面對樓市的持續(xù)低迷，房地産行業(yè)分化趨勢愈發(fā)明顯。就在眾多房企考慮啟動(dòng)制動(dòng)措施時(shí)，另一些企業(yè)似乎正醞釀著彎道加速。今年一開年，便斥資73億連拿三宗地塊的遠(yuǎn)洋地産，被業(yè)界驚呼為土地市場再度上演“王者歸來”。面對市場上的諸多關(guān)注與猜測，遠(yuǎn)洋地産總裁李明接受了媒體專訪。他表示，降低庫存、提高週轉(zhuǎn)率已成為公司當(dāng)前最重要的工作目標(biāo)之一。為盤活全國範(fàn)圍內(nèi)的存貨，公司將對部分存貨量大的城市開展促銷活動(dòng)；此外，他透露，輕資産模式也成為遠(yuǎn)洋接下來十年發(fā)展的重點(diǎn)。

　　土地市場上演“歸來”

　　遠(yuǎn)洋地産拿地節(jié)奏令人猝不及防。久未露面的遠(yuǎn)洋，今年開年在短短8天內(nèi)斥資73億元，連續(xù)擊敗眾多品牌房企，斬獲三宗地塊，新增土地儲備面積248044.61平方米。三地塊分別為房山區(qū)拱辰街道及長陽鎮(zhèn)地塊、昌平區(qū)北七家鎮(zhèn)地塊、門頭溝區(qū)門頭溝新城地塊。

　　畢竟這位昔日的北京地産行業(yè)翹楚已蟄伏三年，因而本輪遠(yuǎn)洋如此果斷地出手，必然引來行業(yè)強(qiáng)烈關(guān)注。一位業(yè)內(nèi)人士表示，“遠(yuǎn)洋地産本輪的拿地時(shí)機(jī)算不上理想，當(dāng)時(shí)正值土地市場火爆升溫，地價(jià)也升至階段內(nèi)的峰值水準(zhǔn)，遠(yuǎn)洋斬獲的三塊地的溢價(jià)水準(zhǔn)都不算低”。面對猜測與質(zhì)疑之聲，李明表示，“這三塊地也是根據(jù)公司整體投資策略拿下的，現(xiàn)在來看，今年1月這個(gè)時(shí)機(jī)不管是從土地價(jià)格還是競爭程度都是不錯(cuò)的”。他表示，今年遠(yuǎn)洋在土地儲備方面的投資計(jì)劃在150億-300億元之間。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，去年業(yè)績的超額完成、融資方案的落實(shí)、股權(quán)結(jié)構(gòu)的穩(wěn)定、開發(fā)團(tuán)隊(duì)的成熟，都成為遠(yuǎn)洋本輪在土地市場突然發(fā)力的背書。

　　據(jù)遠(yuǎn)洋內(nèi)部人士透露，在土地儲備方面，遠(yuǎn)洋有一套自己的拿地原則：深耕已經(jīng)進(jìn)入的區(qū)域；重點(diǎn)考慮中等規(guī)模項(xiàng)目；為業(yè)績好的成熟團(tuán)隊(duì)增加土地儲備；堅(jiān)持企業(yè)的利潤率標(biāo)準(zhǔn)。而這三塊土地均符合這些原則。遠(yuǎn)洋地産在2014年將大舉發(fā)力的態(tài)勢基本可以確定。

　　關(guān)於土地儲備，李明坦言，目前遠(yuǎn)洋擁有的土地儲備總量與企業(yè)規(guī)模相適應(yīng)，目前公司正在對土地結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整。其中，上海、北京、深圳等一線城市的土地儲備還將進(jìn)一步擴(kuò)大。而目前二三線城市開始出現(xiàn)分化，企業(yè)在土地儲備上會比較審慎，公司會根據(jù)企業(yè)拿地的標(biāo)準(zhǔn)適時(shí)進(jìn)入。

　　去庫存高週轉(zhuǎn)

