中新網(wǎng)7月11日電(房産頻道 馬榕) 國內(nèi)樓市的調(diào)整，為火熱的海外購房添了一把柴。7月8日美國全國房地産經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)發(fā)佈報(bào)告顯示，在截至3月的一年內(nèi)，中國人豪擲220億美元在美國買房，同比增長72%，佔(zhàn)外國人購房總額24%。也就是説，海外買家在美國買房的每1美元中，就有24美分出自中國人。

　　值得關(guān)注的是，國人海外購房浪潮正在由原先的“富人階級(jí)”向“中産階級(jí)”蔓延，小額海外置業(yè)投資逐步升溫。分析人士認(rèn)為，國內(nèi)房産價(jià)值透支、經(jīng)濟(jì)放緩成為近期國人海外買房數(shù)量猛增的一大誘因。與此同時(shí)，不確定的政策變數(shù)、變幻的海外房地産市場行情、出海投資交易陷阱等帶來的諸多風(fēng)險(xiǎn)也浮出水面。

　　中國買房客海外撈金 “中産階級(jí)”也來分一杯羹

　　去年，土生土長的北京人李女士賣掉了她唯一的一套房子，這套位於朝陽區(qū)雙井的兩居室老樓民宅為她籌得了300多萬人民幣。利用這筆錢，她在休斯頓成功入手了六套房。李女士的算盤是：每個(gè)月一套休斯頓的房子出租可收益400多美金，用租金可以把原先北京的房子再租回來，除去這部分開支，每月還能賺將近1萬元，每年可得收益10多萬元。

　　“在美國買房投資，除去房産稅等各項(xiàng)費(fèi)用，收益率可以達(dá)到8%，加之租售比比較高，六七年就可能收回成本；相比之下，在北京投資一套房産收回成本或許要花上100年，因而海外小額投資也是比較多的。”作為一家專業(yè)從事海外房産投資的機(jī)構(gòu)，國信美投總裁陸鶴壬在接受中新網(wǎng)房産頻道採訪時(shí)表示，當(dāng)前除了傳統(tǒng)意義上的富豪熱衷投資海外買房，中産階級(jí)出海置業(yè)比例正在逐年提升。

　　陸鶴壬分析指出，“中國人海外買房子，基本分為自住和投資。海外投資型房子單價(jià)較低，在美國，大部分買家購買的房子總價(jià)在10萬美金以下，其中有較多是金融危機(jī)時(shí)的法拍房，成本甚至低於建築成本，因此投資價(jià)值較高。”

　　“很多人問我，這麼便宜的房子為什麼美國人自己不買？” 陸鶴壬説，那是因?yàn)槊绹伺c中國人的消費(fèi)觀念不同，他們沒有那麼熱衷於買房，很多人也沒有這麼多錢來買。

　　在陸鶴壬看來，美國的房地産市場發(fā)展較為成熟，雖然此前因?yàn)榻鹑谖C(jī)的影響一度跌入低谷，但是現(xiàn)在已經(jīng)開始平穩(wěn)回暖，因此投資價(jià)值也較為明顯。

　　事實(shí)上，像李女士一樣“精明”的中國海外買房客並不在少數(shù)，今年以來，數(shù)目更是增長迅速。美國全國房地産經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)7月8日發(fā)佈的報(bào)告顯示，2013年4月至2014年3月的一年間，中國人在美購房總額達(dá)220億美元，同比飆升近80%，佔(zhàn)外國人在美購房總額的24%左右。

　　報(bào)告還顯示，全美現(xiàn)房成交價(jià)中值為19.9萬美元，而中國人在美國買房的成交價(jià)中值為每套52.3萬美元，為美國均價(jià)2.6倍。而且，中國人更喜歡現(xiàn)金購房，超過四分之三的中國購房客選擇現(xiàn)金支付房款。

　　對(duì)於中國買房客海外撈金升溫背後的原因，中原地産首席分析師張大偉向中新網(wǎng)房産頻道分析稱，“國內(nèi)房産價(jià)值透支且經(jīng)濟(jì)放緩，而國外整體經(jīng)濟(jì)在復(fù)蘇，房産投資價(jià)值較高。所以有很多人賣了國內(nèi)房産，去國外投資。”

　　張大偉認(rèn)為，與相比發(fā)達(dá)國家有一定差距的環(huán)境品質(zhì)、教育水準(zhǔn)等方面，也是國人選擇置業(yè)或移民海外的考量因素。同時(shí)，他指出，不排除有部分灰色收入通過此途徑外流。

