昔日無限喧囂的地王如今已歸於沉寂。

　　遙想去年9月，長三角一日“三地王”的盛況依然歷歷在目，而短短10個月之後，曾經(jīng)的輝煌只剩下無盡的悲涼與滄桑，降價促銷，甚至退地轉(zhuǎn)讓，央企巨頭、民企大鱷深陷其中，艱難謀生。

　　曾幾何時，滾燙的房價讓“地王們”嘗盡甜頭，而這一次，一切可能都不同了。

　　昔日榮耀地王，今朝悲情“地主”。光環(huán)散去，當一批地王項目站上銷售前臺，卻已陷入“賣也不是，不賣也不是”的尷尬境地。

　　“最後一次，還有加價的嗎？”“成交！恭喜競買人！”那些發(fā)生在土地競拍現(xiàn)場的一幕幕，驚心動魄程度絕不亞於頂級國際大片。每加價一次，巨大的成本投入都在考驗舉牌人的心理底線。地王，往往在經(jīng)歷了數(shù)十個對手間的上百輪對決後榮耀登場，成為房企實力的象徵。

　　然而，榮耀的背後，卻藏著幾許悲情。上證報記者經(jīng)過實地走訪和調(diào)研發(fā)現(xiàn)，那些曾經(jīng)的地王，如今大多陷入尷尬境地：要麼快速開盤，想盡各種辦法回籠資金，甚至不惜犧牲利潤；要麼連開盤都不敢開，指望能“挺”過難關；要麼土地款無法按時付清，退地或轉(zhuǎn)手；要麼舉債百億信託，以支援地王開發(fā)；更有捂盤數(shù)年仍無法賣出成本價，計提上億減值準備。而上述情況所涉及房企，既包括綠地、恒大這種民營大鱷，也包括中海、方興、中華企業(yè)等國企巨頭。(編者注：文中提到的房企還有福建泰禾集團、SOHO中國、復星集團、中冶集團、融創(chuàng)中國、上海錦繡投資有限公司、金地、保利。）

　　“在忽悠了市場和政府的同時，也忽悠了自己。”一位房地産界資深人士對眾多地王的點評，一語中的。

　　花錢賺吆喝的地王：首付只需6%

　　對於原本硬性規(guī)定的首付30%的購房門檻，恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當天只需付6%，餘款分三個節(jié)點每年付8%

　　三天前，恒大在杭州第一個真正意義上的超級大盤恒大帝景開盤。按照恒大一貫的風格，開盤一般都是幾千人齊聚的“大場面”，熱鬧非常。這次也不例外。

　　根據(jù)公開資訊，本次恒大帝景銷售均價1.6萬元/平方米，開盤銷售超過5億元。一個杭州項目能夠開盤回款逾5億元，這無論對怎樣級別的房企來説，都實非易事。但是，恒大這筆賬，還應該細算。

　　如果就杭州蕭山區(qū)域來看，恒大帝景是毫無疑問的地王級項目。2013年9月3日，杭州蕭山拍出三塊商業(yè)用地，其中一塊地經(jīng)歷了高達142輪報價，最終以25.95億元成交，折合樓板價為10556元/平方米。風頭正勁的恒大地産拿下了這一地王項目。

　　而回看當年數(shù)據(jù)，蕭山樓市風險已經(jīng)初現(xiàn)。2013年6月，蕭山商品房銷售均價1.52萬元/平方米，簽約820套。相比之下，蕭山已經(jīng)登記的商品房可售房源高達17543套。按此去化速度，蕭山存量房源的去化週期高達21個月，超過多數(shù)城市和區(qū)域的去化週期。然而，這一切並沒有影響恒大拿地的衝動。“從現(xiàn)在這個形勢來看，當時恒大拿地的價格確實太尷尬了。”杭州房地産市場一資深人士稱。

