0.4%甲級(jí)寫(xiě)字樓有效租金環(huán)比下降

　　29.4%商業(yè)土地指數(shù)同比降幅

　　由於新增供應(yīng)不足，加之春節(jié)假期影響，造成今年以來(lái)商業(yè)地産租賃和擴(kuò)張活躍度持續(xù)降低，凈吸納量呈下降趨勢(shì)，租金水準(zhǔn)也繼續(xù)下滑。日前，多家研究機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)顯示，一季度北京甲級(jí)寫(xiě)字樓需求平淡、中高端購(gòu)物中心租金漲幅創(chuàng)新低，不過(guò)，地段較好的CBD區(qū)域辦公樓及核心商圈租金仍保持穩(wěn)定。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，隨著供應(yīng)量的飽和，未來(lái)市場(chǎng)分化將日趨加劇。

　　租賃需求疲軟

　　第一太平戴維斯報(bào)告顯示，一季度，雖然春節(jié)長(zhǎng)假期間傳統(tǒng)寫(xiě)字樓市場(chǎng)淡季致使第一季度問(wèn)詢量降低，但全市凈吸納量累計(jì)仍達(dá)到5.4萬(wàn)平方米，與前一季度及2013全年的凈吸納量相比基本持平。本季度，租賃形式主要集中于遷址和續(xù)租，與2010至2012年期間相比，新租和擴(kuò)租需求相對(duì)疲軟。

　　甲級(jí)寫(xiě)字樓凈有效租金連續(xù)四個(gè)季度下滑，至每平方米每月人民幣311.5元，環(huán)比與同比分別下降0.4%與2.4%，但仍是大陸地區(qū)最高租金水準(zhǔn)。由於業(yè)主連續(xù)數(shù)個(gè)季度下調(diào)租金後市場(chǎng)需求漸趨於穩(wěn)定，加之有限的新增供給，租金降幅較之上個(gè)季度進(jìn)一步收窄0.2個(gè)百分點(diǎn)。DTZ戴德梁行報(bào)告顯示，內(nèi)資企業(yè)仍然是本季度北京寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)上的主力軍，完成了甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃活動(dòng)60.38%的成交。

　　儘管寫(xiě)字樓市場(chǎng)整體租金漲幅回落，但核心商圈租金仍保持穩(wěn)定。統(tǒng)計(jì)顯示，隨著CBD區(qū)域中上季度入市的財(cái)富金融中心地區(qū)面積的逐漸消耗，較高樓層待租空間的租金進(jìn)一步提高，本季度該商圈的平均租金水準(zhǔn)環(huán)比繼續(xù)上漲0.57個(gè)百分點(diǎn)至每月每平方米337.11元（54.81美元），空置率下降至4.24%，環(huán)比下降0.63個(gè)百分點(diǎn)。

　　仲量聯(lián)行發(fā)佈的報(bào)告也顯示，CBD甲級(jí)辦公樓租金水準(zhǔn)保持穩(wěn)定。值得一提的是，甲級(jí)辦公樓在一季度並沒(méi)有新增供應(yīng)。2013年第四季度竣工的北京財(cái)富中心在辦公樓租賃方面取得令人矚目的成績(jī)，已經(jīng)簽署租賃協(xié)議的辦公面積達(dá)到60%。

　　值得關(guān)注的是，三家機(jī)構(gòu)均表示，新增供應(yīng)緊張，2014年一季度沒(méi)有新項(xiàng)目入市，甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)可租賃存量穩(wěn)定在934萬(wàn)平方米。仲量聯(lián)行北京商業(yè)地産部高級(jí)董事賀睿珂指出：“2013年新增供應(yīng)有限，而租戶的需求卻日益活躍，因此，業(yè)主將迎來(lái)更加樂(lè)觀的行情，進(jìn)而導(dǎo)致租金談判的餘地變小。基於上述理由，我們預(yù)測(cè)租金水準(zhǔn)在未來(lái)半年將繼續(xù)保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。”

　　零售業(yè)業(yè)態(tài)逐漸分化

　　零售市場(chǎng)方面，一季度，北京中高端商業(yè)市場(chǎng)無(wú)新項(xiàng)目開(kāi)業(yè)，使得中高端商業(yè)總存量維持在900萬(wàn)平方米，但包括禧瑞匯和英特宜家購(gòu)物中心等在內(nèi)的若干項(xiàng)目由於已取得較高預(yù)租率，預(yù)計(jì)將於未來(lái)9個(gè)月內(nèi)入市。

　　鋻於二線奢侈品、餐飲及兒童零售商的需求呈增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，加之核心商圈供給有限，全市中高端購(gòu)物中心整體出租率環(huán)比增長(zhǎng)0.2個(gè)百分點(diǎn)至94.0%，同比增長(zhǎng)2.5個(gè)百分點(diǎn)，升至5年來(lái)最高水準(zhǔn)。

