教育政策的變化對“學(xué)區(qū)房”的影響已經(jīng)初現(xiàn)端倪。一些傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房熱區(qū)“狂熱”漸退，如海澱區(qū)萬柳、五道口。 記者 侯少卿 攝

　　正在進行的北京小學(xué)入學(xué)資訊採集將於明天結(jié)束。而今年4月，北京市發(fā)佈的《2014年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的意見》，進一步強調(diào)了免試“就近入學(xué)”的原則，還取消了“共建生”。

　　教育政策方面的變化，對房地産市場的“學(xué)區(qū)房”影響已經(jīng)初現(xiàn)端倪。一方面，傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房熱區(qū)“狂熱”漸退；另一方面，部分“普小”併入“牛小”或直升重點中學(xué)的片內(nèi)二手房成為市場焦點。

　　新老學(xué)區(qū)冷熱不均

　　往年，傳統(tǒng)名校是熱門的擇校對象，也推高了學(xué)區(qū)房的價格，投資客看到學(xué)區(qū)房的上漲空間，炒房獲利者不在少數(shù)。以可上中關(guān)村三小的蜂鳥社區(qū)為例，房源均是40-50平方米的小戶型，買家多是以低總價獲得入學(xué)資格。在孩子入學(xué)期間，不少家長還需將蜂鳥社區(qū)的房子出租，然後在附近租套兩居室。等到孩子畢業(yè)後，再將蜂鳥社區(qū)的房子賣掉。

　　而隨著鼓勵就近入學(xué)及落戶年限門檻提高，之前被炒高的區(qū)域價格有回落的趨勢，投資客也聞風(fēng)拋售。

　　但另一方面，推行“就近入學(xué)”，“九年一貫制”促使一些不知名的學(xué)校周邊住宅形成新的學(xué)區(qū)房，價格則呈現(xiàn)上漲趨勢，為孩子上學(xué)而換房的家長不在少數(shù)。

　　“不讓擇校，學(xué)區(qū)房就成為上名校的最有效的途徑。”一名剛買了學(xué)區(qū)房的家長説。

　　學(xué)區(qū)房價格畸形將改變

　　據(jù)了解，北京中小學(xué)優(yōu)質(zhì)教育資源近幾年來不斷擴大，尤其是2014年佈局上發(fā)生了較大變化，北京新教育地圖的推出，使得優(yōu)質(zhì)教育資源覆蓋範(fàn)圍越來越廣。另一方面，還將發(fā)佈落戶年限門檻等細(xì)則。北京市教委也提醒家長不要盲目購買學(xué)區(qū)房。

　　東城區(qū)研修學(xué)院副院長馬福貴表示，政策導(dǎo)向是拉平所有小學(xué)和初中的水準(zhǔn)，鼓勵就近入學(xué)，保證九年義務(wù)教育能盡可能減少孩子負(fù)擔(dān)。資源均衡了，也就無所謂學(xué)區(qū)房了。

　　偉業(yè)我愛我家分析師孔丹認(rèn)為，大的教育集團的成立，和九年一貫制試點的推出，有利於打破以往因教育資源的過度集中，“學(xué)區(qū)房”價格畸形的現(xiàn)象也將逐步得到解決。

　　冷

　　傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房 投資客降價離場

　　就近入學(xué)、擇校越來越難，使學(xué)區(qū)房降溫

　　由於北京教育改革引導(dǎo)公眾“就近入學(xué)”，改革的方向是教育資源均衡化，跨區(qū)擇校將越來越難，因此，以往熱門的擇校名校附近的學(xué)區(qū)房也受政策和市場的雙重影響受到冷遇。

　　海淀萬柳

　　“砍價”可降1萬元/平方米

　　海澱區(qū)中關(guān)村三小萬柳分校是海淀有名的一流一類小學(xué)，該校對面的萬柳中路上密集分佈著十來家仲介，常年主營學(xué)區(qū)房的租售業(yè)務(wù)。多年來該片區(qū)一直漲價的熱門學(xué)區(qū)房，最近終於有了較大鬆動，也讓投資客萌生退意。