　　一位知情人士告訴記者，恒大內(nèi)部對這個項目盈利前景的判斷還是挺悲觀的。“從恒大帝景1.6萬元/平方米的定價來看，其實公司還是想賺錢的。如果沒有額外的融資沉澱成本，恒大帝景起碼現(xiàn)在賣還不虧。但這個不虧有個前提，就是不能壓著，必須儘快回款。這也是恒大急著開售的原因。”上述人士稱。

　　就在恒大帝景開盤前一週，記者曾赴樓盤現(xiàn)場調(diào)研。當時，售樓處正緊鑼密鼓地籌備開盤，並已開始接受看盤，積極蓄客。只是，在施工現(xiàn)場，只能遠遠地看到作業(yè)吊車，出地面的高層建築幾乎沒有。銷售人員告訴記者，在蕭山，只要房子建出一層就可以預售。而杭州市區(qū)更寬鬆，只要出地面就可以賣。這種預售門檻，遠低於上海等地。

　　另外，在蕭山，開發(fā)商“偷面積”已經(jīng)成為業(yè)內(nèi)公開的秘密。也就是説，報建不足100平方米的一套住宅，開發(fā)商可以做出實際上高達120平方米的實用面積。這種在很多地方被禁止的做法，在蕭山卻十分盛行。

　　“杭州樓市是一個奇怪的市場。土地成本會佔到商品房銷售額的近一半。恒大帝景這種項目更是佔到三分之二。地方政府高價賣地的後果之一，就是縱容和放開了很多打擦邊球的做法，以作為給房企的回報。”一位杭州房企內(nèi)部人士説。

　　實際上，為了儘快賣房，房企各類優(yōu)惠已經(jīng)超出市場想像。以恒大帝景為例，其推出了四層優(yōu)惠，包括：開盤總價8.5折；存3000元減30000元；送家電基金2.3萬元以及10年物管基金46728元；總裁特惠折上9.3折。

　　除此之外，更吸引人的是，原本硬性規(guī)定的首付30%的購房門檻，已經(jīng)被房企化為無形。恒大的政策是，30%首付款可以分三年付清，簽約當天只需要付6%，餘款分三個節(jié)點每年付8%。

　　也就是説，即使實現(xiàn)總額5億元的銷售額，開發(fā)商實際回款金額也不足3000萬元。房企資金緊張程度與回款的壓力，也就可想而知了。

　　“零成交”的地王：濱江豪宅騎虎難下

　　杭州去年房産銷售額1600億元，如果40%到50%用來拿地，對應的土地出讓金約800億元。但杭州去年土地出讓金高達1300億元，多推了500億元，相當於多推了50塊土地，對杭州樓市造成的壓力可想而知。走豪宅路線的中海禦道路一號，似乎有點生不逢時

　　“凡在去年下半年還高溢價拿地的，今年都非死即傷。”中海地産某高管向記者感慨。

　　這個判斷也得到杭州本地房企濱江集團董事長戚金興的認同。“去年杭州土地賣了1300億元，其中70%的地是外來開發(fā)企業(yè)拿的。很多開發(fā)企業(yè)滿懷信心到杭州，現(xiàn)在可能都很悲傷，去年下半年進來的，1/3會虧，1/3保本，1/3微利。有的還是巨虧。”戚金興説。

　　在杭州，除恒大外，常被業(yè)內(nèi)人士提及的另一尷尬地王，是中海禦道路一號。

　　拿地的時候，中海實在是風光無限。2012年10月，杭州推出一塊位於錢江新城邊上的稀缺沿江寶地，吸引了萬科、濱江、方興、中海、保利等一線品牌房企進場爭奪，三宗地塊的競價用時竟超過4小時，最終中海地産以總價近55.9億元同時配建9.81萬平方米金融城高級人才公寓成功摘牌，三宗地以總建面計算的綜合樓面地價高達18150元/平方米。

