國(guó)家統(tǒng)計(jì)局20日發(fā)佈“2013年1－12月份全國(guó)房地産開發(fā)和銷售情況”顯示，由於去年改善型購(gòu)房需求較為強(qiáng)勁，商品住宅市場(chǎng)現(xiàn)量?jī)r(jià)齊漲。而隨著樓市的成交走勢(shì)的不斷上揚(yáng)，全國(guó)土地市場(chǎng)也迎來(lái)了成交高峰，土地成交金額增長(zhǎng)超過(guò)三成。

　　展望2014年，專家認(rèn)為，未來(lái)住宅市場(chǎng)依然將以剛性需求為主導(dǎo)，預(yù)計(jì)住宅成交量全年將現(xiàn)下滑，房?jī)r(jià)上漲的幅度亦將有限。

　　改善型需求強(qiáng)勁推住宅銷售額增長(zhǎng)近三成

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2013年1－12月份，全國(guó)商品住宅銷售面積115723萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)17.5%，增速比1－11月份回落3.8個(gè)百分點(diǎn)；住宅銷售額67695億元，同比增長(zhǎng)26.6%，增速比1－11月份回落1.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　世邦魏理仕發(fā)佈報(bào)告認(rèn)為，2013年底樓市進(jìn)入銷售淡季，加之近期調(diào)控升級(jí)等多重因素使供需雙方放慢了交易節(jié)奏。但從全年來(lái)看，改善型購(gòu)房需求仍然活躍，購(gòu)房者對(duì)短期內(nèi)價(jià)格出現(xiàn)下降的預(yù)期較弱，是商品住宅“量?jī)r(jià)齊漲”的重要原因。

　　雖然樓市整體熱度回落，但各地成交面積增速的下滑幅度卻並不一致。據(jù)中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)，2013年12月40個(gè)重點(diǎn)城市中，一線城市降幅相對(duì)明顯，12月環(huán)比下滑10.9%，二、三線城市表現(xiàn)相對(duì)穩(wěn)健，分別環(huán)比回落1.4%與0.4%。

　　2013年全年來(lái)看，中原集團(tuán)研究中心監(jiān)測(cè)的40個(gè)全國(guó)城市中，新建住宅成交面積漲幅以三、四線城市居首，高達(dá)17.9%；其次為一線城市，上漲10.1%；二線城市則僅為6.2%。

　　中原集團(tuán)研究中心總監(jiān)劉淵認(rèn)為，雖然一、二線城市跑輸整體，但北京、上海、廣州、深圳、天津、南京等重點(diǎn)城市同比卻有二至三成的增長(zhǎng)。

　　2013年現(xiàn)新一輪土地?zé)?/p>

　　2013年以來(lái)，隨著樓市成交走勢(shì)的不斷上揚(yáng)，全國(guó)土地市場(chǎng)也迎來(lái)了成交高峰。

　　數(shù)據(jù)顯示，2013年全年，全國(guó)房地産開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積38814萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)8.8%；土地成交價(jià)款9918億元，增長(zhǎng)33.9%，增速提高2.4個(gè)百分點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，2013年房企的融資環(huán)境相對(duì)寬鬆，銷售業(yè)績(jī)大幅提升、現(xiàn)金充裕，因而高總價(jià)地塊成交不斷，總價(jià)和單價(jià)“地王”的門檻也被抬升。此外，重點(diǎn)城市土地出讓底價(jià)逐年提升，土地價(jià)值隨時(shí)間推移而不斷增長(zhǎng)，加之2013年北京、上海等城市的核心區(qū)域地塊供應(yīng)較多，也使單價(jià)門檻節(jié)節(jié)攀升。

　　戴德梁行華東區(qū)綜合住宅服務(wù)部主管伍惠敏分析指出，開發(fā)商在2013年內(nèi)加大土地市場(chǎng)投入力度，“標(biāo)桿房企每有6.4元的銷售額就會(huì)拿出1元來(lái)進(jìn)行土地儲(chǔ)備。全國(guó)銷售額排名前15位的房企，如萬(wàn)科、金地等則更是如此。每有1.7元的利潤(rùn)就會(huì)拿出1元來(lái)拿地。”

　　此外，土地市場(chǎng)熱點(diǎn)正向一線城市回歸，其商品住宅用地出讓金和溢價(jià)率均明顯上升。瑞銀認(rèn)為，2013年一線城市的土地拍賣均價(jià)增長(zhǎng)了55%。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2013年一線城市的地王地塊佔(zhàn)比增長(zhǎng)顯著，刷新了2009年37%的紀(jì)錄，提升至53%。

　　2014年供需將現(xiàn)分化

　　經(jīng)歷了2013年樓市的火熱，剛需們更關(guān)心的是：2014年樓市表現(xiàn)將何去何從？

　　專家普遍認(rèn)為，2013年的中國(guó)樓市整體成交已然見(jiàn)頂，2014年的房地産市場(chǎng)將根據(jù)各城市的供需關(guān)係出現(xiàn)分化。

　　多家機(jī)構(gòu)預(yù)計(jì)，未來(lái)住宅市場(chǎng)依然將以剛性需求為主導(dǎo)。同時(shí)，由於2014年度的信貸供給將較去年緊張，加之樓市調(diào)控政策依然沒(méi)有放鬆的跡象，市場(chǎng)預(yù)期有望冷卻。預(yù)計(jì)住宅成交量在2014年將出現(xiàn)下滑，房?jī)r(jià)上漲的幅度亦將有限。

　　瑞銀中國(guó)房地産行業(yè)研究主管李智穎預(yù)計(jì)，2014年中國(guó)的房地産市場(chǎng)將整體保持穩(wěn)定，一、二線城市不再會(huì)出現(xiàn)2013年的爆髮式增長(zhǎng)；三、四線城市則更將面臨去化壓力。“土地市場(chǎng)方面，2013年一、二線城市的土地拍賣很多，今年的供應(yīng)或?qū)⒂邢蕖男麻_工的量來(lái)説，一、二線城市供地增長(zhǎng)10%，雖然需求還會(huì)增長(zhǎng)9%左右，不過(guò)肯定沒(méi)有2013年需求那麼迫切，因此會(huì)保持穩(wěn)定；三、四線城市則因?yàn)樾麻_工數(shù)量有限，也會(huì)保持相對(duì)穩(wěn)定。”

　　易居中國(guó)執(zhí)行總裁丁祖昱預(yù)測(cè)，2014年一、二線城市的成交量將穩(wěn)中有跌，三、四線城市則普遍看跌。全國(guó)樓市成交量總體下跌的可能性較大。房?jī)r(jià)方面，一線城市整體房?jī)r(jià)將穩(wěn)中略有升，而二、三、四線城市則面臨下行壓力。(鄭鈞天、周磊)