原標(biāo)題：棄紐約，轉(zhuǎn)戰(zhàn)倫敦

　　美國房地産外國投資者協(xié)會(huì)公佈的調(diào)查結(jié)果顯示，倫敦?fù)魯∪ツ甑墓谲娂~約成為外國房地産投資者的首選城市。該調(diào)查發(fā)現(xiàn)，舊金山受外國投資者的喜愛程度排名第三，而休斯敦和洛杉磯則分列第四名和第五名

　　著名房地産研究機(jī)構(gòu)Knight Frank此前發(fā)佈的一項(xiàng)調(diào)查表明，倫敦地區(qū)價(jià)值在200萬英鎊以上級(jí)別的房地産市場(chǎng)中，被外國買家所把持的市場(chǎng)份額超過50%，而在紐約的同等級(jí)房地産市場(chǎng)，這一比例只有30%左右，而法國巴黎這一比例未達(dá)到30%

　　到倫敦抄底房産，你去嗎？1月7日，據(jù)路透社報(bào)道，美國房地産外國投資者協(xié)會(huì)(AFIRE)公佈的一項(xiàng)調(diào)查結(jié)果顯示，倫敦?fù)魯∪ツ甑墓谲娂~約成為外國房地産投資的首選城市。

　　英國貸款機(jī)構(gòu)全國建房互助會(huì)發(fā)佈的房屋價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，2013年英國房?jī)r(jià)同比上漲8.4%，倫敦仍然是房?jī)r(jià)最高的地區(qū)，預(yù)計(jì)2014年，倫敦房地産行業(yè)總體需求還將呈現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)。

　　在CCVI中國價(jià)值指數(shù)研究員崔新生看來，倫敦之所以受投資者青睞主要是因?yàn)槠渌缪葜蚪鹑谥行牡闹匾巧粌?yōu)越的地理位置，與美國、歐洲及中東地區(qū)接近，交通往來便利；更重要的是，當(dāng)?shù)胤康禺b行業(yè)擁有令人期待的升值空間。

　　亢奮的投資者

　　家庭富裕的留學(xué)生已成為在倫敦購置住房的一股不小的力量，倫敦樓市一路看漲。而國內(nèi)開發(fā)商們也找準(zhǔn)時(shí)機(jī)，紛紛出海淘金

　　1月9日，英國房地産諮詢公司第一太平戴維斯發(fā)佈數(shù)據(jù)顯示，2013年倫敦中心區(qū)投資總額達(dá)到破紀(jì)錄的205億英鎊，同比激增39%，其中亞洲投資人貢獻(xiàn)58億英鎊。

　　中國開發(fā)商們也看到了“商機(jī)”。英國時(shí)間1月7日，綠地集團(tuán)與Delancey房地産資産管理有限公司正式簽署協(xié)議，收購其坐落在倫敦泰晤士河南岸的RAM啤酒廠開發(fā)項(xiàng)目，總投資為6億英鎊。月內(nèi)，綠地集團(tuán)還有另一個(gè)位於倫敦新金融城金絲雀碼頭的住宅地産項(xiàng)目將完成簽約，投資額也是6億英鎊。

　　事實(shí)上，倫敦房地産市場(chǎng)吸引的不單單是企業(yè)投資商。在海外中産階層的眼裏，倫敦也極具投資價(jià)值。

　　“這裡房産的升值潛能讓人欣喜。”英國某諮詢公司高管黃沙在倫敦已有一套房産，而他近期打算再購置一套公寓。

　　黃沙對(duì)《國際金融報(bào)》記者坦言，當(dāng)年在美國讀完碩士，但選擇來倫敦工作，是被這個(gè)國家的歷史文化所吸引，“如今，隨著倫敦房?jī)r(jià)的上漲，我準(zhǔn)備繼續(xù)投資。”

　　“很多來英國的留學(xué)生，如果畢業(yè)後找到合適的工作，並且有計(jì)劃在英國定居，也會(huì)考慮買房。”黃沙告訴記者，英國的投資移民最低投資額為100萬英鎊，創(chuàng)業(yè)移民投資額為20萬英鎊。