　　然而這種計算方式並不能反映地塊真實地價。要測算中海地産實際付出的樓面地價，需要考慮配建高級人才公寓的額外成本等因素。根據(jù)一份被中海公司認可的內(nèi)部測算，這個名叫禦道路一號的項目實際總的土地成本為61.5億元。加上基本的財務費用和6000元/平方米的建安成本，其可售商品房理論上的剛性成本價已達38000元/平方米以上。若再加上行銷費用、管理費用和其他隱性成本，中海禦道路一號的一期成本在4萬元/平方米左右。

　　4萬元/平方米是什麼概念？據(jù)了解，同為沿江豪宅，錢江新城金基曉廬、盛世錢塘等二線江景房二手價格在今年3月時曾達到3.4萬至3.8萬元/平方米不等，東方潤園等一線江景物業(yè)單價5萬至6萬元不等。以杭州同區(qū)域內(nèi)新房較次新房的溢價率超過15%的普遍規(guī)律來看， 禦道路一號的二線江景房合理價格區(qū)間應為3.8萬至4.2萬元/平方米。

　　日前，記者在中海禦道路一號售樓處了解的情況是，目前項目並未正式開盤，銷售價格也沒有確定。但有消息人士告訴記者，就在今年3、4月份，項目曾經(jīng)暗開過一次。可能是因認購情況不佳，項目索性對外宣稱尚未開盤。目前為止，中海禦道路一號官方備案體現(xiàn)的成交數(shù)量為零。

　　據(jù)了解，中海禦道路一號一期的預售報備均價是4.2萬元/平方米。而從杭州搜房網(wǎng)公佈的預售價格來看，項目開盤底價可能低至3.6萬元/平方米。

　　“當然，這只是二線江景的小戶型價格。中海可以通過後期一線江景房的高溢價來收回利潤。但無疑，這個項目去化壓力和盈利壓力很大。正是因為該地王項目的壓力，中海在杭州其他樓盤不得不降價回款，引領了杭州本輪降價潮。”一位杭州開發(fā)商告訴記者。

　　杭州克而瑞機構總經(jīng)理劉晨光告訴記者，包括中海、金地、保利等高價地得主在杭州都開始品嘗苦果，其項目銷售排名大幅下滑。截至目前，中海已經(jīng)跌出杭州樓市銷售排名前30，金地跌出前20。這在以往的杭州市場，十分少見。

　　至於杭州樓市整體形勢，很多業(yè)內(nèi)人士表示悲觀。“這和當?shù)氐慕?jīng)濟結構有關。浙江産業(yè)結構簡單，近年來經(jīng)濟大面積滑坡。原來豪宅市場的消費主體即私營企業(yè)主財富縮水劇烈。再加上此前已經(jīng)購入了很多投資性房産，現(xiàn)在購房需求大幅下降。”某豪宅項目負責人告訴記者。

　　屢上頭條的地王：這次能否“挺過去”

　　2009年以來，方興地産曾因為“地王”概念屢上媒體頭條。這次，其以101億元總價奪下的上海大寧地王，如何順利“挺過去”，市場正拭目以待

　　除杭州外，上海等一線城市地王情況同樣不容樂觀。

　　“如果説2013年的地王項目，最麻煩的要算臨港新城的地王和方興地産的百億地王了。”一位上海房地産界人士告訴記者。

　　去年12月，受上海自由貿(mào)易區(qū)概念帶動，上海浦東臨港新城土地拍賣創(chuàng)下溢價刷新紀錄。最終，一家名為上海錦繡投資有限公司的企業(yè)拿下兩幅商住用地，雖然總金額只有7.45億元，但平均溢價率接近400%，樓板價高達1.5萬/平方米。這個價格，遠遠高出彼時臨港新城住宅銷售均價。

　　“聽説這家企業(yè)就是在深圳買了明斯克航母的企業(yè)，把航母開到臨港來也確實可能成為項目亮點。不過，這個盤要想有盈利，難度可能很大。”上海克而瑞機構薛建雄表示。