　　近來，隨著樓市陷入沉寂，部分二三線市場降價(jià)之聲不斷傳出。業(yè)內(nèi)人士評價(jià)，在當(dāng)前市場形勢下，隨著競爭越來越激烈，房地産行業(yè)平均利潤率大約每年以1個(gè)百分點(diǎn)的速度在持續(xù)下滑。近年來土地成本和資金成本越來越高，開發(fā)投資的杠桿率也是越來越低。

　　對此，李明表示，“面對行業(yè)平均毛利率出現(xiàn)了整體下行的形勢，企業(yè)解決問題的關(guān)鍵在於週轉(zhuǎn)率。核心凈利率上升是關(guān)鍵，抓效率、抓成本就比以往更明顯”。一邊是逐漸高企的運(yùn)營成本，一邊是居高不下的土地價(jià)格，對於重點(diǎn)佈局一線城市的房企來説，當(dāng)行業(yè)利潤被逐漸攤薄，高週轉(zhuǎn)似乎成為了制勝的關(guān)鍵。

　　李明表示，遠(yuǎn)洋計(jì)劃將公司的週轉(zhuǎn)率從23%提高到30%左右。要提高週轉(zhuǎn)率首先要提高結(jié)轉(zhuǎn)收入，此外便是控制資産規(guī)模。李明進(jìn)一步分析，降低庫存是提高週轉(zhuǎn)率最快的方式，目前便需要把已經(jīng)完工的項(xiàng)目存量消化掉，同時(shí)要控制新增投入，加快銷售速度。

　　為了提高週轉(zhuǎn)率將已經(jīng)完工的項(xiàng)目存量快速地去化掉，將對部分存貨量比較大的城市和項(xiàng)目在價(jià)格上做出一定優(yōu)惠，“大概有5%左右的優(yōu)惠，過了兩年的項(xiàng)目要堅(jiān)決清理掉，對企業(yè)來講真正滯銷的壓力並不大”。李明告訴記者。

　　關(guān)注輕資産運(yùn)營

　　遠(yuǎn)洋地産年報(bào)顯示，遠(yuǎn)洋地産土地儲備于2013年減少7%至2135.3萬平方米，而大部分土地儲備都位於大連、秦皇島等環(huán)渤海地區(qū)。

　　“遠(yuǎn)洋目前2000多萬平方米的土地儲備，其中有1/3都是超大項(xiàng)目，這將會影響企業(yè)的週轉(zhuǎn)效率。”李明介紹，目前遠(yuǎn)洋面臨兩大結(jié)構(gòu)調(diào)整：區(qū)域佈局調(diào)整以及土地規(guī)模調(diào)整。

　　李明進(jìn)一步説道，對遠(yuǎn)洋來説，北京市場是其一直關(guān)注的重點(diǎn)，但對於深圳、上海這些城市的儲備還應(yīng)該進(jìn)一步擴(kuò)大。此外，遠(yuǎn)洋在秦皇島、撫順、天津幾個(gè)地區(qū)都有超過100萬平方米的項(xiàng)目，這些項(xiàng)目雖然土地成本較低，但單個(gè)項(xiàng)目土地規(guī)模太大對於整體週轉(zhuǎn)效率會有影響。

　　李明透露，年內(nèi)將對土地策略進(jìn)行調(diào)整，以盤活公司的土地。在一些二三線城市，將對100萬平方米以上的超大規(guī)模項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整。

　　值得注意的是，在遠(yuǎn)洋2000多萬平方米的土地儲備中，商業(yè)物業(yè)的土地儲備佔(zhàn)到了300萬平方米，其中將近一半的面積都將作為自持物業(yè)。“堅(jiān)持住宅開發(fā)和經(jīng)營性物業(yè)並重將是遠(yuǎn)洋長期的策略。”據(jù)李明透露，遠(yuǎn)洋在2013年經(jīng)營性物業(yè)的收入達(dá)到了8億元，而這一收入有望在2014年突破10億元，“但經(jīng)營性物業(yè)對於資金沉澱的佔(zhàn)比非常大，目前這部分收入支撐大概需要100億元以上的物業(yè)投資，先期可能要達(dá)到200億元，這也是影響遠(yuǎn)洋毛利率以及週轉(zhuǎn)率較低的原因。”