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，黃沙所言非虛，家庭富裕的留學(xué)生早已成為在倫敦購置住房的一股不小的力量。今年大四的徐莉莉在倫敦南岸大學(xué)讀書，她周圍很多同學(xué)的家長(zhǎng)選擇在倫敦買房，為孩子長(zhǎng)期留在倫敦做準(zhǔn)備。

　　“由於倫敦的房?jī)r(jià)這幾年一直在上漲，特別是市中心的房?jī)r(jià)，伊頓廣場(chǎng)這種精品豪宅區(qū)一直是有價(jià)無市。目前在二區(qū)的Hampstead，因?yàn)榄h(huán)境優(yōu)雅治安嚴(yán)謹(jǐn)為富人們所喜愛，家境條件不錯(cuò)的留學(xué)生們也會(huì)在那裏購置住房，為留在倫敦融入當(dāng)?shù)厣缃蝗Υ蚧A(chǔ)。”徐莉莉説。

　　不只是中國留學(xué)生，即將從倫敦大學(xué)畢業(yè)的日本姑娘山田惠子也表示，“來倫敦讀書後，便非常想留在這個(gè)城市工作”，如今也準(zhǔn)備在倫敦購買一套住房，除了大學(xué)期間的打工積蓄之外，父母提供了資金上的援助。“雖然倫敦的房?jī)r(jià)很貴，但是這裡有非常寶貴的工作機(jī)會(huì)。如今我有意購買金絲雀碼頭(靠近金融城)房産。知道麼，那裏也有許多中國人。”

　　“很多留學(xué)生在家庭的資助下在倫敦購置房産。”Frank是倫敦一家房産仲介的銷售顧問，他興奮地告訴記者，倫敦的房?jī)r(jià)走勢(shì)不錯(cuò)，因?yàn)楹Ｍ馊耸康耐顿Y不斷增多，如今他們非常需求精通中、日、韓文的工作人員。

　　“我們這裡的銷售員都希望遇到説中文的‘富人’，只要他們進(jìn)來了，意味著我們可以擁有非常樂觀的銷售業(yè)績(jī)。當(dāng)然，來倫敦買房的不止中國人，還有很多中東人和俄羅斯人。”Frank説。

　　因?yàn)椴槐阃嘎犊蛻舻馁Y料，F(xiàn)rank對(duì)記者説，希臘富豪們會(huì)購置倫敦市中心的頂級(jí)豪宅，“大部分亞洲購買者會(huì)選擇東倫敦的住宅，因?yàn)閮r(jià)格適中合理。”

　　富有的“房東們”

　　倫敦的租賃市場(chǎng)非常旺盛，有不少靠著房子過活的“包租婆們”，收取租金成為地産投資中最穩(wěn)定的收入來源

　　Frank告訴記者，他接觸到的投資客，收益主要包括兩方面：房子增值和租金收入。“當(dāng)然，收取租金是地産投資中最穩(wěn)定也是最快捷的收入來源，倫敦的房東們一直擁有豐厚的收益。”

　　通過朋友介紹，記者結(jié)識(shí)了蘇珊，這位言談中透露著優(yōu)雅的女士在倫敦生活了30年，是一位獨(dú)居老人。蘇珊在倫敦有3套住房，一套在泰晤士河旁，兩套在倫敦東區(qū)。她自己則選擇在郊區(qū)生活養(yǎng)老，對(duì)於蘇珊來説，未來幾十年，她可以享受三套住房租金提供的“養(yǎng)老金”。

　　“隨著倫敦房屋租金的上漲，我周圍的朋友很羨慕我，其中一套是父母贈(zèng)送給我的，另外兩套是我自己的投資，如今，我每月租金的收入扣除稅就可以達(dá)到2萬英鎊。”蘇珊認(rèn)為，自己當(dāng)年的選擇非常英明。隨著倫敦房?jī)r(jià)上漲，租金也水漲船高，她晚年生活無虞。

　　類似于蘇珊這樣的富有“房東”，在倫敦可不是少數(shù)。作為兩個(gè)韓國留學(xué)生的房東，中國人王培在倫敦泰晤士河邊擁有一套70多平方米的房産，每個(gè)月的租金是3000英鎊。按照他自己計(jì)算，就算租金不再上漲，5年的租金就抵得上買這套房子的首付。

