【導(dǎo)讀】北京擬規(guī)定配租型保障房出租一定年限後可轉(zhuǎn)售；配售型保障房實(shí)行政府回購(gòu)，保障房不再上市交易。

　　央廣網(wǎng)財(cái)經(jīng)北京7月2日消息 據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《央廣財(cái)經(jīng)評(píng)論》報(bào)道，分配不公、權(quán)力尋租，保障房難以真正保障低收入群體的住房需求，一直以來(lái)，圍繞保障房産生的種種亂象飽受詬病。不過(guò)，在北京，這些現(xiàn)象有望緩解。《北京市城鎮(zhèn)基本住房保障條例(草案)》正面向公眾徵求意見(jiàn)，正式發(fā)佈後，將成為首部住房保障的地方法規(guī)。

　　草案亮點(diǎn)不少，其中關(guān)注度最高的是“保障房不再上市交易”。草案規(guī)定，配售型保障房實(shí)行封閉運(yùn)作，只能用於家庭自住，不得轉(zhuǎn)讓、贈(zèng)與、出租、出借、擅自調(diào)換或改變房屋居住用途。

　　保障房上市交易有違“保障”的初衷，公眾的擔(dān)憂不無(wú)道理。而政策規(guī)定禁止上市，避免通過(guò)出售來(lái)套利。只有斬?cái)嗤稒C(jī)者貪婪之手，才能讓保障房回歸“保障”本位。

　　在一些人看來(lái)，放開(kāi)保障房上市交易，是想讓保障房物盡其用，最大限度地滿足居住需求。但從實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，保障房通過(guò)上市交易，公共資源借機(jī)名正言順地進(jìn)入個(gè)人腰包，這成為一種普遍現(xiàn)象。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，北京的第一代經(jīng)濟(jì)適用房，建成交付大約14萬(wàn)套，至少有13萬(wàn)套通過(guò)真假交易轉(zhuǎn)為二手商品房上市交易，剩下的不足1萬(wàn)套中，大約有40%出租了。在數(shù)據(jù)中，我們解讀到的是，保障房似乎起到的並不是“保障”的作用。在資深房地産專家韓世同看來(lái)，對(duì)保障房實(shí)現(xiàn)封閉式管理很有必要。

　　韓世同：封閉式的管理可以説是杜絕以産權(quán)型的保障房制度來(lái)謀利的制度體系，因?yàn)橐郧敖?jīng)適房成本計(jì)算的比較低，幾乎不考慮地價(jià)，只考慮建造成本，它的成本一般都在4000、5000左右，但隨著房?jī)r(jià)不斷的上漲，中間謀利的空間越來(lái)越大，造成了很多以權(quán)謀私等現(xiàn)象頻頻發(fā)生，這也就是經(jīng)適房老是被人詬病的主要原因。

　　梳理草案的內(nèi)容，除了配售型保障房不再上市交易這一亮點(diǎn)之外，配租型保障房出租一定年限後，按照規(guī)定可以申請(qǐng)轉(zhuǎn)為配售型保障性住房，這個(gè)變化同樣值得注意。一方面嚴(yán)格限制保障房上市，切斷投機(jī)鏈條；另一方面又在特定範(fàn)圍內(nèi)，加大力度推動(dòng)擁有保障房的産權(quán)，滿足不同人群的住房需求。

　　韓世同：這比較人性化，它可能考慮到有一些人一開(kāi)始的能力有限，只能採(cǎi)取租賃的方式來(lái)進(jìn)入保障住房體系，隨著這些人的收入能力提升之後，想轉(zhuǎn)成産權(quán)型的保障房，我覺(jué)得如果是在有限制流通的情況下，這個(gè)模式應(yīng)該不會(huì)存在太大問(wèn)題，應(yīng)該是比較合理的一種模式。

　　經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、上海易居房地産研究院副院長(zhǎng)楊紅旭就此事發(fā)表觀點(diǎn)和看法。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：保障房轉(zhuǎn)手套利，類似的現(xiàn)象媒體已經(jīng)曝光太多。禁止保障房上市交易，能不能像大家期望的那樣，徹底斬?cái)嗤稒C(jī)的貪婪之手？

　　楊紅旭：封閉式管理有助於杜絕所謂的牟利行為，因?yàn)橹灰簧鲜薪灰祝愫茈y把獲得的利益放在自己的腰包裏面，所以這個(gè)措施是可以嘗試的。但是我們要考慮到另外一點(diǎn)，按照我們過(guò)去經(jīng)濟(jì)適用房的管理辦法，5年之後是可以交易的，目前我看了一下北京市的條例，它的意思是，你要想賣的話，只能賣給政府，就是政府回購(gòu)。我認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房還是可以賣的，但是只能賣給政府，政府再統(tǒng)一再進(jìn)行分配。