　　據(jù)了解，今年年初萬柳區(qū)域的二手住宅成交價還在8萬/平方米左右，但現(xiàn)在不少投資客急於降價出售，拉低了區(qū)域均價。萬柳某仲介公司的一名經(jīng)紀(jì)人介紹，目前公司在售的兩套低均價房源，其中一套是蜂鳥社區(qū)47平方米一居，房主賣375萬元。房主是名投資客，曾倒手過兩套蜂鳥社區(qū)的房子而大賺，但這第三次倒賣時卻不像前兩次那麼順暢。房子去年12月入手，現(xiàn)在基本是平價平出，沒有賺到錢。“看到市場不好，房主想儘快脫手。”這名經(jīng)紀(jì)人説。而另一套房源則是鋒尚國際111平方米的兩居，據(jù)經(jīng)紀(jì)人介紹，這套房是房主去年3月份以825萬元買下的，現(xiàn)在急用錢，一個月內(nèi)房主的報價從900萬元直接降到760萬，賠本甩，“如果真打算要，價格還能往下談”。

　　麥田房産萬柳星標(biāo)店經(jīng)理告訴記者，與往年相比，今年萬柳片區(qū)二手房的量價都“跌得很厲害”。去年3月，光蜂鳥社區(qū)就能賣40套，現(xiàn)在一個月能賣出去2套就不錯了。“以往有學(xué)區(qū)房概念，房主的報價和成交差得不大，而現(xiàn)在是每平米報價七八萬，實際可以降到六七萬元成交，這主要是因為房主對房價預(yù)期看跌，同時，教育改革也是重要原因。”

　　西城文化衚同

　　實驗二小學(xué)區(qū)房有價無市

　　位於西城區(qū)的北京第二實驗小學(xué)是北京市重點小學(xué)中的重點學(xué)校，其學(xué)區(qū)內(nèi)的學(xué)區(qū)房源成交價一直居高不下。

　　“北京實驗二小本部在招商簡章裏規(guī)定的劃片區(qū)域只有文化衚同和文昌衚同，房源都是平房，面積從十幾平米到幾十平米之間，總價相對偏低，而且不限購，因此前幾年一直是家長們熱捧的對象。”北京第二實驗小學(xué)附近的鏈家地産仲介門店置業(yè)顧問介紹。

　　該置業(yè)顧問表示，經(jīng)過一段時間消化，這種房源目前已經(jīng)所剩無幾，只有文化衚同的三間房在售，其中就包括那套單價30萬元的房源，總價達(dá)1680萬元。其餘兩套20平米和17平米的平房，單價分別是13萬和24萬，總價是260萬元和417萬元。“這種房源單價高，品質(zhì)低，再加上北京第二實驗小學(xué)要求落戶滿五年才能入學(xué)，基本上擠出了投資客，可以説是有價無市。今年4月份店裏成交過一套7平方米的平房，均價24萬元，總價168萬元。再上一次成交就是2012年的事了。”

　　據(jù)媒體報道，北京市教委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京將對相應(yīng)的學(xué)區(qū)房做出五年期的相關(guān)規(guī)定。業(yè)內(nèi)人士表示，未來落戶滿五年上片內(nèi)學(xué)校是趨勢，“就近入學(xué)”也主要是針對片內(nèi)常住人口，同時也將為學(xué)區(qū)房降溫，避免對學(xué)區(qū)房的過度炒作。

　　“學(xué)區(qū)房是個途徑”

　　●李先生(家住豐臺，孩子今年要上小學(xué))：

　　之前我想走“單位共建”的途徑讓孩子入讀東城區(qū)的普通小學(xué)，但從今年年初開始的各種資訊表明，跨區(qū)共建很不靠譜。為了踏踏實實在東城入學(xué)，我果斷買了東城區(qū)的學(xué)區(qū)房。十年前，我還認(rèn)為這是非常不值得一提的買房理由，但事到臨頭，唯有此辦法能讓孩子在東城就讀。

　　雖然我也認(rèn)為小學(xué)教育其實並沒有那麼重要，好小孩在哪個小學(xué)都能學(xué)好。但現(xiàn)在的情況是，上哪所小學(xué)就基本意味著初中在哪個區(qū)上，而初中是學(xué)生教育的關(guān)鍵時期。

