面對今年前八個月低迷的樓市行情，“金九銀十”以來，各地樓市促銷花樣翻新，但依舊是成交乏力景況。持續(xù)冷清的樓市，在傳統(tǒng)銷售旺季遭遇 “慘澹開局”，也迎來了信貸新政的變數(shù)。

　　促銷不斷，

　　傳統(tǒng)旺季平淡開局

　　“交2000抵20000”“開盤可享1個點購房優(yōu)惠，承諾降價即給置業(yè)者無條件賠付”“認籌可享九七折優(yōu)惠，還送2萬元車位抵用券”……在蚌埠，開發(fā)商積極促銷，除了常規(guī)的暖場活動，各種各樣的行銷手法更是層出不窮。“來訪報銷車費，贏取精美禮品”“老帶新成交，即可獲價值千元到萬元不等的購物卡一張”“特惠房”……在蕪湖，“國慶買房7重鉅惠”的廣告四處散發(fā)。

　　一些地方房企還推出了 “全民行銷”。在蚌埠市濱湖區(qū)某樓盤，銷售部工作人員透露，不管你是誰，只要能帶來一筆成交，就能獲得2000元左右的傭金。在合肥，生態(tài)採摘、娛樂嘉年華、家庭DIY、爬山騎行比賽等家庭型的行銷活動不斷，樓盤行銷不斷翻新花樣。

　　“金九銀十”一直是傳統(tǒng)房地産銷售旺季，但今年多地的樓市整體表現(xiàn)平平。今年8月，在中央“分類調(diào)控”政策的指導(dǎo)下，合肥市取消限購，但目前樓市並未有明顯變化，“金九銀十”開端延續(xù)了8月末的下滑趨勢。合肥某房地産網(wǎng)站統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，9月份，該市共成交商品住宅6886套，為全年最低月成交量。各地樓市總體“金九”不再、“銀十”開局平淡，已成事實。

　　從土地市場看，9月，合肥共計成功出讓地塊 13宗約952.25畝，攬金約44.88億元。合肥土地市場表現(xiàn)已不及上半年的“金三銀四”，大部分出讓地塊還是8月份未拍賣而在當(dāng)月以掛牌出讓的，新供應(yīng)的地塊較少，且多以低價成交。

　　蕪湖市鏡湖區(qū)黃山東路某樓盤銷售部經(jīng)理徐先生表示，前8個月，開發(fā)商與購房者的雙向觀望，使得房源大量積壓；作為下半年跑量的“金九銀十”，目前“成色”不足，相對於往年來説明顯黯淡不少。為彌補年末交付工程款等帶來的資金鏈危機以及降低衝刺年報銷量的壓力，開發(fā)商或?qū)⒓铀僮尷耙詢r換量”。

　　7折利率，“看得見”或許“摸不著”

　　9月30日，中國人民銀行、銀監(jiān)會聯(lián)合發(fā)佈 《關(guān)於進一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，對首套房認定標(biāo)準(zhǔn)進行了重新界定，並重申“三成首付、利率最低0.7倍基準(zhǔn)”。這被市場解讀為信貸新政力度超出預(yù)期。 10月5日，央行又對四季度的信貸政策定調(diào)，提出“靈活運用多種貨幣政策工具，保持適度流動性，實現(xiàn)貨幣信貸及社會融資規(guī)模合理增長”。

　　綜合來看，信貸政策利好樓市。但市場尚需一段時間的消化期。 10月10日，記者以購房者身份向工商銀行、建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行等部分國有大型商業(yè)銀行，及東莞銀行等部分城市商業(yè)銀行個人信貸部求證，相關(guān)銀行工作人員稱，總行已出臺文件，但具體執(zhí)行要等待通知。 “十一”黃金週期間，樓市整體表現(xiàn)平平，也説明購房者總體處觀望狀態(tài)。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，央行信貸新政有助於增加購買力，此前被壓制的部分需求有望釋放，但不同地區(qū)樓市表現(xiàn)將會彼此有別。在合肥及皖北等購房需求較旺盛的地市，限貸政策調(diào)整將對市場帶來實質(zhì)利好，將逐步促進改善性需求入市；但對皖南部分商品房供給長期大於需求、庫存積壓比較嚴(yán)重的城市，影響比較有限。