　　不計成本闖上海的，不僅包括涉房不深的民營企業(yè)，也有大型央企。今年1月28日，方興地産以101億元的總價奪下上海市閘北區(qū)大寧路街道325街坊地塊，溢價率高達111.59%，折合樓板價4.8萬元/平方米，刷新了上海宅地的總價紀錄。

　　方興地産可謂實力不俗，這家開發(fā)了上海金茂大廈的企業(yè)，是世界五百強中化集團旗下房地産開發(fā)平臺。2009年以來，方興地産曾因為“地王”概念屢上媒體頭條。2009年，方興地産以40.6億元拿下北京廣渠路15號地王，此後，公司在北京、上海和蘇州屢拿地王，斥資超過200億元。

　　“上海大寧地王聽説明年初開售，首期價格要開在7萬至9萬元，後續(xù)可能上10萬元。這個價格在大寧這個區(qū)域，是有很大難度的。高端豪宅從配套到概念，都需要時間來打磨和營造。但方興地産作為在港上市的央企有一個優(yōu)勢：融資成本相對較低，資金實力較強。如果能挺過這個週期，就可能成為贏家。”薛建雄表示。

　　即將於今年開盤的另一個超級地王出現(xiàn)在北京，那是“賭王級”人物孫宏斌在去年9月拿下的北京單價地王。當時，孫宏斌還沒有全盤接手綠城，其旗下融創(chuàng)中國以43.24億元拿下北京農(nóng)展館地塊，樓面價折合7.3萬元/平方米，刷新北京乃至全國宅地樓面價紀錄。拿地當天，融創(chuàng)中國在香港的股價應聲下跌，北京房企一片驚呼：7.3萬？這怎麼可能？！而數(shù)月之後，孫宏斌放出豪言，農(nóng)展館地塊未來售價將在15萬元/平方米以上，景觀房源單價將達到30萬元/平方米。

　　來自融創(chuàng)中國的內(nèi)部人士曾向記者透露，北京農(nóng)展館項目有可能在今年9、10月份開售。這個天價樓盤最終命運如何？市場正拭目以待。

　　底氣不足的地王：計提逾億跌價準備

　　在2013年年報中，中華企業(yè)頗有“先見之明”地為杭州中企禦品灣項目計提跌價減值準備1.1億元

　　實際上，2008年以來，每一輪樓市調(diào)整，都會有一些地王項目遭遇“裸泳”的尷尬。從綠城2009年以36億元拿下的蘇州地王，到中華企業(yè)2009年以28億元拿下的杭州地王，再到SOHO中國接手的上海外灘8-1地王、南京中冶百億地王，境遇之坎坷和尷尬，宛如一部部生動的活教材。

　　究竟是什麼魔力，使得各路房地産豪傑在土地市場不惜一擲千金、前赴後繼呢？

　　5年前，已經(jīng)處於拿地狂熱狀態(tài)的宋衛(wèi)平，在蘇州豪擲36億元，拿下獨墅湖邊地塊，樓板價高達2.8萬元/平方米。此後兩年，媒體屢屢報出地王項目動工遙遙無期，變身農(nóng)田菜地。當然，這個項目今天已經(jīng)成為號稱江南園林別墅“孤品”的蘇州綠城桃花園，以半年成交33套的成績，成為中國別墅銷售排行榜亞軍。但是，還是那句話，對開發(fā)商來説，花錢不是為了賺吆喝的。從盈虧角度看，5年開發(fā)週期，其融資成本、管理成本，加上宋衛(wèi)平不惜代價做品質(zhì)的精神，這個項目是否已經(jīng)實現(xiàn)盈利？業(yè)內(nèi)普遍對此存有疑慮。

　　更尷尬的版本來自中華企業(yè)。2009年，在聯(lián)手兩大險資與證大集團競爭外灘8-1地塊的同期，中華企業(yè)也把目光投到了杭州。“聽説那時中華企業(yè)拿地意願格外強烈，當天，綠城宋衛(wèi)平難得親赴現(xiàn)場，大有志在必得之勢。而中華企業(yè)以28億元價格直接把宋衛(wèi)平‘拍死在沙灘上’。”當?shù)匾晃坏禺b界人士回憶。