　　“今年新租戶來時(shí)，我漲了180英鎊/月。”在王培看來，當(dāng)初的投資很劃算。他買的這套房子從最初的25萬英鎊已經(jīng)漲到如今快60萬英鎊，而且從趨勢(shì)來看，租金未來的漲幅也不會(huì)讓他失望。

　　據(jù)王培透露，2012年底，這套房子的月租金報(bào)價(jià)是2000多英鎊，而在2013年，租金已經(jīng)漲到了2500英鎊。如今，她可以每月輕鬆地入賬3000多英鎊。

　　當(dāng)?shù)赝顿Y機(jī)構(gòu)表示，倫敦的租賃市場(chǎng)需求旺盛。公開數(shù)據(jù)表明，英國房屋租金平均收益率穩(wěn)定在6%至7%，並呈上揚(yáng)趨勢(shì)。好地段的優(yōu)質(zhì)房源租金收益甚至可以高達(dá)10%。

　　“房子的租戶，通常是那些來英的留學(xué)生或來倫敦工作的英國人。”Frank指出，留學(xué)生租客，往往會(huì)在後期發(fā)展成倫敦的“新房東”。“他們家境通常不錯(cuò)，家長(zhǎng)們也覺得長(zhǎng)期租房太貴，買房的話既可以自住又可以租出去一部分，這麼計(jì)算的話，孩子以後不在英國發(fā)展，在倫敦的房地産依舊可以作為一筆投資。”

　　迷人的升值潛力

　　教育、旅遊資源豐富、環(huán)境優(yōu)美等方面都是海外買家青睞倫敦樓市的理由。多數(shù)業(yè)界人士頗為看好倫敦未來樓市的投資價(jià)值

　　倫敦對(duì)外國買家的吸引力究竟有多大？

　　著名房地産研究機(jī)構(gòu)Knight Frank此前發(fā)佈的一項(xiàng)調(diào)查表明，倫敦地區(qū)價(jià)值在200萬英鎊以上級(jí)別的房地産市場(chǎng)中，被外國買家所把持的市場(chǎng)份額超過50%，而在紐約的同等級(jí)房地産市場(chǎng)，這一比例只有30%左右，而法國巴黎這一比例未達(dá)到30%。

　　在中投顧問房地産行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉看來，2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)過後，英國經(jīng)濟(jì)見底，房?jī)r(jià)下跌。當(dāng)前經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，上行趨勢(shì)明顯，投資價(jià)值凸顯。“很多投資者更看中倫敦的文化氛圍，作為老牌資本主義國家。倫敦是國際化都市，教育、旅遊等資源豐富，環(huán)境優(yōu)美，得到投資者青睞，未來有較大的升值潛力。而且倫敦稅制有利於海外投資者。”

　　業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)，加上低利率和政府推出購房支援計(jì)劃等諸多利好因素，推動(dòng)英國房?jī)r(jià)不斷走高。英國貸款機(jī)構(gòu)全國建房互助會(huì)近日發(fā)佈的房屋價(jià)格指數(shù)報(bào)告顯示，目前，英國平均房?jī)r(jià)為17.5826萬英鎊，而倫敦地區(qū)房?jī)r(jià)為34.5186萬英鎊。

　　“倫敦在許多國際金融活動(dòng)中承擔(dān)著重要作用，它有巨大的地理優(yōu)勢(shì)，擁有嚴(yán)謹(jǐn)?shù)某鞘衼丫趾洼^為安全的治安。”崔新生指出。

　　韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，總體來看，相對(duì)紐約，未來倫敦樓市有進(jìn)一步升值的潛力和空間。金融危機(jī)後，倫敦經(jīng)濟(jì)恢復(fù)增長(zhǎng)一直好于歐盟和日本。“預(yù)測(cè)未來倫敦GDP增長(zhǎng)將保持穩(wěn)定的態(tài)勢(shì)；歐洲銀行將維持低利率的市場(chǎng)預(yù)期有利於房地産市場(chǎng)的發(fā)展。對(duì)美國而言，QE的退出或?qū)⒔o樓市帶來負(fù)面的影響。”

　　值得一提的是，為了吸引購買力強(qiáng)的中國購房者，倫敦一些房産商甚至在新建的公寓中把中國人避諱的“4”也抹掉了，而“中國富人”們也沒有讓他們失望。“來自中國大陸的購房者大多現(xiàn)金支付，以儘量留下最少的個(gè)人資訊。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。

