有專家指出，近期二手房成交價(jià)格已經(jīng)止跌，並出現(xiàn)小幅上揚(yáng)態(tài)勢(shì)

　　 編者按：對(duì)於北京的房地産仲介而言，今年的10月1日，可謂是喜從天降。央行9月30日發(fā)佈的房貸新政，一夜間讓房地産仲介們從“苦大仇”深變成了“笑逐顏開(kāi)”。那麼，從房貸新政發(fā)佈至今，二手房市場(chǎng)究竟有多火呢？

　　 “10月份以後市場(chǎng)一下就火起來(lái)了，拿週五説吧，我一天帶了6組客戶看房，第二天有4個(gè)客戶都成交了。”説起最近的二手房市場(chǎng)，北京某知名仲介公司員工小張一臉興奮。

　　 實(shí)際上，就在幾週前，仲介公司的員工們大多還是一幅愁眉苦臉的表情。而改變這種狀況的導(dǎo)火索，就是9月30日央行下發(fā)的一則通知。

　　 該通知規(guī)定，對(duì)於貸款購(gòu)買(mǎi)首套普通自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準(zhǔn)利率的0.7倍，具體由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)情況自主確定。對(duì)擁有1套住房並已結(jié)清相應(yīng)購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)普通商品住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。

　　 而記者在走訪多家仲介店面後也了解到，10月份成交的住宅，多以改善型需求為主。據(jù)仲介公司員工介紹，結(jié)清首套房的貸款再買(mǎi)房就享受首套房貸款政策，對(duì)於改善型需求的家庭影響非常大，不但貸款的利息大幅下降，此前購(gòu)房者持幣觀望的心態(tài)也在減弱。

　　 多家仲介機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)均顯示，10月份北京二手房成交量大幅回升，不過(guò)由於十一小長(zhǎng)假和網(wǎng)簽數(shù)據(jù)的滯後性，官方統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)要在11月份才會(huì)體現(xiàn)出來(lái)。

　　 改善型需求者積極入市

　　 對(duì)於央行9月30日下發(fā)的通知，業(yè)內(nèi)人士均指出，“認(rèn)貸不認(rèn)房”是本次信貸調(diào)整的核心，改善型需求從信貸新政中受益最為明顯。

　　 據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)，從2013年開(kāi)始，改善型客戶在北京二手房市場(chǎng)中的佔(zhàn)比呈現(xiàn)逐步升高的特徵。2013年的10月份，擁有一套住房的改善型客戶在我愛(ài)我家月度成交佔(zhàn)比為26.39%，而目前這一幅度已經(jīng)上升到42.69%。

　　 鏈家地産分析師張旭則表示，自9月30日房貸新政發(fā)佈以來(lái)，北京市二手房市場(chǎng)發(fā)生了較為明顯的變化。在客戶方面，改善型需求客戶佔(zhàn)比逐漸加大，在新政中首付優(yōu)惠的政策落地後逐漸發(fā)揮出對(duì)市場(chǎng)的帶動(dòng)作用。但對(duì)於剛需來(lái)説，政策上並未有實(shí)質(zhì)的利好，雖然10月以來(lái)也有不少剛需入市，但多數(shù)是受市場(chǎng)預(yù)期的影響。

　　 多家仲介門(mén)店的工作人員也稱，以往成交量較小的大戶型，近期卻頗受看房客青睞，不少門(mén)店100平方米以上戶型的成交量甚至超過(guò)了小戶型。

　　 實(shí)際成交大幅回暖

　　 據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，10月上半月，北京市住宅網(wǎng)簽量為4839套，環(huán)比下滑53.3%，同比下滑30.7%；其中二手住宅網(wǎng)簽量為2043套，環(huán)比下滑60.6%，同比下滑38.4%。

　　 對(duì)此，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，由於網(wǎng)簽數(shù)據(jù)整體的滯後性，加上中國(guó)慶節(jié)假期的影響，在連續(xù)的市場(chǎng)利好釋放後，10月上半月低迷的網(wǎng)簽情況事實(shí)上難以有效反應(yīng)現(xiàn)階段北京樓市的實(shí)際狀況。

　　 中原地産首席分析師張大偉也表示，10月20日至10月22日，北京二手房網(wǎng)簽成交量連續(xù)三天突破450套，分別為466套、458套、554套，月底二手房實(shí)際成交量有望刷新年內(nèi)新高。

　　 “網(wǎng)簽數(shù)並不能完全統(tǒng)計(jì)實(shí)際的成交量，這些網(wǎng)簽數(shù)據(jù)一般會(huì)滯後於市場(chǎng)一線至少15天以上，10月份全月的成交量有望達(dá)到2萬(wàn)套，並刷新年內(nèi)月底成交新高。”張大偉稱。