　　在上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)看來，海外投資熱也是目前國內(nèi)限購限貸政策下的區(qū)域分散化策略的體現(xiàn)。

　　海外置業(yè)暗藏風(fēng)險(xiǎn) 或受困于“中國思維”

　　“在美國，買家和賣家並沒有直接的金錢交易，交易時(shí)會(huì)通過以律師團(tuán)隊(duì)為主要成員的房屋管理中心。這個(gè)機(jī)構(gòu)會(huì)對(duì)房屋有無債務(wù)、能否買賣、房屋品質(zhì)等背景進(jìn)行調(diào)查。” 陸鶴壬對(duì)中新網(wǎng)房産頻道表示。

　　但這並不意味著海外投資可以高枕無憂，也並不是所有人都能實(shí)現(xiàn)“抄底”、“升值”、“海外撈金”的美夢。

　　陸鶴壬舉例稱，此前就有購房者貪便宜買了底特律的一些房子，可能售價(jià)很低，也可能有很高的收益率，但周邊治安較亂，尋找合適的租戶很難，收租金也會(huì)面臨麻煩。“這種房子聽起來很美，但是操作起來卻很難，最後可能變成燙手山芋。”在她看來，這類購房者投資失敗的根源就在於對(duì)所投資的房産缺乏具體、全面的了解。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也指出，部分仲介機(jī)構(gòu)為了促進(jìn)業(yè)績上漲，很可能誇大此類海外投資的回報(bào)，卻刻意隱瞞風(fēng)險(xiǎn)。

　　中原地産首席分析師張大偉則對(duì)中新網(wǎng)房産頻道坦言：“中國人用這十年中國房地産的思維出國投資，很可能會(huì)出問題。”

　　在張大偉看來，很多國內(nèi)購房者在過去十年的投資投機(jī)中積累了不少財(cái)富，但大部分都借助了很高的信貸杠桿。這種模式在房價(jià)暴漲的過程中，會(huì)獲利豐厚，但在經(jīng)濟(jì)比較均衡、買房投資屬性並不高的國外，則很可能會(huì)出現(xiàn)回報(bào)率較低、房産出售變現(xiàn)難度大等問題。

　　除此之外，張大偉分析認(rèn)為，諸如年初馬航事件衝擊、加拿大宣佈終結(jié)投資移民項(xiàng)目、近期韓國濟(jì)州島提高投資移民門檻等政策變數(shù)，也會(huì)為海外房地産投資帶來潛在風(fēng)險(xiǎn)。

　　如何規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？ 業(yè)內(nèi)：選擇仲介需謹(jǐn)慎

　　經(jīng)濟(jì)水準(zhǔn)、市場起伏、匯率變化、文化差異、地理環(huán)境、政治因素等均可能成為影響中國買房客海外投資成敗的重要砝碼。面對(duì)並不了解的異國行情，如何在海外置業(yè)中最大程度規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)？

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來，海外投資買房，不管是移民自住還是投資出租，都要特別關(guān)注當(dāng)?shù)貙?duì)房屋好壞、價(jià)格高低、産權(quán)等方面的評(píng)判標(biāo)準(zhǔn)，甚至對(duì)諸如房産稅等稅收制度也需有所了解，不能按照自己在國內(nèi)的投資慣性進(jìn)行選擇。

　　陸鶴壬則建議，海外房地産投資交易中的環(huán)境、政策等各種可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，可以通過選擇可靠的投資仲介機(jī)構(gòu)來加以防範(fàn)。

　　據(jù)陸鶴壬介紹，一般情況下，仲介機(jī)構(gòu)會(huì)按照自住或投資需求，為買家提供合理建議。以美國為例，若是投資型房屋，在確定交易後，買家需先支付百分之十定金給房屋管理公司，並鎖定房屋。隨後房屋管理中心對(duì)房子背景進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查完畢後結(jié)算剩餘百分之九十房款。這一過程，大約在一個(gè)月左右可以完成。有貸款需求的自住型住房則需三到四個(gè)月。

　　同時(shí)，陸鶴壬也在接受採訪時(shí)提醒有意在海外購置房産的消費(fèi)者，仲介機(jī)構(gòu)公司有好有壞，對(duì)於其背景的考察不容忽視。“在國外，仲介人員都必須持有從業(yè)牌照，才能為客戶提供專業(yè)服務(wù)。”

　　“仲介肯定是有幫助，但也良莠不齊。選擇對(duì)仲介，可以省事兒；選擇錯(cuò)，麻煩就更大了。” 張大偉如此表示。(中新網(wǎng)房産頻道)