近年來，供應(yīng)過剩的傳言令成都商業(yè)地産市場面臨嚴(yán)峻考驗(yàn)，但從研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)和分析人士觀點(diǎn)看來，供應(yīng)高壓下的市場逐漸走向分化，甲級寫字樓及高端綜合體良好的市場表現(xiàn)越來越受到關(guān)注。

　　來自RET睿意德中國商業(yè)地産研究中心最新數(shù)據(jù)顯示，不斷新增的供應(yīng)量與高空置率相互博弈，非甲級寫字樓租金多跌少漲，令成都一季度寫字樓市場再蒙陰影。相比之下，成都甲級寫字樓勢頭良好，空置率出現(xiàn)下降，租金仍保持高位水準(zhǔn)。

　　供應(yīng)過剩言論存在誤導(dǎo)

　　目前，二線城市正處於第二産業(yè)向第三産業(yè)過渡階段，這極大刺激了樓宇經(jīng)濟(jì)與産業(yè)新區(qū)的發(fā)展。有機(jī)構(gòu)預(yù)計未來三年內(nèi)，全國甲級寫字樓新增供應(yīng)量中將有近七成來自於二線城市。

　　就成都市場而言，戴德梁行在近日發(fā)佈的一份《中國寫字樓市場將迎來數(shù)輪供應(yīng)大潮唯不會出現(xiàn)海嘯》報告中指出，成都的寫字樓供應(yīng)雖然體量龐大，但仍然較為貼近其每年平均的寫字樓需求量。

　　對於成都綜合體供應(yīng)過剩這一言論，仲量聯(lián)行華西區(qū)總經(jīng)理吳允燊分析認(rèn)為，綜合體一般指包含公寓住宅、商務(wù)辦公、酒店餐飲、商業(yè)零售、綜合娛樂等多項(xiàng)功能的“城中之城”。但現(xiàn)在很多機(jī)構(gòu)在做市場統(tǒng)計時，將相容以上至少三項(xiàng)功能的開發(fā)項(xiàng)目納入綜合體範(fàn)疇，這導(dǎo)致了統(tǒng)計範(fàn)圍的過度擴(kuò)大以及數(shù)據(jù)的失真。

　　有觀點(diǎn)進(jìn)一步指出，一個商住地塊，如果相容30%的商業(yè)，開發(fā)商除了住宅還規(guī)劃了一部分公寓産品以及小的購物中心。這種項(xiàng)目也會被作為綜合體統(tǒng)計。

　　而且整個項(xiàng)目的建築面積都會被統(tǒng)計在內(nèi)。在目前成都統(tǒng)計的100多個綜合體中，這樣的項(xiàng)目為數(shù)不少。

　　“總體來講，成都綜合體過剩的言論存在一定的誤導(dǎo)，我們拿到的數(shù)據(jù)顯示，成都的綜合體供應(yīng)面積遠(yuǎn)遠(yuǎn)低於千萬平方米。”成都銀城置業(yè)有限公司總經(jīng)理鄭勇強(qiáng)表示。

　　高端綜合體前景值得看好

　　對於擁有1400萬人口的全國第四大城市成都來説，城市綜合體的保有量多少合適？業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，成都的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展前景會對綜合體物業(yè)尤其是高端綜合體的發(fā)展提供更多機(jī)遇。

　　仲量聯(lián)行提供的數(shù)據(jù)顯示，2006年，按照“每人平均年可支配收入5萬元”來界定，成都有5萬中産人士，但到了2013年，在考慮通脹因素後，成都中産人士的數(shù)量有70萬人。

　　“今年初，我們介紹一家企業(yè)在國際金融中心的寫字樓租了2000平方米，入駐兩個月之後，國際金融中心的購物中心後臺數(shù)據(jù)顯示，這家公司的老闆在商場消費(fèi)了100萬元。很多人可能會認(rèn)為，即使這家企業(yè)不在這裡辦公，如果這位老闆有需求，還是會到這裡購物，但能否還有這麼高的消費(fèi)呢？我想是要打折扣的，可能是50萬元。”吳允燊説，綜合體將商場、酒店、公寓、寫字樓等業(yè)態(tài)集中在一起，為商務(wù)人士更有效率地工作和生活提供了便利。

　　鄭勇強(qiáng)分析稱，目前成都真正的高端綜合體屈指可數(shù)，不會超過4個，國際金融中心以及在建的銀泰中心是最具代表性的項(xiàng)目。據(jù)介紹，未來成都60多家銀行及金融機(jī)構(gòu)的省級支行，有70%會進(jìn)駐金融城，都位於成都銀泰中心周邊。

　　“北京銀泰中心在産品規(guī)劃上已經(jīng)具有很多的超前性，但後來做成都銀泰中心的時候，銀泰總結(jié)了在北京項(xiàng)目上的得失，對成都項(xiàng)目進(jìn)行了全方面的優(yōu)化。” 北京銀泰中心總經(jīng)理尹筱周介紹，可以説成都銀泰中心是北京項(xiàng)目的全面升級。銀泰希望這兩個銀泰中心能對北京和成都的城市形象和城市競爭力的提升有明顯帶動。

　　對此，中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，高端綜合體的出現(xiàn)對於提升城市形象，帶動城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有重要作用。對於成都市場來説，高端綜合體這個市場才剛剛出現(xiàn)。北京商報記者 賴大臣