　　第一太平戴維斯研究及顧問(wèn)諮詢部經(jīng)理董月告訴記者，儘管穩(wěn)定需求支撐下出租率表現(xiàn)樂(lè)觀，但第一季度中高端購(gòu)物中心首層租金環(huán)比僅增長(zhǎng)0.5%，達(dá)到每平方米每月人民幣913.7元，同比僅增長(zhǎng)2.5%，為2011年以來(lái)的最低增幅。儘管如此，西單、王府井、三里屯等核心商圈租金仍同比增長(zhǎng)7.2%至16.7%不等，這三地仍然是眾多國(guó)際及國(guó)內(nèi)主流品牌，特別是新進(jìn)品牌入駐京城的首選。

　　今年一季度，儘管受季節(jié)性消費(fèi)高峰回落的影響，中國(guó)零售商信心指數(shù)依然達(dá)到125.6，同比上漲12.7%。調(diào)查顯示，來(lái)自快時(shí)尚及輕奢品牌的開(kāi)店意願(yuàn)依然強(qiáng)烈，根據(jù)RET睿意德中國(guó)商業(yè)地産研究中心的統(tǒng)計(jì)顯示，優(yōu)衣庫(kù)目前在全國(guó)開(kāi)店數(shù)量已達(dá)279家，僅2013年其開(kāi)店數(shù)量82家。受相關(guān)政策的影響，奢侈品牌開(kāi)店意願(yuàn)持續(xù)下降。大眾連鎖餐飲則加速擴(kuò)張，作為餐飲業(yè)“價(jià)格殺手”的外婆家，目前旗下品牌在全國(guó)開(kāi)店已達(dá)82家，2014年更計(jì)劃開(kāi)出45家分店。

　　中國(guó)商業(yè)地産聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)王永平表示，商業(yè)地産已經(jīng)走過(guò)盲目擴(kuò)張期，不僅奢侈品、輕奢、買(mǎi)手店、餐飲等業(yè)態(tài)逐漸分化，相同業(yè)態(tài)也進(jìn)入新一輪的升級(jí)和轉(zhuǎn)型，行業(yè)洗牌也為商業(yè)地産項(xiàng)目帶來(lái)了全新機(jī)遇。

　　市場(chǎng)步入理性增長(zhǎng)期

　　“商業(yè)地産在經(jīng)歷一輪狂飆後，開(kāi)始進(jìn)入波浪形上升階段，同時(shí)，市場(chǎng)分化日趨加劇。”RET睿意德中國(guó)商業(yè)地産研究中心總經(jīng)理陳曦近日如此表示，隨著中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程加快推進(jìn)，一線城市的商業(yè)升級(jí)，中國(guó)商業(yè)地産已經(jīng)走過(guò)躁動(dòng)，步入新一輪的理性增長(zhǎng)。

　　RET睿意德中國(guó)商業(yè)地産研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，2012年下半年是商用土地成交高峰期，商用土地投資熱情高漲，在2012年第四季度達(dá)到頂峰，中國(guó)商用土地指數(shù)達(dá)到118.8。但2013年第四季度中國(guó)商用土地市場(chǎng)出現(xiàn)了市場(chǎng)拐點(diǎn)，到2014年第一季度，中國(guó)商用土地指數(shù)跌落到79.9，同比下降幅度高達(dá)29.4%。歷經(jīng)三到四年的建設(shè)週期之後，中國(guó)商業(yè)地産項(xiàng)目供應(yīng)量也將在2016年至2017年之間達(dá)到高峰。

　　根據(jù)易居研究院一項(xiàng)統(tǒng)計(jì)顯示，無(wú)論是從全國(guó)來(lái)看，還是從一線城市看，目前商業(yè)地産的總量已經(jīng)達(dá)到飽和，甚至部分區(qū)域已經(jīng)過(guò)剩，未來(lái)將進(jìn)入商業(yè)物業(yè)面積增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)超人口增長(zhǎng)速度的階段，是每人平均商業(yè)面積繼續(xù)提升的階段，也是人們消費(fèi)觀念和行為方式繼續(xù)發(fā)生轉(zhuǎn)變的階段、催升商業(yè)地産繼續(xù)過(guò)剩的階段。

　　在這樣一個(gè)階段下，商業(yè)地産將不斷去粗存精、優(yōu)勝劣汰、更新?lián)Q代、不斷升級(jí)。過(guò)去觸地就賺、拿地就贏的時(shí)代已經(jīng)過(guò)去，房企需要進(jìn)一步修煉內(nèi)功、打造精品、創(chuàng)新模式等才能夠在新的形勢(shì)下發(fā)展得更好。

　　(京華時(shí)報(bào)記者潘秀林京華時(shí)報(bào)製圖何將)