　　穩(wěn)定的美國投資

　　儘管最佳外國房地産城市第一的位置被倫敦?fù)屪撸绹~約仍被認(rèn)為是最穩(wěn)定和安全的可投資國家

　　在海外房地産投資排名中，雖然倫敦超過美國紐約，成為最佳外國房地産投資城市，但是美國的紐約、舊金山、休斯頓和洛杉磯依次位列2至5位。

　　多家投資機(jī)構(gòu)表明，就投資行為而言，美國仍是最“穩(wěn)定和安全”的國家。在2014年計(jì)劃購置房地産數(shù)量的榜單上，美國仍領(lǐng)先。有近50%的受訪者預(yù)計(jì)自己在美國的投資組合規(guī)模將適度增加，而有20%的受訪者預(yù)計(jì)其在美國的投資組合規(guī)模將大幅提高。

　　在美國投資IT業(yè)的企業(yè)家吳雲(yún)指出，“2008年經(jīng)濟(jì)危機(jī)使得房?jī)r(jià)回落至大約2003年的水準(zhǔn)，而2012年下半年開始至今，房?jī)r(jià)迅猛上漲，已漲回到2007年的最高點(diǎn)，明年仍有繼續(xù)上漲的趨勢(shì)，但漲幅或放緩。”

　　在紐約大學(xué)進(jìn)修的李晨透露，其實(shí)紐約的房地産市場(chǎng)近幾年很不錯(cuò)。他認(rèn)識(shí)的不少中國、韓國的留學(xué)生，家庭富有的會(huì)選擇在紐約大學(xué)附近購買房産。“要知道，在我們這裡學(xué)區(qū)房可是搶手貨。”據(jù)他了解，曼哈頓的一些高級(jí)公寓平均為9000美元/平方米，但是一有出手立刻就會(huì)被人買走。

　　“近期紐約樓市的投資價(jià)值也逐漸凸顯。”崔新生指出，首先，美國經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，頁巖氣為美國經(jīng)濟(jì)再次崛起奠定基礎(chǔ)，房地産市場(chǎng)逐漸回暖；其次，紐約作為國際化大都市，有來自全球各地的買家，樓市需求旺盛；第三，美國當(dāng)前實(shí)施低利率政策有利於房地産行業(yè)整體行情的好轉(zhuǎn)，從而有利於降低投資者市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　在紐約生活了十年的吳雲(yún)告訴記者，紐約房地産投資者還是以亞洲人居多。而且買房有兩種情況，一種是自己住，一般收入增長(zhǎng)之後，會(huì)考慮搬去更方便的地區(qū)，更好的學(xué)區(qū)，換掉自己現(xiàn)有住房。另一種是純粹投資，這要看投資回報(bào)比，租售比是很好的衡量標(biāo)準(zhǔn)。“由於美國房?jī)r(jià)並沒有太多惡性增長(zhǎng)，房子閒置只待漲價(jià)出售的較少，一般都會(huì)考慮出租。房子無論是否租出去，都是會(huì)有折舊的，而土地才是最好的保值資源。所以一般説房子漲價(jià)，真正漲價(jià)的並不是房子，而是土地。”吳雲(yún)説。

　　但擁有紐約房産並非是所有人的“夢(mèng)想”。軟體工程師李佳貝雖然居住在紐約，但更傾向於在西雅圖、舊金山投資房産。前段時(shí)間，她已買下了西雅圖的一套住房。

　　“西雅圖地區(qū)房?jī)r(jià)漲幅在全美屬於偏上，那裏的生活環(huán)境和經(jīng)濟(jì)都比較好，租售比很高。美國的房地産投資，並不是一個(gè)純粹的房産投資，而是在於這個(gè)國家所提供的各項(xiàng)軟硬體。”李佳貝認(rèn)為，在美國買房，今後如果有計(jì)劃投資、移民、受教育，這個(gè)房子就不只是一個(gè)投資，而是可以為自己所用，提高生活品質(zhì)的途徑。美國有穩(wěn)定的實(shí)體經(jīng)濟(jì)作為房?jī)r(jià)的支撐，雖會(huì)有短期波動(dòng)，但總的漲幅是穩(wěn)定的。

