浙江省第二十屆房地産博覽會日前在杭州開幕。本屆房博會可售房源達19346套，刷新該展會近5年來的紀錄。最新統(tǒng)計數據顯示，目前杭州主城區(qū)、蕭山、余杭的商品房存量仍保持在10萬套以上。

　　面臨高庫存壓力，此次房博會眾多參展房企為推銷自己的樓盤不惜使出渾身解數。而廣大購房者面對充足的房源選擇，“觀望”居多，下單者少。圖為一家參展房企請來模特在樓盤“擺姿”，以吸引購房者關注。　　 記者 韓傳號 攝

　　截至目前，已有14家房企公佈前10月銷售業(yè)績，銷售額都超過年度任務的九成，萬科等龍頭房企前10個月的銷售額已經突破去年全年業(yè)績，14家房企合計前10月銷售業(yè)績突破4989億，同比漲幅高達35.4%。但與之相對的是，三季報顯示，凈利潤率從之前的24.6%，下滑至單季度9.1%，創(chuàng)2008年以來的新低。

　　對此，業(yè)內人士指出，2012年以來市場反彈，回暖有力，房企銷售回款增加明顯。與此同時，房企依賴土地升值帶來的收益大大降低，房地産行業(yè)暴利時代或已結束，但百姓期望房價下降較為困難。

　　銷售大增

　　中原地産市場研究部統(tǒng)計數據顯示：截至目前，已經有14家公佈前10月銷售業(yè)績，合計前10月銷售額突破4989億，同比上漲35.4%。這意味著，房企大多創(chuàng)造歷史最高銷售紀錄，完成銷售額超過年度任務的九成，萬科等龍頭房企前10個月的銷售額已經突破去年全年業(yè)績。

　　數據顯示，融創(chuàng)10月單月銷售62.5億元，前10月營收總額388.6億元，同比上漲70%；萬科10月單月銷售173.5億元，前10月營收總額1458.5億元，同比上漲32.57%；恒大單月銷售166.2億元，前10月營收總額912.7億元，上漲25.3%。奧園10月單月10.4億元，營收總額65.5億元，同比上漲73.6%；瑞房更是以88.25億元營收總額，同比漲幅高達170%。

　　中原地産市場總監(jiān)張大偉在接受《經濟參考報》記者採訪時表示，自2012年以來，房地産市場持續(xù)回暖，成交量連創(chuàng)新高，而房價高企進一步帶動潛在購房者提前入市，自然房企均得到了好的收成。

　　的確，根據中國房地産指數系統(tǒng)百城價格指數對100個城市新建住宅的全樣本調查數據顯示，2013年10月，全國100個城市(新建)住宅平均價格為10685元/平方米，環(huán)比9月上漲1.24%，自2012年6月以來連續(xù)第17個月環(huán)比上漲，漲幅比上月擴大0.17個百分點，

　　CRIC研究中心報告顯示，2013年上半年房價上漲原因有以下三點：首先，從企業(yè)來看，市場良好的銷售情況保證了企業(yè)擁有充足的週轉資金，企業(yè)沒有降價跑量的動力。其次，從供應方面來看，市場持續(xù)回暖使得企業(yè)庫存逐漸減少，供應的暫時短缺使得市場偏向賣方市場，企業(yè)沒有降價必要。最後，從需求來看，市場持續(xù)回暖增強了消費者信心，持觀望態(tài)度的購房者逐漸入市，旺盛的需求也成為高房價的推手。

　　存量房逐月跌至歷史最低水準，CR IC數據顯示，由於前幾年土地供應過少，致使今年成交釋放之後各城市存量水準直線下降，典型城市中南京消化週期已不足5.2個月，而北京也不足6.1個月。存量的持續(xù)減少，使得市場供應不能夠跟上持續(xù)釋放的市場需求。

　　利潤下降

　　根據此前上市房企公佈的三季報統(tǒng)計，2013年前三季度，132家房企實現(xiàn)營業(yè)收入3954億元，同比上漲36.9%。凈利潤達到443億元，同比上漲24.6%。但值得注意的是，單季度來看，三季度的凈利潤率為9.1%。

　　鏈家地産市場研究部張旭表示，從前三季度營業(yè)收入和凈利潤的漲幅來看，凈利潤漲幅遠低於營業(yè)收入，房企的增收並未帶來凈利潤的同比變化。他認為，結算週期是造成此次凈利潤下滑的主要原因。“從結算週期估計，2011年受調控影響的項目成為目前房企結算的重點，這些項目在較為冷清的市場中，被迫‘以價換量’，在保銷量和保利潤之間選擇了前者，帶動了整體利潤率下降。”

　　“土地價格飆升也是利潤率下滑的重要原因。”張旭表示，之前房企低價購地，依賴土地升值帶來收益。但隨著地越來越稀缺，近兩年地價飆升，也使房企可圖之利逐漸減少。

　　的確，美聯(lián)物業(yè)數據顯示，北京前三季度土地成交面積723萬平方米，成交總額為1121.4億元，較2012年同期上漲135.9%。上海前三季度成交847萬平方米，成交總額為1447億元，同比上漲323.6%。廣州方面，前三季度成交總額達181.7億元，同比上漲184.2%。深圳成交總額達258.3億元，同比上漲440.4%。

