昨日上午，頗受關(guān)注的上海黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗地塊開(kāi)拍，最終由麗豐控股旗下的東方動(dòng)力有限公司以5.77億元的價(jià)格競(jìng)得，樓板價(jià)59859元/平方米，溢價(jià)62.54%，而剔除掉30%的保障房部分，該地塊的土地樓板價(jià)高達(dá)8.55萬(wàn)元/平方米，刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　 該地塊不可預(yù)售

　　 公告顯示，掛牌出讓的這宗地塊位於上海盧浦大橋西側(cè)，出讓面積6885.2平方米，起始價(jià)3.55億元，折合起拍樓板價(jià)為36828元/平方米。

　　 該地塊從5月30日掛牌出讓起就頗受關(guān)注，不僅因其36828元/平方米的起拍樓板價(jià)為今年上海最高、是上海黃浦區(qū)今年推出的首幅經(jīng)營(yíng)性用地，就體量來(lái)看屬於“迷你”級(jí)別，以及有“苛刻”的出讓條件，比如須以全裝修現(xiàn)房銷(xiāo)售，是上海迄今為止首幅不可預(yù)售的地塊，以及需配建30%保障性住房，且根據(jù)2013年的上海市政府規(guī)劃對(duì)南外灘的建築高度的規(guī)定，該項(xiàng)目最外層面臨江建築不得超過(guò)24米等。

　　 有開(kāi)發(fā)商投資部負(fù)責(zé)人表示，這意味著房屋將要現(xiàn)房銷(xiāo)售，對(duì)開(kāi)發(fā)商資金鏈有一定的考驗(yàn)。

　　 最晚銷(xiāo)售時(shí)間在4年後

　　 記者昨日實(shí)地探訪發(fā)現(xiàn)，該地塊坐落于上海盧灣世博濱江地段，為純住宅用地，與世博會(huì)博物館只有一路之隔，地理位置不錯(cuò)。

　　 在這塊地的西邊打浦路上，是綠地海珀日暉，公開(kāi)資料顯示，在售300平方米精裝3房，單價(jià)8~16萬(wàn)元/平方米。東邊為綠地香港在去年底拿下的上海黃浦區(qū)五里橋街道99街坊2/2宗地塊、7/2宗地塊，地塊性質(zhì)為商住辦，當(dāng)時(shí)以59.5億元底價(jià)競(jìng)得，折合樓板價(jià)約36627元/平方米。

　　 同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，該地塊有望成為上海市商品住宅市場(chǎng)10萬(wàn)元/平方米以上天價(jià)濱江豪宅項(xiàng)目的新秀。而上海中原地産研究諮詢部總監(jiān)宋會(huì)雍則認(rèn)為，該地塊交易價(jià)格已偏離市場(chǎng)，未來(lái)銷(xiāo)售或存壓力。他表示，該項(xiàng)目未來(lái)售價(jià)衝擊到8~10萬(wàn)區(qū)間是有機(jī)會(huì)，但突破到10萬(wàn)以上則有點(diǎn)難度，而且當(dāng)前樓市漸入低谷，房?jī)r(jià)下滑風(fēng)險(xiǎn)顯現(xiàn)，未來(lái)前景不容樂(lè)觀。

　　 根據(jù)土地預(yù)出讓合同，這一地塊在正式交付一年內(nèi)要開(kāi)工，開(kāi)工後三年內(nèi)要竣工。這意味著該地塊現(xiàn)房最晚銷(xiāo)售時(shí)間在4年後。

　　 2014年7月9日，上海黃浦區(qū)五里橋街道104街坊39/1宗地塊由麗豐控股旗下的東方動(dòng)力有限公司以5.77億元的價(jià)格競(jìng)得，剔除掉30%的保障房部分，該地塊樓板價(jià)高達(dá)8.55萬(wàn)元/平方米，刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄。

　　 2014年1月28日，方興地産以101億元拿下上海市閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，刷新上海宅地的總價(jià)紀(jì)錄。

　　 2013年9月5日，徐家匯中心項(xiàng)目被新鴻基以217.7億元拍得，成為當(dāng)時(shí)上海的總價(jià)地王。

　　 2013年9月4日，融創(chuàng)以43.24億元拍得北京農(nóng)展館地塊，樓面價(jià)折合7.3萬(wàn)元/平方米，刷新當(dāng)時(shí)北京乃至全國(guó)宅地樓面價(jià)紀(jì)錄。

　　 2012年12月26日，上海國(guó)際港務(wù)集團(tuán)股份有限公司和威旺置業(yè)聯(lián)合體以56.8億元競(jìng)得上海海門(mén)路55號(hào)商辦（商業(yè)和辦公）地塊，成交總價(jià)刷新2012年全國(guó)土地總價(jià)紀(jì)錄。

　　 二季上海土地

　　 出讓量?jī)r(jià)齊跌

　　 雖然該地塊刷新全國(guó)單價(jià)地王紀(jì)錄，從今年上半年的情況來(lái)看，上海的土地市場(chǎng)在降溫，今年二季度，上海市供地量、成交量雙比都出現(xiàn)大幅下滑，地價(jià)緊跟房?jī)r(jià)也在降溫。

　　 同策諮詢研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2014年二季度上海土地市場(chǎng)共計(jì)出讓各類地塊34幅，約92.36公頃，環(huán)比下滑81.26%，同比下滑85.19%，整體呈下行趨勢(shì)。

　　 二季度上海樓面地價(jià)整體呈下滑趨勢(shì)，其中，6月份在5月份下滑12.98%的基礎(chǔ)上，再次大幅下滑54.95%，6月上海市各類用地成交樓面地價(jià)為4158元/平方米，為2014年以來(lái)的最低值。

　　 從溢價(jià)率來(lái)看，二季度14幅商品住宅地塊僅有6幅溢價(jià)成交。