　　熱

　　教改利好 新學(xué)區(qū)房源受關(guān)注

　　裕中西裏二手房單價約6萬元，且部分房主沒有降價意願

　　傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房失去往年火熱行情的同時，一些被歸入名校教育集團、與優(yōu)質(zhì)中學(xué)對接的小學(xué)，其學(xué)區(qū)內(nèi)的房源開始受到購房者關(guān)注。

　　西城裕中西裏

　　直升三帆中學(xué)，今年以來漲了近萬元

　　北三環(huán)外的裕中西裏也是這次教改受益頗大的區(qū)域。此前裕中小學(xué)是西城區(qū)的一所普通小學(xué)，但是教改後改名為三帆中學(xué)附屬小學(xué)，裕中小學(xué)畢業(yè)生80%將來能直升市重點三帆中學(xué)，這也帶動了區(qū)域二手房價格的飆升。

　　5月27日下午，裕民路上鏈家地産門店經(jīng)紀(jì)人向記者介紹：“政策出來後，成交量大了，特別是總價低的一居室特別搶手。買房人基本上都是瞅準(zhǔn)落戶進來讓孩子讀裕中小學(xué)，之後升入三帆中學(xué)，免去小升初擇校的麻煩。”

　　據(jù)了解，裕民路路南屬於西城區(qū)，主要有裕中西裏和裕中東裏社區(qū)，路北則屬於朝陽區(qū)，附近是安貞西裏社區(qū)。在教改政策未出臺之前，裕民小學(xué)是西城區(qū)的普通小學(xué)，片區(qū)內(nèi)二手房價格與安貞西裏差別不大，今年年初時均為5萬元/平方米，而隨著教改政策公佈，裕中西裏和裕中東裏社區(qū)的價格呈上升趨勢，現(xiàn)在成交價已經(jīng)漲至5.5萬元/平方米，逼近6萬元大關(guān)。

　　記者在鏈家地産看到，目前裕中西裏一套45平方米的一居室報價已達(dá)270萬元，單價為6萬元。由於現(xiàn)在有學(xué)區(qū)房概念，房主沒有降價意願。“房主要等誰給得上價格再帶去看，現(xiàn)在我們也還沒有看到房”，鏈家地産一位經(jīng)紀(jì)人説。

　　由於房源比往年消化得太快，最近裕中西裏和裕中東裏都沒有好房源可賣。而安貞西裏的房價則受市場影響一路回落，目前下調(diào)到4.5萬元/平方米。一條馬路之隔，兩個區(qū)域的房價一升一降，差距已達(dá)萬元。

　　而裕中小學(xué)附近、北三環(huán)內(nèi)側(cè)的名校育翔小學(xué)和西師附小，其學(xué)區(qū)房價格早已達(dá)到7萬元/平米。“與其相比，裕中小學(xué)學(xué)區(qū)房價格有優(yōu)勢，關(guān)注這片學(xué)區(qū)房的購房人都願意來買這裡的房子。”上述經(jīng)紀(jì)人表示。

　　涭水河小學(xué)片區(qū)

　　成為名校分校，業(yè)主提價五六千

　　涭水河小學(xué)是西城區(qū)的一所普通小學(xué)，但是由於最近被納入北京第二實驗小學(xué)，開始受到購房人關(guān)注。據(jù)區(qū)域內(nèi)的二手房置業(yè)顧問介紹，這幾年來一直有購房者抱著押寶的心理選擇購買涭水河小學(xué)的學(xué)區(qū)房。尤其是4月份涭水河小學(xué)正式撤並進入北京第二實驗小學(xué)教育集團後，其片內(nèi)房源更加受到關(guān)注，雖然整體市場僵持不下，但部分業(yè)主仍提價5000元-6000元/平方米。

　　同樣是併入北京實驗二小的廣外一小和玉桃園小學(xué)，其學(xué)區(qū)內(nèi)的賣房人已將“實驗二小學(xué)區(qū)房”作為銷售噱頭。在某二手房仲介網(wǎng)站上，“實驗二小分校”、“實驗二小學(xué)區(qū)房”、“正式掛牌實驗二小”等標(biāo)題已經(jīng)成為吸引購房者的招牌。

