發(fā)性的調(diào)整，如今房地産市場(chǎng)已經(jīng)進(jìn)入了一個(gè)供需相對(duì)平衡，甚至開(kāi)始進(jìn)入了供過(guò)於求的局面。市場(chǎng)的波動(dòng)加大單邊上漲的市場(chǎng)成為過(guò)去時(shí)，不同區(qū)域，不同城市，甚至同一個(gè)城市，都會(huì)因?yàn)閰^(qū)域的屬性定位和價(jià)值以及本身的供求情況而出現(xiàn)不一樣的市場(chǎng)行情。

　　整體來(lái)看，房?jī)r(jià)開(kāi)啟下行通道，2014年12月百城均價(jià)降至10542元/平方米，自5月以來(lái)連續(xù)8個(gè)月環(huán)比下跌，同比下降2.69%，自10月起連續(xù)3個(gè)月下跌。十大城市住宅均價(jià)下降至18878元/平方米，同比下降0.61%。9月30日央行出臺(tái)放寬限貸政策對(duì)扭轉(zhuǎn)市場(chǎng)預(yù)期起到積極作用，成交量明顯回升，為了完成年度銷(xiāo)售目標(biāo)，房企繼續(xù)加大推盤(pán)規(guī)模。四季度房?jī)r(jià)仍處?kù)断滦型ǖ溃照?.22%。

　　一線城市潛在購(gòu)房需求較旺盛，在樓市整體下行背景下依然微幅上漲，但漲幅明顯低於2013年。其中上海、北京分別上漲2.46%和1.83%。廈門(mén)、石家莊、保定等庫(kù)存合理、政策利好的熱點(diǎn)二三線城市房?jī)r(jià)同比上漲明顯，其中保定、廈門(mén)漲幅在12%以上。“京津冀一體化”帶動(dòng)河北房地産市場(chǎng)升溫，全年百城住宅均價(jià)累計(jì)上漲前五名的城市中，河北城市位列四席。三亞、杭州、武漢、天津等庫(kù)存較高的二線城市房?jī)r(jià)呈下跌態(tài)勢(shì)。其中三亞、杭州全年累計(jì)跌幅超過(guò)10%。

　　告別“黃金時(shí)代”，房企們的日子整體來(lái)説不像之前那麼愜意。2015年初，公佈2014年銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的40家上市房企中，完成年度銷(xiāo)售任務(wù)的只有16家，不足一半，且完成任務(wù)的房企都是銷(xiāo)售額排名前20的房企，也就是説越大的房企完成任務(wù)的成績(jī)?cè)胶茫渌词逛N(xiāo)售規(guī)模超過(guò)百億元級(jí)別的房企，2014年的日子也不太好過(guò)。而這些還是上市房企，都是眾多房企中的佼佼者，其他中小房企的情況可想而知。其直接後果是，行業(yè)的門(mén)檻越來(lái)越高，主動(dòng)退出和尋求並購(gòu)的中小開(kāi)發(fā)商增多，大開(kāi)發(fā)商有機(jī)會(huì)借此提高行業(yè)集中程度。

　　中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，2014年全國(guó)典型城市商品房銷(xiāo)售額前十樓盤(pán)門(mén)檻值為47億元，分佈在5個(gè)城市，其中8個(gè)項(xiàng)目集中在一線城市，北京佔(zhàn)據(jù)4席、上海佔(zhàn)2席、深圳和廣州各佔(zhàn)1席，二線城市合肥入榜2席。入榜項(xiàng)目多出自品牌房企旗下，比如萬(wàn)達(dá)、綠城、中海、金融街等。2014年共有80家房地産企業(yè)進(jìn)入百億軍團(tuán)，這些百億房企第一陣營(yíng)囊括7家千億級(jí)企業(yè)，銷(xiāo)售額平均增長(zhǎng)23.8%，第二陣營(yíng)為12家300億-1000億企業(yè)，銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率均值為14.6%，而100億-300億的第三陣營(yíng)企業(yè)最為集中，共計(jì)61家，銷(xiāo)售額增速為10.4%。百億企業(yè)陣營(yíng)之間分化拉大，強(qiáng)者恒強(qiáng)的態(tài)勢(shì)愈加凸顯，第一陣營(yíng)房企銷(xiāo)售均值已增至第三陣營(yíng)的9倍。

　　強(qiáng)者恒強(qiáng)，大型開(kāi)發(fā)商在多元化、國(guó)際化的路上邁開(kāi)大步，小開(kāi)發(fā)商只有在寒風(fēng)中堅(jiān)持，行業(yè)大洗牌還將從2014年持續(xù)到2015年。對(duì)於買(mǎi)房人來(lái)説，房?jī)r(jià)止住了瘋狂的腳步，大家也終於可以靜下心來(lái)針對(duì)自己的需求選擇合適的房子，寄託在房屋上的投資屬性快速褪色，房地産業(yè)將回歸居住本質(zhì)。

　　“黃金時(shí)代”終結(jié)，“白銀時(shí)代”來(lái)臨。無(wú)論企業(yè)還是個(gè)人，誰(shuí)能在這個(gè)變動(dòng)期快速調(diào)整自己，適應(yīng)新時(shí)代的市場(chǎng)節(jié)奏，誰(shuí)就能搶到“白銀時(shí)代”的船票。