　　房貸放鬆有望刺激改善性住房需求，但利率7折真的會來嗎？“存貸利差縮小的背景下，房貸利率出現(xiàn)普遍7折的可能性很小。即使有，也會有很多苛刻的限制條件，對絕大多數(shù)購房者來説，看得見卻摸不著。”徽商銀行總部有關(guān)人士坦言，目前，銀行資金成本不斷提高，按揭貸款利率執(zhí)行基準(zhǔn)利率，銀行就基本不賺錢了。 “每家銀行在大的政策方向下，執(zhí)行力度也不同，購房者能拿到9折利率就算很不錯了。 ”

　　據(jù)悉，在東莞銀行已出臺新房貸執(zhí)行細則中，首套房認定執(zhí)行央行9月30日所發(fā)文件中的新標(biāo)準(zhǔn)，即擁有1套住房並已結(jié)清相應(yīng)購房貸款的家庭，執(zhí)行首套房貸款政策，貸款最低首付款比例為30%。在貸款利率方面，東莞銀行的細則中明確下限為基準(zhǔn)利率上浮10%。

　　放風(fēng)漲價，“噱頭”扛不住“高庫存”

　　“為了集團持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，改變銷售價格低於成本的現(xiàn)狀，各項目11月1日開始，對銷售價格進行全面提高，並對價格進行5%～10%不同程度的上漲。 ”國慶以來，多家開發(fā)商颳起“文件”風(fēng)，多份名為某某集團“全面調(diào)價”的文件在微信朋友圈中廣為流傳，這些開發(fā)商在我省均有項目涉及。記者電話聯(lián)繫了部分開發(fā)商在合肥的項目，綠城售樓部工作人員表示，文件真假他不能斷定，目前沒有接到具體通知，但樓盤有漲價的可能。

　　一個不容忽視的情況是，目前庫存依舊高企。上半年，全省商品房待售面積1477.4萬平方米，增長16.4%，增速比一季度加快6.4個百分點。從待售時間看，待售一年以下、一年至三年、三年以上的商品房佔比分別為41%、51.8%和7.2%。2013年末，全省商品房新開工面積超過1億平方米，按照建設(shè)時序，今年下半年將陸續(xù)上市銷售，加上市場已有的庫存量，開發(fā)商將面臨較大的消化壓力。

　　“一些房企放風(fēng)漲價，多為噱頭。”長期關(guān)注安徽樓市的三迪地産行銷總監(jiān)吳昊認為，我省各地樓市去庫存化總體並不理想，有些項目拿地貴，成本高，由於融資成本、財務(wù)成本均比剛需産品更高，更需要快速回籠資金。記者在合肥、蕪湖、銅陵等地採訪時，多家房企行銷負責(zé)人表示，前三季度業(yè)績不盡如人意，四季度業(yè)績壓力大，降價促銷依舊是四季度主打的行銷策略。一些業(yè)內(nèi)人士認為，10月是信貸政策的落地執(zhí)行月，後續(xù)的政策執(zhí)行力度是影響市場的關(guān)鍵因素。整體看，市場大幅下調(diào)的空間不大。

　　“過去十年是樓市的黃金十年，而當(dāng)前的樓市正在調(diào)整，將進入白銀十年。 ”省發(fā)改委經(jīng)濟資訊中心專家預(yù)計，我國房地産業(yè)正在進入中高速、穩(wěn)健發(fā)展的“新常態(tài)”，我省房地産市場仍將以調(diào)整為主。總體來看，房地産開發(fā)投資增速仍將低位運作，在相關(guān)政策的帶動下，商品房銷售在後期將略有回升。■ 記者 吳量亮