59個(gè)項(xiàng)目單價(jià)超5萬(wàn)

　　6.3萬(wàn)元高端甲級(jí)公寓成交均價(jià)

　　在普通商品房市場(chǎng)進(jìn)入量?jī)r(jià)齊跌的通道時(shí)，北京高端住宅市場(chǎng)卻逆轉(zhuǎn)一季度的頹勢(shì)，開(kāi)始穩(wěn)步回升。據(jù)多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入4月，高端住宅市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)均呈現(xiàn)反彈趨勢(shì)，千萬(wàn)級(jí)住宅成交量更是明顯提升。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端市場(chǎng)成交量?jī)r(jià)齊升，凸顯其在整體樓市預(yù)期不明朗情況下的抗跌保值性，二季度是高端市場(chǎng)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，在供需雙方的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)成交量還將會(huì)有所上升。

　　高端市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年4月，北京59個(gè)在售報(bào)價(jià)超過(guò)5萬(wàn)元/平方米的公寓豪宅項(xiàng)目共成交141套，環(huán)比上漲4%。總價(jià)在千萬(wàn)級(jí)以上的豪宅成交量更是明顯提升，其中1000萬(wàn)以上的豪宅4月成交51套，佔(zhàn)比36%，2000萬(wàn)以上的豪宅項(xiàng)目也簽約了10套之多，佔(zhàn)比為7%，而3月該數(shù)據(jù)僅為12套和4套。

　　麗茲行豪宅研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示，4月北京市高端住宅的總成交面積為25601.33平方米，套均面積為169.55平方米，環(huán)比上漲0.9%，同比上漲13.79%。從成交面積區(qū)間來(lái)看，150-200平方米戶(hù)型成交佔(zhàn)比增加，達(dá)到34.44%，為2013年以來(lái)最高值。

　　而在今年一季度，受傳統(tǒng)春節(jié)淡季因素影響，北京高端住宅市場(chǎng)整體表現(xiàn)低迷，其中高端二手住宅共成交454套，相比去年四季度下降30.89%，同比去年一季度下降69.01%。

　　進(jìn)入4月，在高端市場(chǎng)升溫的大背景下，北京頂級(jí)住宅也在近期蘊(yùn)勢(shì)而起。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月份，成交價(jià)格超過(guò)10萬(wàn)元/平方米的頂級(jí)住宅共簽約4套，其中西單·上國(guó)闕成交2套，北京四季世家成交1套，勵(lì)駿華庭成交1套，而去年全年，也不過(guò)有21套住宅的成交價(jià)突破了10萬(wàn)元/平方米大關(guān)。此外，在銷(xiāo)售量不斷增加的驅(qū)使下，4月北京頂級(jí)住宅的平均報(bào)價(jià)成為自2013年以來(lái)歷月平均報(bào)價(jià)的最高點(diǎn)，達(dá)到83410元/平方米，環(huán)比上漲1%，同比上漲14%。

　　優(yōu)質(zhì)地段項(xiàng)目走俏

　　“地段、地段還是地段”，亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，高端住宅的地段優(yōu)勢(shì)成為其價(jià)值長(zhǎng)期向好的堅(jiān)實(shí)保障。在當(dāng)前國(guó)內(nèi)金融系統(tǒng)影子銀行風(fēng)險(xiǎn)加劇，流動(dòng)性錯(cuò)配、期限錯(cuò)配、風(fēng)險(xiǎn)錯(cuò)配和高杠桿導(dǎo)致金融投資所謂的剛性?xún)陡峨y以為繼的前提下，國(guó)內(nèi)財(cái)富階層正在面臨重新配置投資組合，在此時(shí)，北京優(yōu)質(zhì)地段高端項(xiàng)目堅(jiān)挺的價(jià)值走向贏得高端人群的矚目，決定高端市場(chǎng)逆市走高的原因，也就在於高端人群正在將地段作為置業(yè)的首要考慮指標(biāo)。

　　中國(guó)房地産經(jīng)理人聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳雲(yún)峰也認(rèn)為，核心區(qū)住宅對(duì)稀缺資源的佔(zhàn)有是其他區(qū)域項(xiàng)目無(wú)法比擬的，北京頂尖的商業(yè)、行政、醫(yī)療、教育資源，加上稀缺的人文景觀都集中在核心區(qū)，這對(duì)區(qū)域內(nèi)生活品質(zhì)及生活便利的助推作用相當(dāng)明顯。

　　據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，4月北京高端住宅成交區(qū)域以朝陽(yáng)區(qū)較為活躍，共成交85套，佔(zhàn)比60%。板塊集中在CBD和亞奧區(qū)域，分別成交34套和29套，佔(zhàn)比分別為24%和21%。在任啟鑫看來(lái)，隨著高端樓市的逐漸升溫，一些交通便利，擁有高端配套資源的熱點(diǎn)區(qū)域正在成為高端置業(yè)人群的投資首選。