　　從平均樓面價看，北京前九月平均樓面價11484 .2元，較2012年平均樓面價7983.9元上漲43.8%，上海前九月平均樓面價9142 .3元，較2012年平均樓面價5484 .6元上漲66.7%，廣州則上漲99.1%，深圳更是高達109.2%。

　　美聯(lián)物業(yè)全國研究中心王暉對此表示，雖然房價一直以較高的水準大幅增長，但相對於地價指標來説，地價更是激增，而高地價則進一步使房地産業(yè)高利潤的終結。

　　負債高企

　　從9月開始，多數香港上市房企已有融資計劃或進行融資。CRIC數據顯示，不包括即將發(fā)行大額美元債券的萬達商業(yè)地産，近50天共有9家房地産公司在發(fā)行超過52.5億美元約320億人民幣的債券。其中，9月17日，綠城中國率先發(fā)行了第一筆年息8%的3億美元的六年期優(yōu)先票據，10月24日，恒大地産發(fā)行五年期10億美元的優(yōu)先票據，年息率為8.75%。

　　CR IC研究中心研究員朱大鳴指出，一方面，融資成本降低推動房企再融資，企業(yè)進行新一輪借款的一個原因是通過借新債還舊債，降低企業(yè)開發(fā)運營風險並進行新一輪的投資。另外，企業(yè)需要通過借款進行新的投資。由於去年房地産市場形勢不好，企業(yè)更多采取觀望狀態(tài)，減少投資力度的同時加大週轉速度，因此，去年主要房企的土地存量出現(xiàn)一定的下降，企業(yè)急需在今年進行大面積的補充。

　　值得注意的是，此前知名財經評論人葉檀指出，房企負債率已達近10年最高值，已有高風險苗頭。葉檀認為，負債率高企的房企未來風險不可測，一旦土地資産不再值錢，預售款下行，明年會有一些中小房地産企業(yè)破産。按照今年半年報，房地産業(yè)的資産負債率已達71.28%，是過去10年年報的最高值。房地産企業(yè)在今年上半年的總負債為1.24萬億元，總資産為1.73萬億元，總負債較去年底增加1514億元。在136家A股上市房地産企業(yè)中，共有104家企業(yè)的資産負債率超過50%，16家已超過80%的高位。

　　葉檀認為，在大規(guī)模借入10%甚至15%以上的高息借款的背景下，隨著明年三、四線城市房地産泡沫消退，土地不再值錢，城市債務水落石出，某些中小房企將步泡沫城市的後塵，出現(xiàn)實際破産。

　　但張旭認為，雖然房企的資産負債率創(chuàng)新高，但是房企的償債能力並未出現(xiàn)明顯變化，債務水準平穩(wěn)。“預收款屬未來有待確認的收入，大部分是期房，因此，從此角度看，房企資産負債率保持平穩(wěn)，甚至小幅下降。”

　　因此，張旭指出，在負債平穩(wěn)，資金鏈較好的背景下，房企擴張意願增強，房企的凈利潤率在後市或會出現(xiàn)反彈，但是上漲的空間有限。

　　房價難降

　　“短期內房價難降。”張大偉分析認為，從目前市場看，房企銷售任務完成較好，各地頻繁出現(xiàn)的地王將導致市場定價權完全掌握在開發(fā)商手中。因此，在量不是重點的背景下，為作高利潤衝刺，房企或會在四季度的最後幾個月開始惜售。

　　張大偉認為，從目前市場走勢看，大部分企業(yè)對價格利潤上漲已經形成共識，這種情況下，特別部分一二線城市的購房者部分已經陷入恐慌，各地日光碟迭出，房企惜售下，樓市四季度降價動力不足，上漲的趨勢很難改變。

　　同策諮詢研究部總監(jiān)張宏偉也表示，從房價上漲過快的一線城市來看，由於商品住宅用地長期供應稀缺，導致商品住宅市場中長期處於上漲狀態(tài)，尤其是過去兩年，由於樓市調控政策頻出，開發(fā)企業(yè)拿地熱情不高導致土地市場成交量價低迷。儘管短期內起到市場降溫的作用，但是宅地供應稀缺影響了當前房地産市場尤其是房價的走勢。從一定意義上來講，過去幾年土地市場總體上供應量少、供求關係緊張決定了當前房價仍然面臨快速上漲的壓力。這也就不難理解當前北京房價上漲速度為何在全國是遙遙領先了。這意味著房企仍將利用稀缺的住房資源控制房價。

　　“但樓市很難複製過去幾年的爆髮式上漲，房地産行業(yè)的暴利時代已經結束。”張旭指出，在國家宏觀調控下，房價上漲預期會有一定幅度降溫，轉而房價上漲幅度也將進一步遏制。