　　只不過，到今天，這個樓板價1.8萬元的住宅項目尚未開售。作為杭州江幹區(qū)域的住宅項目，區(qū)域可查的上半年銷售均價為2.2萬元/平方米左右，而中華企業(yè)的中企禦品灣，要開到3.4萬元/平方米左右方可有盈利——超過周邊50%以上的定價，在今天的杭州樓市，簡直是天方夜譚。

　　日前，上證報記者在實地走訪該項目時獲知，儘管開盤在即，但項目最終以毛坯還是精裝方式出售都尚未確定。中華企業(yè)也在2013年年報中註明，為杭州中企禦品灣項目計提跌價減值準備1.1億元。

　　當然，地王故事中，還有至今被大家關注的SOHO中國與復星集團關於外灘8-1百億地王的爭端，也少不了中冶集團南京地王一分為三、二次轉(zhuǎn)手的傳奇。

　　地王后遺癥：如何應對市場調(diào)整風險

　　多年來，房地産市場的每一輪調(diào)整都以房價再次上漲告終。“不要緊，總有一天，高價地王會被市場化解。”但這次，那些曾經(jīng)的地王，還會如此幸運嗎？

　　回顧地王的往事，總是令人不勝唏噓。2009年一批高價拿下地王項目的房企，已經(jīng)在2012年嘗盡苦果，而在2013年樓市大漲後，房企似乎很快就淡忘了曾經(jīng)的傷痛。多位地産界人士直言，凡在2013年下半年高溢價拿地的企業(yè)，將來都會“非死即傷”，其中民企可能因資金實力較弱，最先倒下。

　　而回看2013年，在拿地方面最激進的區(qū)域房企，非“福建幫”莫數(shù)。雖然福建泰禾集團在北京開發(fā)的泰禾北京院子創(chuàng)下了今年上半年全國別墅銷售冠軍，但在業(yè)內(nèi)人士看來，泰禾表現(xiàn)得太過自信和激進，其當年拿下的地王風險不可小視。

　　據(jù)不完全統(tǒng)計，2013年，福建泰禾集團在北京、上海等熱點土地市場一路高歌猛進，砸下160億元重金買地，公司資金鏈一度受到質(zhì)疑。根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2013年12月31日，泰禾集團長期借款中，信託借款高達114.42億元——2013年年初該指標還只有26.18億元。大量信託資金用於2013年地王項目開發(fā)運作。截至今年6月21日，泰禾集團大股東泰禾投資持有公司79.57%的股份中，累計有76.86%已經(jīng)質(zhì)押。以質(zhì)押股份融資開發(fā)的能量似乎已經(jīng)用盡，一旦市場出現(xiàn)漫長調(diào)整，泰禾將如何應對？

　　同樣善於運用信託來支援快速開發(fā)的福建企業(yè)還有正榮集團。“有些民企老闆連地王項目都沒有實地看過，僅大概知道一個方位，就敢拍板拿地。這只能用瘋狂來概括了。”一位杭州地産界人士稱。

　　而瘋狂拿地的背後原因也是各異。“一般來説，央企拿地王都是出於區(qū)域戰(zhàn)略考慮。比如華潤在深圳前海拿地王，方興地産在上海拿地，都是出於戰(zhàn)略佈局。由於預期回收週期較長，相對比較安全。但一些民營企業(yè)，尤其是那些為衝刺上市而不計成本拿地的企業(yè)，未來一定會面臨風險。”薛建雄稱。

　　然而，多年來，因為中國樓市行政色彩較濃等特殊性，每一輪調(diào)整都以房價再次上漲告終，地王項目暗藏的風險，也逐漸被房企忽視了。“不要緊，總有一天，高價地王會被市場化解。”他們想。

　　可是，這一次，幸運女神，還會眷顧這些曾經(jīng)的地王嗎？