　　CBD作為核心商務(wù)區(qū)，區(qū)域內(nèi)的高端住宅項(xiàng)目無(wú)論是從自住還是投資角度，性?xún)r(jià)比都非常高。而受奧運(yùn)會(huì)的成功舉辦帶動(dòng)的亞奧區(qū)域的不斷升值，加之可開(kāi)發(fā)土地的日益減少，亞奧區(qū)域的發(fā)展趨勢(shì)及前景一直處?kù)独脩B(tài)勢(shì)，需求量始終是有增無(wú)減。

　　對(duì)於千萬(wàn)級(jí)頂級(jí)住宅的崛起，任啟鑫認(rèn)為，這凸顯其在整體樓市預(yù)期不明朗情況下的抗跌保值性。當(dāng)下的頂級(jí)住宅買(mǎi)家日趨專(zhuān)業(yè)，對(duì)住宅的産品品質(zhì)、園林綠化、智慧科技、配套及安防等方面的綜合要求越來(lái)越高，特別是購(gòu)買(mǎi)頂級(jí)住宅的財(cái)富階層，更是謹(jǐn)慎理性。所以，核心區(qū)頂級(jí)住宅所擁有的先天地段優(yōu)勢(shì)和成熟品質(zhì)無(wú)疑促成了4月這4套單價(jià)超10萬(wàn)元的頂級(jí)豪宅的售出。

　　有望進(jìn)一步升溫

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二季度將進(jìn)入高端住宅市場(chǎng)傳統(tǒng)的銷(xiāo)售旺季，在供需雙方的推動(dòng)下，預(yù)計(jì)北京高端住宅的成交量還將會(huì)有所上升。

　　由於2013年末出臺(tái)的調(diào)控政策使若干高端住宅項(xiàng)目推遲了入市時(shí)間，在未來(lái)9個(gè)月內(nèi)，北京高端住宅供給量將有所增長(zhǎng)。第一太平戴維斯近日發(fā)佈市場(chǎng)報(bào)告預(yù)測(cè)，今明兩年內(nèi)，將有10個(gè)左右高端住宅項(xiàng)目入市，且多數(shù)項(xiàng)目的預(yù)售價(jià)格都超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。其中，多個(gè)地王項(xiàng)目都將在今年登場(chǎng)，包括中赫萬(wàn)柳書(shū)院、保利海德公園、萬(wàn)科此前收購(gòu)凱德的地安門(mén)項(xiàng)目，以及三里屯的通盈中心等都計(jì)劃今年開(kāi)盤(pán)入市。

　　第一太平戴維斯研究及顧問(wèn)諮詢(xún)部經(jīng)理董月告訴記者，由於前期拿地成本較高，計(jì)劃在今明兩年入市的這些高端項(xiàng)目均價(jià)都相對(duì)較高，最低的價(jià)格預(yù)期也在7萬(wàn)元/平方米左右，而多數(shù)項(xiàng)目的預(yù)期售價(jià)均超過(guò)10萬(wàn)元/平方米。目前北京高端甲級(jí)公寓的成交均價(jià)在6.3萬(wàn)元/平方米左右，預(yù)計(jì)未來(lái)這一價(jià)格將會(huì)逐漸升高。

　　在宏觀政策層面，據(jù)《北京市2011-2015年國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃》規(guī)定，“十二五”期間，北京三環(huán)內(nèi)原則上不再新增供應(yīng)住宅用地。隨著北京的城市化進(jìn)程，核心區(qū)的土地供應(yīng)日趨見(jiàn)底，這更加凸顯了核心地段的不可複製性和稀缺性。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，目前三環(huán)以?xún)?nèi)僅剩3324套可售住宅，相比去年同期減少了1000套，可見(jiàn)中心城區(qū)的住宅産品將愈加珍貴。

　　在任啟鑫看來(lái)，北京高端住宅市場(chǎng)出現(xiàn)的量?jī)r(jià)雙增凸顯買(mǎi)賣(mài)雙方對(duì)市場(chǎng)的信心，在核心區(qū)住宅價(jià)值持續(xù)走高的驅(qū)使下，無(wú)論是出於自住、投資還是收藏等心態(tài)，高凈值人群都會(huì)不斷加大對(duì)北京核心地段住宅的投資，位於四環(huán)以?xún)?nèi)特別是三環(huán)以?xún)?nèi)的高端住宅銷(xiāo)量會(huì)進(jìn)一步升溫。另一方面，開(kāi)發(fā)商在對(duì)市場(chǎng)預(yù)期不斷走高的情況下，其售賣(mài)策略也將更富前瞻性，不會(huì)像中低端市場(chǎng)一樣“舍價(jià)保量”，而是追求高品質(zhì)、高利潤(rùn)。