　　另外，我們還在進(jìn)行公共共有産權(quán)房的試點(diǎn)。公共産權(quán)房是另外一套體系，你買房子的時(shí)候，約定業(yè)主和政府持有房屋的産權(quán)比例，當(dāng)你賣房屋的時(shí)候，你只要按照你的産權(quán)比例去分配這個(gè)賣房金額就行，我覺(jué)得這其實(shí)也是不錯(cuò)的模式，都可以進(jìn)行探索。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：從過(guò)去對(duì)保障房運(yùn)作管理的實(shí)際效果看，上有政策下有對(duì)策，權(quán)力尋租很難避免。大家擔(dān)心，即使保障房禁售令如期推出，會(huì)不會(huì)依然面臨執(zhí)行難的問(wèn)題？

　　楊紅旭：這還是兩個(gè)方面的因素：第一個(gè)方面是官員的權(quán)力尋租。隨著我們反腐倡廉力度的加大，政府相關(guān)部門對(duì)官員的約束能力會(huì)進(jìn)一步增強(qiáng)。第二，要加大資訊透明度。比如説保障房的準(zhǔn)入管理，以前的時(shí)候由很多部門進(jìn)行多頭管理，未來(lái)的話，多頭部門要進(jìn)一步提高協(xié)調(diào)能力，更關(guān)鍵的是，要建立一個(gè)住房資訊系統(tǒng)。通過(guò)這兩個(gè)方面，我認(rèn)為可以減少相對(duì)的權(quán)力尋租和腐敗。

　　保障房禁止上市交易，改由政府回購(gòu)，如果政策執(zhí)行到位，可以有效遏制投機(jī)套利行為，讓保障房更多用於保障民生。除了政府回購(gòu)之外，還能不能有別的運(yùn)作方式呢？資深房地産專家韓世同建議，可以在有限的範(fàn)圍內(nèi)流通。

　　韓世同：可以享受購(gòu)買商品房或者你想去購(gòu)買商品房之後，那你這個(gè)房屋可以選擇把它按照一定的折扣，或者折舊，或者是按政府定價(jià)把它賣給政府。也可以出售給有限的目標(biāo)人群，就是已經(jīng)申請(qǐng)了産權(quán)型保障房，但還沒(méi)有輪候到的這部分人群，你可以把你的房源賣給這些人。或者允許到完全市場(chǎng)化的市場(chǎng)銷售，但是必須把銷售所得的一個(gè)比例，比如説當(dāng)初政府共有産權(quán)所享有的30%，或者是政府折讓了30%的部分，返還給政府。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：韓世同先生建議在有限的範(fàn)圍內(nèi)流通，比如出售給符合條件的保障房輪候家庭。您覺(jué)得這樣的方法可行嗎？

　　楊紅旭：我覺(jué)得可能還是先由政府回購(gòu)，然後由政府統(tǒng)一分配可能會(huì)更好一點(diǎn)。因?yàn)槔系谋Ｕ戏繕I(yè)主跟新的保障房業(yè)主之間的交易，如果政府沒(méi)有很好的監(jiān)管的話，可能會(huì)出現(xiàn)一些問(wèn)題。系統(tǒng)外的話，可以允許一部分的保障房事先約定産權(quán)比例，就是所謂的共有産權(quán)房。這是可以在體系外進(jìn)行的。

　　經(jīng)濟(jì)之聲：保障房禁止上市交易，房?jī)r(jià)會(huì)受到什麼樣的影響？我看到現(xiàn)在大家給出的判斷不太一致。有人認(rèn)為，保障房禁止交易，會(huì)減少住宅市場(chǎng)的總供給，推高商品房房?jī)r(jià)；還有人説，禁售保障房，讓投機(jī)者希望借機(jī)發(fā)財(cái)?shù)南敕ǔ闪伺萦埃績(jī)r(jià)上漲的動(dòng)力會(huì)減弱。您傾向於哪一種判斷？

　　楊紅旭：從房?jī)r(jià)來(lái)看，歸根結(jié)底是取決於供求關(guān)係。如果政府建的保障房規(guī)模比較大，自然可以平抑房?jī)r(jià)。如果政府建的保障房數(shù)量比較少，它都會(huì)對(duì)房?jī)r(jià)産生所謂的助漲，因?yàn)榭傮w上講，保障房人群和非保障房人群都會(huì)形成所謂的住房需求。我認(rèn)為，隨著未來(lái)北京市住房保障規(guī)模的進(jìn)一步增加，對(duì)北京市商品房?jī)r(jià)會(huì)有一種抑制或者減緩上漲的作用。