　　李明表示，輕資産運(yùn)營是遠(yuǎn)洋接下來十年發(fā)展的重點(diǎn)，“商業(yè)地産和房地産金融要佔(zhàn)到未來盈利的2/3，預(yù)計(jì)一年之後會非常清晰。”據(jù)李明透露，目前掌管中國人壽投資的高管已經(jīng)出任遠(yuǎn)洋主管投資與房地産金融業(yè)務(wù)的副總裁，這也將為遠(yuǎn)洋的輕資産運(yùn)營鋪路。此外，在企業(yè)融資領(lǐng)域，遠(yuǎn)洋地産計(jì)劃5月底前啟動(dòng)4.5億美元銀團(tuán)貸款。

　　加快京津冀佈局

　　隨著國家相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，京津冀一體化被提升到前所未有的高度，天津等京畿地區(qū)的樓市再度被市場聚焦。遠(yuǎn)洋地産在3月底一舉拿下了天津武清區(qū)的四個(gè)地塊，總面積達(dá)到了17.4萬平方米。因其地處京津冀三地中心點(diǎn)這一特殊的地理位置，武清被規(guī)劃為大北京戰(zhàn)略的核心重鎮(zhèn)，也被列為京津最早的國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。武清加速推進(jìn)京津産業(yè)新城規(guī)劃建設(shè)、加快京津金融一體化試驗(yàn)區(qū)建設(shè)；將成為京津之間高新技術(shù)産業(yè)基地、現(xiàn)代物流基地、生態(tài)宜居城市，成為服務(wù)京津相向發(fā)展的示範(fàn)區(qū)和橋頭堡。

　　李明表示，“相較于河北，天津的商機(jī)我認(rèn)為更加值得思考，看好武清發(fā)展”。以“市中心-外環(huán)線-主發(fā)展軸”為思路的區(qū)域佈局將成為遠(yuǎn)洋地産在天津戰(zhàn)略佈局持續(xù)性的原則所在。同時(shí)，天津的規(guī)劃以一軸兩線為主，從武清到市區(qū)再到濱海，這條發(fā)展線未來的發(fā)展?jié)摿Σ豢晒懒俊１本┥虉?bào)記者 董家聲

　　記者手記

　　彎道加速還需苦練內(nèi)功

　　“包括我本人在內(nèi)，遠(yuǎn)洋地産的高管團(tuán)隊(duì)已經(jīng)超過兩年沒有乘坐過公務(wù)艙，沒住過住宿費(fèi)超過1000元的酒店。”談及對市場變化的應(yīng)對，遠(yuǎn)洋地産總裁李明向記者表示，市場下行時(shí)，企業(yè)必然出現(xiàn)分化。面對市場的外部壓力，企業(yè)必然要做出調(diào)整。尤其是深挖企業(yè)內(nèi)部潛力。據(jù)筆者所知，遠(yuǎn)洋地産近年來一直強(qiáng)調(diào)苦練企業(yè)內(nèi)功，其中之一就是控制企業(yè)的管理成本。據(jù)遠(yuǎn)洋地産相關(guān)人士介紹，為了儘量壓縮經(jīng)營成本，公司在管理費(fèi)、銷售費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)等各個(gè)方面儘量壓低成本。同時(shí)在一切可能的情況下，不斷提高企業(yè)運(yùn)營效率，細(xì)緻到公司員工處理內(nèi)部文件的時(shí)間也有嚴(yán)格時(shí)間標(biāo)準(zhǔn)和記錄。

　　如果説影響企業(yè)毛利率的因素有不少，但對於企業(yè)自身來説，最能夠把握的元素之一，就是提高企業(yè)的經(jīng)營效率，這歸根結(jié)底還要提高“人”的效率。正如李明所説，“抓成本，提品質(zhì)、促效率”，正在成為當(dāng)前遠(yuǎn)洋地産內(nèi)部管理的最重要措施。