房企在海南低成本圈地囤地的歷史或?qū)⒔K結(jié)，昨日，海南省辦公廳下發(fā)通知要求加快閒置土地處置，確保今年7月底前完成閒置土地清理處置任務(wù)，並約談中信泰富、華潤(rùn)集團(tuán)等12家企業(yè)，要求他們儘快完成處置。分析人士稱，開發(fā)商圈地不用的原因無(wú)非就是為了人為製造土地資源緊張，從而抬高房?jī)r(jià)，這也無(wú)疑成為海南房?jī)r(jià)上漲的關(guān)鍵原因之一。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，清理閒置土地不僅能夠規(guī)範(fàn)海南省土地交易市場(chǎng)，更能夠切斷開發(fā)企業(yè)坐等漲價(jià)的僥倖想法。

　　十年前拿地僅完工1/4

　　據(jù)海南省國(guó)土環(huán)境資源廳介紹，此次被約談的12家企業(yè)中除海南本地開發(fā)企業(yè)外也不乏華潤(rùn)集團(tuán)、中信泰富、魯能集團(tuán)等大型房地産企業(yè)，這批企業(yè)在海南共計(jì)擁有44742畝閒置土地，佔(zhàn)全省閒置土地總面積的32%。海南省國(guó)土環(huán)境資源廳表示，之所以約談這12家企業(yè)，主要原因是這些企業(yè)土地閒置的數(shù)量大、土地閒置時(shí)間長(zhǎng)，企業(yè)閒置土地處置的進(jìn)度或者開發(fā)進(jìn)度慢，有的企業(yè)則不積極配合政府的處置工作。

　　以中信泰富為例，其官網(wǎng)顯示，公司在海南擁有神州半島度假區(qū)項(xiàng)目，為目前海南省最大的旅遊地産項(xiàng)目之一。公開資料顯示，2005年中信泰富與萬(wàn)寧市政府簽署了合作開發(fā)框架協(xié)議，利用十年時(shí)間開發(fā)神州半島，項(xiàng)目規(guī)劃範(fàn)圍約38.43平方公里，計(jì)劃總投資100億元。按照合作協(xié)議，中信泰富作為一級(jí)開發(fā)商負(fù)責(zé)神州半島的規(guī)劃、道路平整、通水通電等基建設(shè)施，在完成基建后土地歸還政府，再以公開招拍掛的方式出售。此後的2009年在神州半島12宗地皮的出讓中，中信泰富子公司競(jìng)得7宗，其餘5宗土地被中信泰富原董事局主席榮智健所掌管的公司收入囊中。

　　中信泰富2013年財(cái)報(bào)顯示，該項(xiàng)目現(xiàn)有土地儲(chǔ)備樓面面積為142.9萬(wàn)平方米，自2011年分期落成以來(lái)約36.98萬(wàn)平方米已竣工，按此計(jì)算已完成開發(fā)的面積僅為1/4。北京商報(bào)記者試圖聯(lián)繫中信泰富求證土地閒置一事，公司相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)稱一切消息以海南省政府網(wǎng)公佈的資訊為準(zhǔn)，不做過(guò)多解釋。

　　批而未用地塊約兩年供應(yīng)量

　　實(shí)際上，不只是中信泰富一家，根據(jù)海南省去年公佈的數(shù)據(jù)，全省未用的閒置土地超過(guò)13萬(wàn)畝，而去年海南省全省土地出讓面積僅為3.5萬(wàn)畝，閒置土地面積相當(dāng)於全省兩年出讓土地總量。

　　在海南安世投資有限公司董事長(zhǎng)楊少鋒看來(lái)，海南省大面積土地閒置是催生房?jī)r(jià)高企的直接原因。“開發(fā)商囤地有兩種情況，一類為大企業(yè)大體量開發(fā)，掌握土地資源就等於掌握了房?jī)r(jià)的定價(jià)權(quán)；另一類為小開發(fā)商拿地，坐等漲價(jià)，炒地皮。”他以雅居樂(lè)清水灣項(xiàng)目為例，雅居樂(lè)分三次取得清水灣12宗地塊，其中2008年的地塊樓面價(jià)僅為245元/平方米，而去年清水灣酒店式公寓的開盤價(jià)就已高達(dá)2.2萬(wàn)元/平方米。

　　上海易居房地産研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)也指出，在樓市被看好的背景下，往往土地帶來(lái)的增值幅度要超過(guò)項(xiàng)目開發(fā)的回報(bào)，且大量土地出讓後並沒有形成有效的房地産項(xiàng)目，自然會(huì)加劇房地産市場(chǎng)供應(yīng)緊張，從而倒逼房?jī)r(jià)上漲。

　　閒置清理收官 泡沫或被戳破

　　但也有不同的聲音認(rèn)為，開發(fā)商閒置土地較多的原因也有其特殊原因。海南陵水禦海房地産開發(fā)有限責(zé)任公司常務(wù)副總經(jīng)理李若塵對(duì)北京商報(bào)記者表示：“與內(nèi)陸不同，海南很多企業(yè)以一級(jí)開發(fā)的方式進(jìn)入土地市場(chǎng)，因此在大體量的土地中，有一部分是還沒有進(jìn)入流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的；另外，海南的優(yōu)質(zhì)土地開發(fā)以旅遊地産為主，開發(fā)投入大、週期長(zhǎng)，尤其是今年市場(chǎng)行情下行也導(dǎo)致企業(yè)放緩了開發(fā)速度。”

　　不過(guò)，李若塵也介紹，海南省早在四年前就陸續(xù)開始了閒置土地清理，目前已進(jìn)入收官階段，此輪清理中一些無(wú)力開發(fā)的企業(yè)將逐漸被清除，這將有助於海南省房地産市場(chǎng)形成“大項(xiàng)目、大公司”的開發(fā)格局。而嚴(yán)躍進(jìn)也表示，開發(fā)商一向認(rèn)為，囤地的資金風(fēng)險(xiǎn)極容易通過(guò)債務(wù)性融資和權(quán)益性融資的方式轉(zhuǎn)嫁給銀行和股民，而土地被政府無(wú)償收回的風(fēng)險(xiǎn)在當(dāng)前幾乎為零，但是海南省的此輪清理將有助於糾正開發(fā)商的僥倖心理，這將利好整個(gè)土地市場(chǎng)的健康，進(jìn)而由“囤地”引起的房?jī)r(jià)泡沫也會(huì)被逐漸戳破。北京商報(bào)記者 齊琳 阿茹汗