　　無處不在的風(fēng)險(xiǎn)

　　當(dāng)然，投資倫敦房産並不是一本萬利的事。有收益，自然也有風(fēng)險(xiǎn)。稅制、産權(quán)、價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等問題都需要在購置前了解清楚

　　只要是投資，那必然會(huì)存在風(fēng)險(xiǎn)。

　　韓長(zhǎng)吉認(rèn)為，哪怕是房地産市場(chǎng)較為穩(wěn)定的倫敦，市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)依舊存在。“如今，眾多買家蜂涌而入，勢(shì)必推高倫敦房?jī)r(jià)，後進(jìn)入者買房?jī)r(jià)格偏高，承受的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)增大。而且投資者大多看好高端住宅，導(dǎo)致地産商供應(yīng)也以高端住宅為主，而中低端難以滿足市場(chǎng)需求，會(huì)導(dǎo)致整體供求的不平衡。”

　　“不知道你聽過沒有，英國有一句著名諺語：英格蘭人的房子就是他的城堡。”蘇珊説，但是，越來越高的房?jī)r(jià)門檻把越來越多的普通英國人擋在了他們的城堡門外。

　　蘇珊告訴記者，由於國外買家的大量進(jìn)入，推高房?jī)r(jià)，當(dāng)?shù)鼐用窈懿粷M。所以，未來英國政府或上調(diào)投資者稅費(fèi)，增加投資成本。

　　崔新生預(yù)測(cè)，隨著政府的相關(guān)調(diào)節(jié)政策出臺(tái)，無論是倫敦還是紐約的房?jī)r(jià)，或許會(huì)在未來出現(xiàn)下行的情況。“保值或許沒有問題，但是不會(huì)出現(xiàn)高增值。”

　　除了保值方面的問題，吳雲(yún)作為一位投資者，也對(duì)房地産投資提出了一些個(gè)人看法。她認(rèn)為，在中國人的概念中，國外土地和房産私有化，因此不會(huì)出現(xiàn)中國的“70年産權(quán)”，但實(shí)際上在英國購房，購買的房産卻有多種情況。

　　“看似英國房屋多是永久産權(quán)，但是我在英國的朋友，第一次在倫敦購買的房屋卻有一半産權(quán)是政府的。”吳雲(yún)告訴記者，除此之外，與中國不同，美國、英國的房屋每年都要繳納物業(yè)稅，稅額與房屋面積而不是房屋價(jià)格相關(guān)。比如，用了3萬多英鎊購買了一套房子，其物業(yè)稅每月卻有90多英鎊。

　　“在倫敦買房的大都是外國人。”Frank告訴記者，熱衷買房的依然是亞洲人，特別是中國人。至於倫敦本地人，或者從外地來倫敦的英國人，他們都傾向於租房，因?yàn)檫@些英國本地人的父母都有房子，或在英國北部，或在其他地方。

　　記者從一些在倫敦購房的投資者口中了解到，與在中國購房不同，英國房屋的價(jià)格不是按面積來計(jì)價(jià)，而是按照一個(gè)單位、一棟樓這樣來報(bào)總價(jià)，比如一個(gè)房子有幾個(gè)房間、哪種房屋(平房、公寓還是別墅)、有沒有花園、有沒有停車位、地段、新舊程度、狀態(tài)等，綜合來定價(jià)。

　　“其實(shí)，不只是倫敦，哪怕是在紐約、西雅圖，買家們必須要考慮到當(dāng)?shù)氐恼吆头伞！崩罴沿愔赋觯疤貏e是地稅、房齡，必須親自去核實(shí)房子的資料。同時(shí)，找一個(gè)信得過的房地産經(jīng)紀(jì)至關(guān)重要。如果你要買的是舊房，別忘了還要雇傭房地産專業(yè)律師審查原戶主的貸款償付情況，雇請(qǐng)專業(yè)人員檢查房屋結(jié)構(gòu)、易損部分完好程度，以及蛀蟲損傷、地下氡氣等有害因素。這些雖是要花錢的，但很多購買者因忽視了這些細(xì)節(jié)，日後出現(xiàn)很多麻煩。”