　　此外，因重組政策而引發(fā)學(xué)區(qū)房熱的還有東城區(qū)青年湖小學(xué)，對口直升171中學(xué)；車道溝小學(xué)併入北理工附中，成為九年一貫制學(xué)校等，在四五月，房價都呈逆勢上升趨勢，但與傳統(tǒng)學(xué)區(qū)房相比，還是有一定差距。

　　“等片區(qū)劃定再出手”

　　●張女士(在朝陽雙井租房，孩子三年後上小學(xué)，正打算買房)：

　　我希望孩子以後能上朝陽區(qū)的垂楊柳中心小學(xué)，之前它劃片的區(qū)域包括垂楊柳中裏、垂楊柳北裏、樂城國際、世橋國貿(mào)、天之驕子等小區(qū)。但最近聽説這個區(qū)域的學(xué)區(qū)劃定在今年可能會産生較大變化。最近不少像我一樣為孩子上學(xué)而購房的家長都在等待，還是想等學(xué)區(qū)劃定後再出手。如果學(xué)區(qū)內(nèi)優(yōu)質(zhì)學(xué)校更多，到時候這裡的二手房價格應(yīng)該會有所上漲，但目前市場冷清，漲幅應(yīng)該也不會太大吧。

　　“對口直升”房源不能衝動

　　●王先生(今年以來一直在東城尋找購買學(xué)區(qū)房)

　　東城區(qū)青年湖小學(xué)將可以對口直升171中學(xué)，在看了一圈青年湖的學(xué)區(qū)房後，我沒有著急入手。不能衝動！因為青年湖小學(xué)畢竟是很普通的小學(xué)，如果升學(xué)品質(zhì)不好，弄成171中學(xué)差生班，在“牛中學(xué)”裏對孩子反而是個磨難。未來171中學(xué)的生源不僅來自直升的青年湖小學(xué)，還有傳統(tǒng)名校的學(xué)生，總體生源品質(zhì)應(yīng)該不會下降，青年湖小學(xué)的教學(xué)品質(zhì)能否在這幾年中有飛躍性的提升是個問題，否則直升也不是什麼好事。

　　■ 業(yè)內(nèi)聲音

　　未來將沒有“學(xué)區(qū)房”

　　●馬福貴(東城區(qū)研修學(xué)院副院長)：

　　學(xué)區(qū)房是利益投機者的一個概念。北京教改的方向肯定是縮小各學(xué)校之間的教育水準(zhǔn)差距，今年也不讓擇校，未來各校教育品質(zhì)相當(dāng)，也就沒有了學(xué)區(qū)房的概念。家長要根據(jù)孩子的特點，選擇適宜的居住地點，就近入學(xué)。因此，對買學(xué)區(qū)房的家長來説要慎重考慮。

　　“學(xué)區(qū)資源稀缺將改變”

　　●孔丹(偉業(yè)我愛我家集團市場分析師)：

　　學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)和熱炒，根本原因在於教育資源不均衡。很多家長已經(jīng)形成了思維慣式，從孩子一兩歲起就著手購買優(yōu)質(zhì)小學(xué)的學(xué)區(qū)房，等孩子上了中學(xué)，基本上都會再換一套重點初中附近的學(xué)區(qū)房。在重點學(xué)校學(xué)區(qū)內(nèi)購置房産，有時甚至需要花費五六百萬元才能買到一套房，居住條件還不理想，但家長們好像都認(rèn)準(zhǔn)了這種模式。

　　現(xiàn)在就近入學(xué)的新規(guī)和新學(xué)區(qū)劃分，使一些原本不受市場關(guān)注的學(xué)校進入考慮範(fàn)圍，短時間內(nèi)將催生新學(xué)區(qū)房，這些區(qū)域的二手房成交量價或?qū)⒂幸欢ǔ潭扰噬５珡拈L期來看，教育資源的逐步均衡將改變學(xué)區(qū)房因資源稀缺而價格高企的局面，扭轉(zhuǎn)人們“擇校而居”的觀念。