馬年伴隨著樓市“限購(gòu)”、“鬆綁”、“去庫存”等關(guān)鍵詞走過了大半。

　　自6月20日呼和浩特市宣佈取消商品房限購(gòu)，成為各地正式發(fā)文確認(rèn)取消限購(gòu)的第一個(gè)城市以來，短短兩個(gè)月的時(shí)間，全國(guó)46個(gè)限購(gòu)城市中目前已有30多個(gè)城市取消或者大幅“鬆綁”限購(gòu)。

　　但是，二三線城市形式各異的“鬆綁”政策，也引起了業(yè)內(nèi)和購(gòu)房者的激烈爭(zhēng)論。地方政府紛紛放開限購(gòu)、補(bǔ)貼購(gòu)房，這是否合理？“鬆綁”限購(gòu)到底能否提振房地産市場(chǎng)？又會(huì)否導(dǎo)致新一輪房?jī)r(jià)上漲？

　　為什麼要“鬆綁”限購(gòu)？

　　國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)研究所副所長(zhǎng)鄧鬱松認(rèn)為，房地産市場(chǎng)供求情況的變化，是全國(guó)區(qū)域中心城市扎堆鬆綁限購(gòu)的主要原因。

　　已經(jīng)習(xí)慣了北上廣樓市“長(zhǎng)紅”的人們，可能無法想像二線以及三四線城市樓市之艱難。雖然目前尚無一份官方完整的樓市評(píng)估報(bào)告，但仍有一些細(xì)節(jié)能夠透視全國(guó)樓市冷暖。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局此前公佈的數(shù)據(jù)，今年上半年全國(guó)商品房銷售面積同比下降6％，銷售額下降6.7％，而商品房待售面積激增25％，達(dá)到3.59億平方米。

　　曾經(jīng)無限風(fēng)光的房地産市場(chǎng)，如今卻像一塊燙手的山芋，讓地方政府扔也不是，拿也不是。

　　8月11日，湖南省住建廳印發(fā)《湖南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)於促進(jìn)全省房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，明確規(guī)定將從政府回購(gòu)普通商品房用作保障房源、異地購(gòu)房者可申請(qǐng)公積金貸款以及住宅産業(yè)化建設(shè)項(xiàng)目資本金監(jiān)管減半等五方面促進(jìn)湖南省房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　就在“湘五條”出臺(tái)的3天前，福建省率先發(fā)佈“閩八條”——《福建省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)於促進(jìn)房地産市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》，限購(gòu)、限貸全面放鬆，成為首個(gè)省級(jí)救市政策。

　　《中國(guó)證券報(bào)》撰文指出，今年這輪房地産降溫的形態(tài)，相比2006年、2008年和2011年的三輪樓市降溫，存在不同之處。

　　首先，並無嚴(yán)厲調(diào)控政策。2013年出臺(tái)的“國(guó)五條”並不嚴(yán)厲，且地方政府沒有嚴(yán)格落實(shí)。

　　其次，經(jīng)濟(jì)並無快速下滑。2008年在國(guó)際金融危機(jī)的衝擊下，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)增幅急速下滑，2009年一季度回落至6.1%，2011年下半年亦出現(xiàn)明顯回落。而今年上半年GDP增幅為7.4%，雖略有下滑，但自2012年我國(guó)經(jīng)濟(jì)已開始低位盤整，談不上急跌。

　　第三，住宅庫存壓力持續(xù)增長(zhǎng)。雖然一線城市和部分二線城市的住宅庫存過去兩年有所減少，但全國(guó)600多個(gè)城市中的大部分，自2011年住宅庫存就一直增長(zhǎng)，這在之前是沒出現(xiàn)過的。住宅供應(yīng)階段性過剩，開始成為一個(gè)整體性的問題，本輪去庫存週期也將會(huì)拉得比較長(zhǎng)。

　　而土地市場(chǎng)最近也出現(xiàn)了流拍現(xiàn)象。據(jù)《人民日?qǐng)?bào)》報(bào)道，今年二季度，我國(guó)300個(gè)城市土地成交面積同比減少29%，土地出讓金收入同比下降15%；7月，300個(gè)城市的土地成交面積同比減少44%，土地出讓金收入同比下降49%。杭州、貴陽等多個(gè)二三線城市都出現(xiàn)了土地流拍。

　　長(zhǎng)久以來，土地出讓金都是政府償債的主要途徑。“今年大規(guī)模地方政府債償還在即，地方政府肯定有限購(gòu)鬆綁的衝動(dòng)。”中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心研究員、寧波大學(xué)教授張慧芳認(rèn)為。

　　一方面是樓市庫存“壓力山大”，一方面是土地財(cái)政吃緊與還債壓力陡增疊加，地方政府鬆綁樓市成了必然選擇。