　　 鏈家地産的最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，改善型正在積極入市。據(jù)其統(tǒng)計(jì)，10月份第三周北京市二手住宅共成交1665套，與上周相比增加58%，與9月份第三周相比減少16.1%。由於網(wǎng)簽的滯後效應(yīng)，上周網(wǎng)簽量依然處?kù)遁^低水準(zhǔn)，但從鏈家內(nèi)部成交數(shù)據(jù)看，成交量在上上周的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)50%左右。

　　 此外，根據(jù)偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院監(jiān)測(cè)，10月上半月，經(jīng)北京我愛(ài)我家成交的二手房買(mǎi)賣(mài)合同簽訂量環(huán)比增長(zhǎng)了108.9%，同比增長(zhǎng)了59.1%，環(huán)比、同比增量十分顯著。同時(shí)，10月份，其新增客源比9月份同期增長(zhǎng)了21.2%，看房量比9月份同期增長(zhǎng)了41.1%。

　　 房?jī)r(jià)或止跌企穩(wěn)

　　 在成交量回升的同時(shí)，此前回調(diào)較深的二手房?jī)r(jià)格有趨於穩(wěn)定的跡象。

　　 以記者身邊的一位朋友劉先生為例，面對(duì)從2012年下半年就猛漲的房?jī)r(jià)，害怕房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲的他不得不抓緊入市，最終於去年年中在北四環(huán)附近購(gòu)買(mǎi)了一套90平方米的兩居室，總價(jià)350萬(wàn)元，而到去年10月份，同樣的戶型價(jià)格已經(jīng)攀升至380萬(wàn)元，劉先生為此慶倖了好久。不過(guò)，隨後的市場(chǎng)風(fēng)向突變，成交銳減的同時(shí)，瘋長(zhǎng)了一年半的房?jī)r(jià)也開(kāi)始回落。到今年6月份，仲介打電話詢問(wèn)劉先生是否出售房子時(shí)，價(jià)格已經(jīng)降至當(dāng)初其購(gòu)買(mǎi)的價(jià)格。而到了三季度末，劉先生看到樓下仲介門(mén)店內(nèi)，與其同戶型房子的掛牌價(jià)已跌至330萬(wàn)元。

　　 不過(guò)，劉先生因?yàn)榉績(jī)r(jià)跌破其購(gòu)入價(jià)格的苦惱並沒(méi)有持續(xù)太久。隨著央行信貸政策的調(diào)整，市場(chǎng)一下子又活躍了起來(lái)，許久沒(méi)有接到仲介電話的劉先生也被問(wèn)到是否再次考慮出售手中的住房，雖然仲介報(bào)出的340萬(wàn)售價(jià)仍沒(méi)有達(dá)到其購(gòu)入價(jià)，但這一價(jià)格還是讓他看到了二手房售價(jià)止跌企穩(wěn)的跡象。

　　 實(shí)際上，記者身邊不少朋友均表示，他們各自小區(qū)的房子，最近又開(kāi)始漲價(jià)了。

　　 根據(jù)鏈家地産市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，10月份第三周，北京市二手住宅成交價(jià)格為28137元/平方米，較前周上漲2.8%。同時(shí)，10月份第三周鏈家成交案例的議價(jià)空間為2.6%，較前周下降0.2個(gè)百分點(diǎn)，議價(jià)空間進(jìn)一步收窄。從10月份第二周開(kāi)始，議價(jià)空間已連續(xù)兩周處?kù)?%以下的水準(zhǔn)，且有進(jìn)一步縮小的趨勢(shì)。

　　 偉業(yè)我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院的測(cè)算也顯示，10月上半月北京二手房成交均價(jià)為29130元/平，比9月份均價(jià)小幅回升2.3%。

　　 對(duì)此，胡景暉認(rèn)為，從市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)來(lái)看，二手房市場(chǎng)的成交量已出現(xiàn)了明顯反彈，成交價(jià)格也在企穩(wěn)同時(shí)顯示出小幅上揚(yáng)的勢(shì)頭。胡景暉稱，在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，隨著成交量的逐步回升，二手房市場(chǎng)價(jià)格的企穩(wěn)反彈勢(shì)頭很可能會(huì)在短期內(nèi)持續(xù)。

　　 張大偉也表示，9月底央行鬆綁信貸政策的影響還要看後續(xù)落地細(xì)則和商業(yè)銀行的執(zhí)行力度，對(duì)市場(chǎng)的整體判斷，則是四季度將好于三季度，下半年將好于上半年，整體市場(chǎng)下調(diào)的空間已被封死。

　　 而不少機(jī)構(gòu)則稱，隨著央行接連鼓勵(lì)商業(yè)銀行等金融機(jī)構(gòu)支援住房金融，接下來(lái)居民中長(zhǎng)期貸款力度不會(huì)降低，特別是伴隨著利率下降，商業(yè)銀行支援的意願(yuàn)會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)，而這無(wú)疑將增強(qiáng)市場(chǎng)的信心。（記者 王 崢）